Supongo que más de uno habrá leído en prensa este tipo de ofertas: Se compran cuotas de proindiviso, se compra participación en proindivisos,etc....
Algunos(no muchos, ya he hecho la prueba) sabrán lo que es un proindiviso, y quizás unos cuantos de estos se puedan imaginar cual es el negocio. Pero conviene explicarlo, porque no esta mal pensado. Cubre una necesidad para el vendedor y para algunos es una buena oportunidad de negocio.
El proindiviso es la forma fina de llamar a las comunidades de bienes. Ojo, no confundir con las Comunidades de Propietarios. Estas son las que nacen como fruto de la Propiedad Horizontal(art. 396 Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal), vaya de la construcción en pisos, urbanizaciones y demás, donde hay elementos privativos, pero también comunes y se hacen necesarias una serie de reglas para los gastos comunes, administración, uso y disfrute, etc... El Derecho Español halla estas Comunidades de propietarios como algo deseable, porque en principio prima su conservación y es difícil, por no decir imposible, separarse o disolverlas....
Las Comunidades de Bienes se dan cuando sobre un bien recaen distintas titularidades, de modo que un % de ese bien corresponde a cada propietario, sin poder señalar la parte concreta de ese bien donde se materializa ese derecho. Y una de las grandes diferencias, es que el Derecho estima como algo no muy natural y deseable esta situación, otorgando a los copropietarios la posibilidad de cesar en la comunidad.
Vamos, que es la típica situación que se da cuando tres socios compran un local, siendo cada uno de ellos propietario en función de la pasta que aporten. O la clásica parejita que, sin casarse, se compra el nido de amor a medias. También pueden ser sobrevenidas, como el caso de una herencia, donde son propietarios, en distintos porcentajes los herederos....
Como creo que todos sabemos, y nuestro Derecho también, tarde o temprano aquí suele haber movidas. Es difícil la estabilidad permanente. Siempre habrá quien quiera darle un uso distinto, quien no aporte dinero para los gastos, etc...Es por ello que la ley otorga el derecho de cualquiera de ellos a pedir la división de la cosa. Como hablamos de inmuebles, generalmente esta división física no es posible, por lo se realiza una división económica. Es decir se llega a un acuerdo y uno compra a los demas y paga la parte correspondiente, o bien se vende y se reparte el dinero.
El problema viene cuando se da un impasse. No se llega a un acuerdo y el tiempo pasa. Y alguno de los propietarios esta jodido, impaciente, porque tiene su dinero parado, o los gastos se disparan. El Código civil le permite dos salidas:
Algunos(no muchos, ya he hecho la prueba) sabrán lo que es un proindiviso, y quizás unos cuantos de estos se puedan imaginar cual es el negocio. Pero conviene explicarlo, porque no esta mal pensado. Cubre una necesidad para el vendedor y para algunos es una buena oportunidad de negocio.
El proindiviso es la forma fina de llamar a las comunidades de bienes. Ojo, no confundir con las Comunidades de Propietarios. Estas son las que nacen como fruto de la Propiedad Horizontal(art. 396 Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal), vaya de la construcción en pisos, urbanizaciones y demás, donde hay elementos privativos, pero también comunes y se hacen necesarias una serie de reglas para los gastos comunes, administración, uso y disfrute, etc... El Derecho Español halla estas Comunidades de propietarios como algo deseable, porque en principio prima su conservación y es difícil, por no decir imposible, separarse o disolverlas....
Las Comunidades de Bienes se dan cuando sobre un bien recaen distintas titularidades, de modo que un % de ese bien corresponde a cada propietario, sin poder señalar la parte concreta de ese bien donde se materializa ese derecho. Y una de las grandes diferencias, es que el Derecho estima como algo no muy natural y deseable esta situación, otorgando a los copropietarios la posibilidad de cesar en la comunidad.
Vamos, que es la típica situación que se da cuando tres socios compran un local, siendo cada uno de ellos propietario en función de la pasta que aporten. O la clásica parejita que, sin casarse, se compra el nido de amor a medias. También pueden ser sobrevenidas, como el caso de una herencia, donde son propietarios, en distintos porcentajes los herederos....
Como creo que todos sabemos, y nuestro Derecho también, tarde o temprano aquí suele haber movidas. Es difícil la estabilidad permanente. Siempre habrá quien quiera darle un uso distinto, quien no aporte dinero para los gastos, etc...Es por ello que la ley otorga el derecho de cualquiera de ellos a pedir la división de la cosa. Como hablamos de inmuebles, generalmente esta división física no es posible, por lo se realiza una división económica. Es decir se llega a un acuerdo y uno compra a los demas y paga la parte correspondiente, o bien se vende y se reparte el dinero.
El problema viene cuando se da un impasse. No se llega a un acuerdo y el tiempo pasa. Y alguno de los propietarios esta jodido, impaciente, porque tiene su dinero parado, o los gastos se disparan. El Código civil le permite dos salidas:
- Plantear ante el Juzgado una acción de división. Vamos, que en ultima instancia se venda en pública subasta. Eso exige invertir dinero(a veces mucho) y tiempo(siempre mucho).
- Venderle su parte a un tercero, otro comunero o, y aquí viene el negocio, un tercero. Lo normal es que ese tercero sea una empresa especializada, un grupo inversor. ¿Por qué?
Porque ese grupo va a ir armado judicial y financieramente hasta los dientes. Es de sentido común que un particular normalito no se va a meter en un berenjenal de donde otro sale por patas. Estos inversores le harán una oferta muy a la baja al vendedor. Pero será dinero fresco. Ya. Y muchos lo pillarán. Lógicamente, y ante la posibilidad reconocida en la ley, de que los comuneros ejerzan un retracto(hay que comunicarles la venta y pagando el mismo precio, se quedan con la participación) establecerán alguna clausula de penalización al vendedor. Así, incluso si no logran llegar al final de la operación sacarán algo de dinero.
Si la venta de la participación se consuma, el tercero ya esta dentro. Y a partir de ahi, como en el fútbol el estilo varía. Algunos harán mobbing del duro(he estado a punto de titular el post como De repente, un extraño...) y otros negociaran con los restantes propietarios por debajo del precio de mercado, con el fin de adquirir esas cuotas más o menos baratas. Y si no lo logran, les meterán al juzgado, para en ultima instancia, vender la casa en subasta publica, teniendo ellos , como todos los copropietarios un derecho preferente en el remate. Y ahí, su capacidad de fuego financiera y legal hará el resto. Algún coprietario se arrepentirá entonces de no habérsela comprado/vendido al que se fue.
Decían los romanos lo de Dura Lex, Sed Lex. Pues el Negocio es Duro, pero es Justo. Alguien da liquidez a aquellos que viven puteados por una copropiedad que no desean. Otros no lo solucionan. Y un tercero solventa el problema, paga y obtiene una rentabilidad....Y por loq ue intuyo, rentable, pues empiezo a ver bastante publicidad.
Si la venta de la participación se consuma, el tercero ya esta dentro. Y a partir de ahi, como en el fútbol el estilo varía. Algunos harán mobbing del duro(he estado a punto de titular el post como De repente, un extraño...) y otros negociaran con los restantes propietarios por debajo del precio de mercado, con el fin de adquirir esas cuotas más o menos baratas. Y si no lo logran, les meterán al juzgado, para en ultima instancia, vender la casa en subasta publica, teniendo ellos , como todos los copropietarios un derecho preferente en el remate. Y ahí, su capacidad de fuego financiera y legal hará el resto. Algún coprietario se arrepentirá entonces de no habérsela comprado/vendido al que se fue.
Decían los romanos lo de Dura Lex, Sed Lex. Pues el Negocio es Duro, pero es Justo. Alguien da liquidez a aquellos que viven puteados por una copropiedad que no desean. Otros no lo solucionan. Y un tercero solventa el problema, paga y obtiene una rentabilidad....Y por loq ue intuyo, rentable, pues empiezo a ver bastante publicidad.
