En noviembre volveremos a tener que acudir a las urnas, una vez más, y depositar nuestra confianza en alguno de los diversos partidos políticos que se presentan en este país. Hasta ahora, todos los personajes del Gobierno han demostrado una enorme capacidad para destruir la riqueza del país, imponer leyes y normas que son totalmente una violación de las libertades de los individuos, en pos de algo llamado “estado del bienestar” que no es otra cosa que un paternalismo envenenado en dependencia, y una condena a no salir jamás del estrato social dado.
En estos momentos tenemos una situación complicada donde nos encontramos con muchos intereses enfrentados, además de una política nacional muy compleja, en términos de independentismo por ejemplo. Hay regiones que piden armonía fiscal, pero… ¿realmente quieren armonía fiscal? O simplemente es una petición (no) velada para que otras zonas suban los impuestos de manera abusiva. Porque no sé hasta qué punto somos conscientes, pero el Estado, Hacienda, Seguridad Social… y demás estamentos públicos inventados por una banda de chupópteros humanos nos roba cada año una parte muy importante de nuestra renta, de nuestras ganancias, obtenidas con esfuerzo, y en el caso de los autónomos con una exposición al riesgo alta. Cuando una región quiere hacer algo, puede, y seguramente encuentre la forma para conseguirlo, no sería complicado que una zona se desarme fiscalmente, bajada general y eliminación de casi todos los impuestos, y la instauración de un nuevo sistema en el que cada individuo sea el que se provea y cubra todas sus necesidades.
Pero lo difícil será conseguir convencer a toda esa horda de sujetos que viven de papá estado. Porque saben que no son aptos, que en un mundo darwiniano serían los primeros en perecer. Miedo, miedo es lo que da lo desconocido.
Después de esta pequeña introducción quiero hablar del miedo al futuro, quiero entrar a comentar la situación económica del entorno macro.
El mercado de la vivienda en España está muy de moda, por su dinamismo, por la creencia tradicional (y errónea) de que el ladrillo siempre sube y porque últimamente tenemos a muchos políticos, aburridos, que creen (por alguna razón que no alcanzo a comprender) que uno de los sectores más libres y cuasi imposible de manipular necesita que sus intelectos (escasos) intervengan, desarrollando regulaciones que sirven para dos cosas muy claras 1) aumentar la burocracia y 2) dificultar que las personas puedan disfrutar de sus libertades a la hora de comerciar.
Llevamos un tiempo leyendo y escuchando que el precio de la vivienda esta alto, ha subido mucho, y cada vez menos gente puede acceder a una vivienda. Bueno, sin comerme mucho el tarro, en idealista tenemos unos gráficos y unos informes estupendos a este respecto, y los datos son los datos. Si cogemos el precio mínimo (€/m2) histórico (2006 – hoy) tenemos que el precio solo ha subido un 15%, y por otro lado si comparamos el precio de hoy con el precio pico de la burbuja en este país tendría que subir un 18% más para estar al mismo nivel. Por lo tanto ¿realmente ha subido el precio de la vivienda? O quizás es que estamos usando la estadística para que la narrativa del político de turno cuadre y arengue a sus votantes. La variación interanual ha sido del +4,2% y teniendo en cuenta que la inversión inmobiliaria suele ser bastante robusta frente a la inflación, podemos inferir que el aumento de los precios es bastante normal.
Otra historia es el mercado del alquiler de viviendas, que ciertamente está en máximos históricos, pero vuelvo a coger el pico (2006) y se observa que los precios solo están un 15% más alto, en 13 años los precios ¿solo han subido un 15%? Esto nos deja una rentabilidad anualizada del 1,08% ¿realmente es una rentabilidad digna? Pues parece que sí, y además parece que los ciudadanos no tienen derecho a comprar lo que quieran, porque ha quedado patente que las personas con dos viviendas son grandes empresarios que manipulan el mercado, me da la risa cada vez que lo escucho, y que por eso necesitamos a los ayuntamientos, para que nos digan qué precio máximo debemos poner en nuestras propiedades. Una inferencia y una violación clarísima de los principios básicos de libertad. Sospecho que los políticos que toman estás decisiones no tienen economistas cerca, o al menos economistas que conozcan los principios básicos de oferta y demanda.
La demografía está cambiando y los jóvenes ya no compran, prefieren alquilar, lo que provoca un aumento de la demanda en el mercado de alquiler y una bajada de demanda en el mercado de compra venta, por eso el precio de compra venta no ha tocado máximos (entre otros muchos factores), además restringir de forma normativa los precios, con precios máximos,(en cualquier momento de la historia y en cualquier lugar del mundo ha tenido siempre el mismo efecto) provoca que muchos propietarios de viviendas no las coloquen en el mercado de alquiler, ergo una bajada de la oferta.
¿Qué pasa cuando la oferta baja pero la demanda sube? Pues que los precios se disparan.
Pero volviendo al mercado de compra venta de inmuebles, hace tiempo publiqué otro artículo sobre la misma temática, en el cual hablaba de diferentes formas de invertir en Real Estate. Recuerdo que comenté, que últimamente se había producido un auge en la compra de viviendas para reformar y vender o alquilar. Hoy quiero adentrarme un poco más en este aspecto porque parece que se están cometiendo algunas imprudencias.
El beneficio no se obtiene con la venta, se obtiene con la compra. Esta es una máxima del Value Investing, que ya sé que es una filosofía aplicada a mercados financieros, pero ¿existe alguien más value que un inversor inmobiliario? Con permiso de Buffett y Munger.
Quiero poner algunos ejemplos interesantes:
Ejemplo 1: Vivienda (piso) de Bilbao, 60m2 y para reformar ya que llevaba 20 años cerrado y era de unas personas muy mayores. Sale a subasta tasado en 160.000€ por el notario que inicia la subasta. Tras el estudio pertinente se calcula un precio de mercado sobre los 200.000€. (Dispersión = 0.28)
El individuo que se adjudicó la vivienda lo hizo en 177.000€, ahora hagamos unos números, 60 metros a reformar, eso supone unos 30.000€ adicionales para una reforma decente, más otros 10.000€ en escrituras, notaria, impuestos pendientes, comunidades pendientes, etc…
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Precio |
177.000 € |
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Reforma |
30.000 € |
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Gastos |
10.000 € |
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Valor mercado |
200.000 € |
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Diferencia |
-17.000 € |
A mí no me salen los números de esta operación por ningún lado, a menos que quieras inmovilizar ese capital durante muchos años.
Ejemplo 2: Vivienda (piso) de Santander, 72m2, sale al mercado porque los herederos no quieren hacerse cargo del inmueble, los fallecidos habían residido en ese inmueble los últimos 60 años, no se habían realizado reformas nunca. Se tasa en 120.000€. Tras el estudio de mercado pertinente estimamos un valor de 157.000€. (Dispersión = 0.38)
La oferta que al final se acepto fueron 121.150€, hagamos números otra vez, teniendo en cuenta que en los últimos 60 años no se había hecho obra queda clara la necesidad de la misma, pongamos, 40.000€ para una reforma integral y simplifiquemos todos los gastos a otros 10.000€.
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Precio |
121.150 € |
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Reforma |
40.000 € |
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Gastos |
10.000 € |
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Valor mercado |
157.000 € |
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Diferencia |
-14.150 € |
Otra vez que no me salen los números para que resulte una inversión rentable.
Ejemplo 3: Vivienda (piso) Burgos (pueblo), 78m2, sale al mercado por quiebra de la promotora que construyó el edificio, es de 2014 y el piso no se vendió, está totalmente nuevo. Precio al que sale 98.000€ y coincide con su valor de mercado. (Dispersión = 0,37)
En este ejemplo la oferta a la que se cerró el acuerdo fueron 95.000€ que es un buen precio si el piso es para vivir uno mismo, además siendo nuevo no hay necesidad de reformar nada. Pero el comprador lo quería para revender, y de hecho lo ha intentado poner en el mercado, pero las inmobiliarias locales le han dicho que más de 100.000€ no puede pedir por ese piso, menos aun cuando hay un bloque nuevo al lado con pisos similares a ese precio.
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Precio |
95.000 € |
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Reforma |
0 € |
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Gastos |
10.000 € |
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Valor mercado |
100.000 € |
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Diferencia |
-5.000 € |
Otra ocasión en la que los números no dan, aquí no es tan dramático porque la operación era bastante clara, siendo el piso nuevo puedes pagar más al no necesitar reforma, pero vemos que este individuo puede tener dificultades para cubrir los gastos de la operación.
Estos tres ejemplos los pongo porque me han llegado al interesarme por las personas que han hecho la operación y/o a ver realizado un seguimiento posterior al inmueble por curiosidad, ya que me gusta conocer los motivos que llevan a una persona a sobre-pagar por algo. En los tres casos las personas que han realizado la compra lo han hecho como medio de inversión del capital del que disponen, pero he de aclarar que ninguna de estas tres personas contaba con experiencia en el campo de la inversión inmobiliaria, de hecho tampoco quisieron el consejo de ningún tipo de asesor.
La idea principal que pretendo transmitir es, la vital importancia que tiene dejarse asesorar cuando no se conoce un sector, en este país no tenemos la cultura anglosajona del asesor financiero, o del asesor inmobiliario. Muchas personas creen que pueden hacer todo ellas mismas y eso es un error, error que cuesta dinero y pone en riesgo el patrimonio personal.
Existen una serie de activos para invertir acordes a las personas con escasa formación financiera, y ¡ojo!, en este país abunda la falta de cultura financiera, quizás motivada por un miedo irracional de algunas facciones de este país que parece que tienen alergia a cualquier cosa que contenga la palabra “privado” o “capitalismo”.
Todas las personas deberían poder acceder a una serie de activos de calidad, no solo a la basura que trata de colocar el comercial del banco (en ocasiones un desgraciado y acomplejado humano que no llegará más lejos en su vida que a pagar sus facturas, mientras espera que llegue el día de su muerte). Muchas personas que invierten en el sector Real Estate lo hacen para 1) proteger su patrimonio, porque es un sector que ha demostrado ser (cuanto menos) robusto a las crisis, si se tiene paciencia claro está. Y 2) dejar una masa patrimonial a su prole con la que poder, al menos, tener un “seguro” en caso de que las cosas fuesen catastróficamente mal.
Como inversor, coincido en la robustez del sector, de cómo ha servido históricamente para proteger capital frente a la inflación y de cómo es una útil inversión a largo plazo para proteger la salud financiera de la descendencia. Pero todo esto se está viendo amenazado por una horda de sujetos, que se han auto-proclamado defensores de una serie de ¿derechos? O algo así y quieren imponer su visión del mundo. Pretenden inmiscuirse en las decisiones que toman las personas libremente, decisiones como la de a qué precio poner en el mercado de alquiler su vivienda, o qué tipo de inquilinos aceptar. Además todo esto agravado por una ley que no protege a los propietarios frente a okupas, ladrones y delincuentes que se dedican a atacar las libertades y la propiedad más básica de las personas, mientras, por supuesto, el Estado gasta (despilfarra) en ingentes cantidades de dinero en una cosa llamada “presupuestos del Estado”.
Para terminar este artículo expondré algunas de mis ideas principales, el mercado de la vivienda, y el Real Estate en general, no creo que esté mostrando síntomas de debilidad, una relajación puntual en la curva de precios no es indicativa de nada en absoluto. La situación del mercado del alquiler está determinada más por factores demográficos, políticos y de oferta/demanda pura que por un grupo de especuladores que manipulan el mercado. De hecho, el mercado inmobiliario (salvo por decreto gubernamental) es altamente difícil de manipular. Los beneficios se obtienen cuando se cierra un precio de compra, pero se cobran cuando se cierra la venta, por eso es muy importante tener en cuenta el precio de compra, más los gastos derivados de la misma, porque de lo contrario, al final de la operación podemos incurrir en pérdidas graves. Por último, ya que en noviembre tendremos que votar sería interesante que diésemos una vuelta al tema, elegir un partido (pese a que en España creo que no lo existe) que vaya a defender las libertades personales y económicas hasta las últimas consecuencias, que defienda un mercado totalmente libre sin injerencias políticas y lo que realmente más necesitamos, alguien que termine por liquidar el gobierno (y el sector público) y a los burócratas afincados en sus sillas que solo ralentizan el proceso del libre comercio entre partes.
