España: Entre Políticos y Ladrillos, un Desfile de Caos Económico

La economía se deteriora en España, o quizás debería decir en Hispanistan. Trataré de poner algo de serenidad en varios temas que a día de hoy nos están generando una enorme incertidumbre a todos, temas que polarizan a la sociedad en divergencias ideológicas, vitales y mercantiles. Parece ser que los periodos de inflación han venido calmándose en los últimos meses, eso es bueno, al menos ya no tenemos inflaciones por encima del 5%, aunque claro, eso siempre puede volver por aquí.

Por una lado tenemos la gran batalla de este país, la política, da igual que sea nacional o municipal, incluso en cualquier estamento intermedio y duplicado que se nos pueda ocurrir. Los políticos profesionales que tenemos, y sí, he dicho bien, políticos profesionales, porque otra cosa no, pero la política se les da de miedo, crear valor para la sociedad, seguridad jurídica y defender los intereses de sus votantes… eso ya no se les da tan bien. Pero bueno, el hacer demagogia, gritarse entre ellos, lanzarse mierda sin buscar formas de hacer que el ciudadano medio viva mejor se les da increíblemente bien.

Ahora mismo tenemos una amalgama de partidos gobernando que me da la sensación de que no se llevan bien ni entre ellos, como la mayoría de familias de este país, si es que al final los políticos son lo que la sociedad vota y, la sociedad vota a personas y partidos que se parecen a su vida personal. Ergo, tiene sentido que si la política es un desastre, el resto de aspectos vitales del país también lo sean. Estos partidos son los que han provocado una enorme inseguridad jurídica en un mercado que quiero tratar con más detalle, el mercado inmobiliario nacional.

En el mercado inmobiliario se han juntado, desgraciadamente, diversos factores que están tensionando muchísimo todo el panorama. Pero no es algo que venga de ahora, ni en los últimos años. Soy un gran seguidor de Ray Dalio, Chris Voss, Howard Marks, Nassim Thaleb… y todos deberíamos leer sus libros, es más, deberían ser de obligada lectura en los colegios de todo el mundo. Estos señores siempre nos enseñan que en la vida todo es una negociación, que la información es asimétrica y nadie tiene toda la información al completo y que debemos tener, sí o sí, sin excusa, unos niveles de pensamiento superiores al primer nivel de pensamiento, es decir, no quedarnos con la primera idea o el primer resultado, plantear opciones, plantear escenarios, dedicar tiempo a teorizar y desarrollar escenarios.

La sociedad tiende a pendular, ir de la extrema izquierda a la extrema derecha, de la cima máxima a los abismos de oscuridad completa de la muerte. Esta pendulación se orquestó en España desde los años 90 hasta que estallaron las subprime en 2008, Europa casi explota en 2012 y más o menos 2015-16 que es cuando se “terminó” la reordenación bancaria para rescatar a los bancos… NOOOOOO, bancos no, CAJAS DE AHORRO, fueron las CAJAS de ahorro las que se tuvieron que rescatar.

Mi opinión siempre ha sido contraria a los rescates, del tipo que sean, de hecho tengo una frase muy recurrente que se la digo a cualquier persona cercana que viaje a países susceptibles de ser secuestrados: “No pago rescates, sí te secuestran a mi no me llames”. 

Aunque es cierto que dediqué tiempo durante la pandemia para hacer un curso de negociación en crisis de rehenes, muy útil y provechoso para mi día a día profesional y personal.

Pero bueno, a lo que íbamos, las cajas de ahorros tenían el grifo abierto sin conocimiento para cualquiera que pasase por delante con una hormigonera. Daban tantos créditos, préstamos e hipotecas que llegado el día de la explosión final, el Gobierno les rescató, por eso de no perder los ahorros de millones de curritos. Mi opinión contraria a los rescates me hacía posicionarme totalmente en contra, de hecho mi pensamiento siempre ha sido “las cajas se han metido en ese jardín, ahora que se coman con patatas todos esos ladrillos” el riesgo radicaba en un problema de liquidez, en caso de un pánico bancario estaba claro que las cajas no tendrían margen para responder a sus clientes.

El mundo explotó y el mercado inmobiliario se fue por los suelos, entre 2012 y 2020, como inversor que acude a muchas subastas judiciales he visto una cantidad incontable de viviendas habituales subastadas, dramas familiares a cada cual más pintoresco. Te encuentras con viviendas que en el momento de la hipoteca perfectamente les financiaron más del 100%, y que hoy valen un 50% en el mercado de segunda mano.

Pongamos unos números que he visto en una vivienda que se ha subastado hace no muchos meses, vivienda en Barakaldo, tasación para subasta 350.000€, valor de la hipoteca 310.000€, cantidad reclamada 280.000€. Durante el proceso de investigación de una subasta todos tenemos que hacer nuestra propia valoración, desde que me he certificado como Perito Judicial experto en valoraciones inmobiliarias puedo afirmar que mis cálculos son correctos, ¿queréis saber cuánto es su valor de mercado actual? Pues ni más, ni menos, que unos espléndidos 245.000€ y eso en un escenario relativamente optimista estando el piso para entrar a vivir y en perfecto estado de uso. 

Como vemos aquí la reclamación es muy superior al valor de la vivienda, obviamente la subasta quedó desierta, aquí tenemos otro magnífico ejemplo de cómo el departamento de riesgos de un banco se columpió completamente con una hipoteca, y algo que no termino de entender, las hipotecas suelen darse mayoritariamente a 30 años, cómo es que el banco no tiene calculado que puedan ocurrir sucesos negativos que tumben los precios de sus activos, porque no lo olvidemos, hasta que no se paga la hipoteca el piso es del banco.

La burbuja inmobiliaria explotó y hoy nos encontramos con precios que no son tan locos como lo eran en plena burbuja, pero parece ser que los precios de las viviendas, tanto en compra como alquiler se han desbocado en los últimos años, ¿recuperación? JA, ni de coña, ¿especulación? No creo que eso expliqué toda la formación de precios actuales, ¿entonces qué? Pues sencillo, se han juntado diversos factores.

1- Cuando la burbuja explotó la inmensa mayoría de promotoras quebraron, dejando construcciones a medias, por eso en cuanto bajamos un poco por España se ven montones de promociones fantasma. Eso arrastro en impagos de hipotecas que tiro por la borda todos los planes de expansión de las cajas de ahorro y nos lleva hasta donde os he traído con mi historia anterior. Todo ello, llevó a las pocas promotoras que quedaban a un proceso de concentración, generalmente a través de m&a y a pensarse muchísimo cada nuevo proyecto en que se embarcan. En resumen, dejaron de construir y de proyectar.

2- La falta de nuevas edificaciones y los cambios demográficos han ido forzando a la gente a residir en ciudades principales, ¿Cuál es la clave de una ciudad principal? El turismo, por lo que más gente residiendo hace que las curvas de demanda se tensiones, más turistas hace que los hoteles se llenen, o eso dice la teoría, porque hay algo que en economía siempre es fascinante, no es como se reparte la tarta, si no, como se crea la tarta. El turismo trajo consigo un modelo de “residencia” temporal diferente, plataformas como airbnb y similares detectaron una necesidad, viajar sin necesidad de hoteles, y el modelo de vivienda turística empezó a arraigarse en nuestra región. ¿Más turistas demandando pisos para dormir qué genera? Más demanda, y si además están dispuestos a pagar mucho más por un fin de semana que lo que paga un currito al mes… no es que se modifique la curva de demanda, es que directamente se crea un mercado nuevo que antes no existía. Quiero dejar claro esto, porque el alquiler vacacional siempre ha existido, pero no es lo mismo un nicho dentro de un mercado que un mercado completamente nuevo y autónomo.

3- La ineptitud de los políticos para entender la economía, y la estupidez que demuestran cada vez que tratan de poner coto al libre mercado entre personas. La aparición de un mercado nuevo siempre conlleva una enorme volatilidad en el corto plazo, con el tiempo tiende a estabilizarse, ¡ojo! No confundir estabilizarse con ser asequible, no tienen nada que ver. Por ejemplo el mercado de vehículos de ocasión se está estabilizando, pero sus precios son demenciales se mire como se mire. No entender esa volatilidad ni que es un mercado completamente nuevo, mercado de alquiler residencial vs mercado de alquiler turístico, provoca que se legisle sin sentido alguno y destrozando a tres actores que no tienen culpa de nada, los pequeños propietarios que arrendan una vivienda en propiedad para que otra familia pueda vivir dignamente, los inquilinos que podrían acceder a esa vivienda pero ahora ya no y los intermediarios inmobiliarios que son el nexo entre los dos primeros actores y garantes del fair play entre partes.

4- La inseguridad jurídica creada con leyes peregrinas y sin sentido, en las que se responsabiliza de todas las cargas y males de la sociedad a los tenedores, grandes o pequeños (nadie ha mencionado cucharas ni cuchillos, menuda discriminación por parte
de los políticos) da igual, son propietarios de viviendas, ejerciendo su derecho a la libre disposición de sus bienes. Unas leyes que descargan la vulnerabilidad de las personas sobre el propietario de la vivienda, sin más poder que el de seguir sufragando los gastos de luz, agua, gas… hasta que… quien sabe hasta cuándo, porque la rapidez de los Juzgados de este país es para echarse a llorar.

5- Los procesos de gentrificación que se llevan a cabo en las ciudades, en el cual áreas urbanas deterioradas o de bajos ingresos experimentan un cambio socioeconómico y cultural a medida que son revitalizadas por personas con mayores ingresos. Este fenómeno implica la llegada de nuevos residentes, generalmente de clases socioeconómicas más altas, que invierten en la renovación y mejora de propiedades, lo que a menudo conduce a un aumento en los precios de la vivienda y en el costo de vida en general. Expulsando completamente a las personas de tener un acceso a una vivienda asequible en zonas urbanas bien comunicadas.

Tratemos de entenderlo bien: La falta de nuevas edificaciones debido a la reducción en la construcción de viviendas por parte de las promotoras ha disminuido la oferta de viviendas en el mercado, eso es, menos viviendas disponibles en el mercado, ya sea de compra, alquiler residencial o alquiler turístico.

El cambio demográfico y el aumento del turismo incrementan la demanda de vivienda en ciudades principales, esto puede tensionar la curva de demanda, en especial cuando la llegada de muchos turistas genera una demanda adicional sobre el mercado de viviendas de alquiler turístico. Esto es, más gente que quiere alquilar una vivienda.

La aparición de un mercado nuevo como el alquiler turístico crea una nueva dinámica en el mercado. Generando una subida de la demanda de viviendas destinadas al alquiler turístico, con personas dispuestas a pagar más por menos tiempo, lo que aumenta la rentabilidad en este mercado mucho más que en el alquiler residencial, haciendo que los oferentes (personas propietarias que quieren alquilar sus viviendas) viren hacia este mercado, en detrimento del mercado residencial. Esto significa que parte de la oferta del mercado de alquiler residencial se marcha al alquiler vacacional, menos oferta en residencial y más oferta en turístico.
La inseguridad jurídica y la legislación percibida como perjudicial para los propietarios hacen disminuir la disposición de los propietarios a ofrecer sus viviendas, lo que hace que la oferta se reduzca.

Por último he hablado de la gentrificación, al atraer residentes de clases socioeconómicas más altas, aumenta la demanda de viviendas en áreas urbanas revitalizadas, lo que produce un aumento en los precios de la vivienda, expulsando a personas con ingresos más bajos y afectando negativamente a la accesibilidad a viviendas asequibles en esa zona. Esto produce que la demanda aumente en esas zonas, más personas dispuestas a pagar más por los inmuebles.

Aquí podemos ver, de forma muy visual, como se juntan todos los elementos económicos, que hacen que cualquier curva de oferta y demanda se desplace, formando nuevos precios mucho más altos que los que existían en el momento inicial.

No se puede ser más claro, en el contexto actual de reducción de oferta tenemos dos elementos que nos desplazan la curva de oferta hacia la izquierda sin miramiento alguno, mientras que por el lado de la demanda tenemos dos puntos que nos tensionan dicha curva, esto nos lleva al momento que vivimos en el que la demanda de viviendas es inmensamente mayor que la oferta disponible.

Por otro lado tenemos que hablar de la situación macroeconómica del mundo, parece que hemos normalizado las guerras que acontecen últimamente, aunque se utilicen como excusa para todo. Primero nos colaron unas leyes “temporales” por motivo de la pandemia, después unas leyes “temporales” que fueron más “temporales” con motivo de la “guerra a las puertas de Europa”, y esto último no me lo invento, ha sido frase de campaña electoral de muchos políticos de este país. La idea de estas leyes temporales es que llegado el momento caduquen y dejen de tener efecto, pero no hay nada más permanente que una “Ley Temporal”. Los Simpson, serie de la que soy un gran fan friki, hasta tal punto que si me preguntas por alguna referencia se te decir en que capítulo está LOL, en el capítulo 17 de la temporada 11 “Bart to the future” Lisa, presidenta de USA (sospechosamente inspirada en Hilary Clinton) necesita imponer un impuesto nuevo para sufragar mayores gastos en los presupuestos socialista, lo presenta a la ciudadanía como “Impuesto Temporal a Reembolsar” cuando realmente todos allí saben que es permanente, y aun así, la ciudadanía la cree y se convencen de que es algo bueno para todos, y temporal. Lo mismo ocurre con todas las leyes “temporales” o no que tratan de regular un mercado que ya se auto-regulaba de una forma muy eficiente.

¿Es necesario que los estados sean tan paternalistas? Para mi resulta incongruente que los partidos políticos defiendan en campaña el libre derecho al voto y que cada cual es responsable de sus acciones, pero al mismo tiempo tratan por todos los medios legales (e ilegales como fue el estado de alarma) de “proteger” al ciudadano porque… “pobrecitos, no se valen por sí mismos”

Tenemos algunos elementos macro que la ciudadanía debería conocer que realmente influyen en su día a día más de lo que piensan, y que es el Gobierno el que debería tratar de estabilizar para que no sean dañinos para la sociedad. ¡OJO! No hablo de regulación, hablo de libertad y de no establecer aranceles de ningún tipo sobre ello, ni un sobrecoste para el ciudadano.
Tenemos que tener en cuenta el precio del petróleo por un lado, en los 80$ el barril, que desde los máximos del 2022 ha perdido cerca del 40% de su valor, ¿quiere decir que la gasolina y el diesel deberían estar más baratos? Sí, debería, pero en caso de no estarlo una forma muy sencilla de abaratar su coste para los ciudadanos es (en lugar de subvencionar 0,20€ a cada vecino) liberarlo arancelariamente, eliminando todos los impuesto y dejándole el IVA al 0%, ya veréis que rápido baja el precio.

Por otro lado está claro que el petróleo se ha encarecido mucho desde aquellos días de pandemia en los que vivimos precios negativos. Esos días se desafió cualquier libro de economía del mundo, ¿precios negativos? Pues sí, al igual que existen los tipos de interés negativos, aunque en las universidades públicas se empeñen en decir que eso no existe, porque en su libro se cita que los tipos de interés son positivos. Pues mira por donde, lo negativo existe.

La importancia del contexto y la perspectiva, aquí vemos como el petróleo ha perdido valor, mucho valor, influyendo de forma beneficiosa para los consumidores en la relajación de la inflación, pero… ¿Y si abrimos el gráfico? ¿Qué vemos?

Pues la película cambia, y en eso se basa la historia económica, para mí son dos puntos los que nos tiene enseñar la historia.

1. Saber de dónde venimos y qué hemos vivido durante todo ese tiempo.

2. Ser conscientes de que los cisnes negros existen, ocurren más de lo que pensamos y es de estúpidos modelar la economía y las previsiones descartando los sucesos de cola larga.

Vemos que estamos en una zona de “espera”, no sabemos qué ocurrirá con el petróleo, ¿bajará? ¿Subirá? ¿rangeará? A corto plazo cualquier cosa puede ocurrir, pero lo que si tenemos que tener claro es que el petróleo no se terminará, ni en 10 años ni en 50 años.

Tal es mi convicción que el 15% de mi cartera es exposición directa al petróleo y hasta el 29% si tenemos en cuenta la exposición indirecta al petróleo a través de navieras, con sus preciosos petroleros.

La cuestión es que el petróleo en los niveles actuales es una zona de confort para todos los actores implicados, salvo el ciudadano que paga 1,50€ por el litro de diesel por ejemplo, pero insisto, eso se soluciona eliminando los impuestos de los hidrocarburos, IVAs y demás fiscalización que sufren. El otro día calcule el breakeven Price medio de mi cartera, y teniendo en cuenta que alguna de las acciones que poseo se centra en el fracking, el breakeven Price estaba en el entorno de los 40$ por barril, cifra muy interesante dados los niveles de precios actuales, el viraje del equilibrio de poderes entre USA, Canadá y la OPEP que también tiene su influencia geoestratégica a la hora de establecerse los niveles de producción, en los precios actuales a USA le es bastante rentable producir su propio petróleo y abre un abanico de nuevos acuerdos comerciales a nivel mundial.

Otro activo muy valorado y preciado a nivel mundial es el oro, prefiero la plata ya que tiene muchas aplicaciones industriales, pero es indiscutible que el oro es el activo refugio por referencia. Destacar que China lleva años adquiriendo oro como si no hubiese un mañana (con el Covid casi casi…) y ahora mismo nos encontramos con un oro en máximos.

Esto debería hacernos pensar sobre donde se está protegiendo el capital, quizás venga una nueva crisis, ¿quizás sea la crisis de todos los tiempos? Bueno, podría ocurrir, en las crisis es cuando se han forjado las grandes fortunas, quien sabe. Lo que sabemos es que el mercado está acumulando capital en el oro, países, particulares, empresas… la demanda de oro no es una locura actualmente, pero sí hay indicios para pensar que mucho capital está quedándose aparcado en el oro. Ojo con esto porque es a tener en cuenta.

¿Qué más nos queda? Pues entender que los tipos de interés han complicado la vida a muchas familias en los últimos tiempos, concretamente a todas las que tenían deudas (préstamos, créditos e hipotecas) a tipo variable, ya tuvimos dos ¡¿personajes?! Que nos alertaron del riesgo de los tipos variables hace unos años, aunque sus carreras profesionales quedaron destruidas por el modo en el que anunciaron su consejo legal, para los que entendíamos de que iba la vaina de lo que hablaban sabíamos que tenían mucha razón, nadie les tomó en serio, pero tenían razón y su consejo podría haber evitados muchos dramas a las familias de este país en los últimos años.

Creo que los Bancos Centrales han aprendido de las últimas décadas a esta parte que necesitan centrarse en cumplir con sus mandatos, y más importante aún, que necesitan armas con las que cumplir ese mandato, establecer tipos de interés 0 (en algunos casos negativos, que sí, negativos existen) deja totalmente sin munición de ningún tipo a cualquier Banco Central, no sabría decir si subirán o bajarán, pero estoy convencido que nos vamos a quedar durante un tiempo en un rango entre el 2% y el 5%. Esto es así porque con un mandato de mantener la inflación en el 2%, pero con un contexto de inflación tan alto como el que hemos tenido, una de las herramientas más útiles es modificar los tipos de interés, y un rango del 2% al 5% creo que dejaría un buen margen de maniobra a cualquier Banco Central para estimular o restringir el consumo y el gasto.

La economía de este país, de Europa, y del mundo se encuentra en un momento realmente delicado. Al fijarnos en el VIX entendemos que el mercado, por extensión la economía, se encuentra en momento de volatilidad contenida, podríamos pensar que eso es bueno, incluso esperar que el mercado sea alcista, pero no necesariamente podría ocurrir, claro que no sabemos cuánto se extenderá en el tiempo la volatilidad baja, podrían ser unos meses o unos años, dando lugar a una revalorización general del mercado y una sensación de que todo va bien. Pero cuanto más tiempo pase el VIX en zona de complacencia, mayor es el riesgo de crisis y mayor el efecto destructivo de la misma.

Como hemos visto tenemos los elementos clave dándonos señales de cautela, Bancos Centrales que no tienen claro si subir, bajar o mantener los tipos de interés. Una inflación cambiante que deja que todos los ciudadanos suframos precios altos sin motivo aparente, o con excusas que ya nadie se cree, como la pandemia o las guerras a las puertas de Europa. Tenemos familias que empiezan ver como les ejecutan sus hipotecas por impago, les embargan sus posesiones (que recordemos, no son suyas, son del banco desde el principio) y como se sufren dramas personales a diario. El oro nos está tratando de decir: “¡Ehh! Colegas, que la peña está escondiéndose aquí”

El petróleo está en un momento de relax total, la OPEP lleva tiempo que anda un poco apaciguada y los productores de Texas, por ejemplo, están a tope sacando el zumo de dinosaurio. Las navieras están hasta los topes de trabajo, no solo por el petróleo, también por el asunto de la logística (otra crisis que ha surgido en los últimos tiempos) siendo un auténtico drama para algunas industrias el conseguir repuestos, e incluso las propias materias primas con las que trabajar.

Parece que la disposición económica global nos está dando muestras de cansancio y las elecciones constantes en este país no ayudan, este noviembre tendremos elecciones en USA, veremos quien sigue o quien deja de seguir, podríamos encontrarnos con un mundo aun más paternalista y con una sociedad que sigue demandando de papá estado todo y más, a costa de unos pocos, aunque en realidad no es así, todo eso lo paga una clase media cada vez más destruida y pobre.

La crisis inmobiliaria y sus secuelas han generado un panorama complejo en el mercado de viviendas en España. La explosión de la burbuja inmobiliaria llevó a la quiebra de muchas promotoras, dejando construcciones a medias y provocando impagos de hipotecas. La falta de nuevas edificaciones, combinada con cambios demográficos, ha forzado a la gente a residir en ciudades principales, aumentando la demanda. El auge del turismo ha introducido un nuevo mercado de alquiler turístico, afectando la oferta de alquiler residencial.

La ineptitud política y la inseguridad jurídica han contribuido al problema, con leyes que responsabilizan desproporcionadamente a los propietarios. La gentrificación en áreas urbanas también ha elevado los precios, expulsando a personas de bajos ingresos. En este escenario, la oferta se ha reducido debido a la falta de construcción, la migración hacia el alquiler turístico y la reticencia de los propietarios debido a la legislación percibida como perjudicial.

La combinación de estos factores ha desplazado las curvas de oferta y demanda, resultando en una situación donde la demanda de viviendas supera ampliamente la oferta disponible, generando precios mucho más altos.

Es como vivimos ahora, en una incertidumbre económica dentro de un panorama político discordante y polarizado por la falta de eficacia política para crear valor en la sociedad. Una habilidad brutalmente enorme de los políticos para hacer demagogia paternalista, en la que en lugar de mejorar la calidad de vida de los ciudadanos por ellos mismos se les está arrastrando de crisis en crisis. La inseguridad jurídica del mercado inmobiliario nacional ya ha empezado a afectar a otros aspectos vitales del país.

Las señales de precaución son evidentes en el mercado inmobiliario y más allá. En tiempos de incertidumbre, es crucial que reflexionemos sobre las lecciones del pasado y trabajemos hacia soluciones que fomenten la estabilidad y el bienestar de todos.