Préstamos hipotecarios al 4%... ¡MENSUAL!

Cuando todo el mundo está asustado porque el euríbor está subiendo para acercarse al 5%, algo no visto desde hace unos diez años; después de hablar en el blog de los préstamos que se anulan por ser usurarios, esos préstamos que tanto se publicitan en las mañanas televisivas, para enganchar amas de casa que no saben cómo se arreglarán para pagar la compra del día y cumplir con los recibos de la hipoteca, que ocultan lo que pueden el tipo de interés que aplican, y que suele rondar el 20 o 25%; este verano me llegó una consulta sorprendente. Oculto los datos personales para preservar el obligado secreto profesional.

Una persona, extranjera, compra vivienda en la costa española. Busca financiación y encuentra una oferta que le realiza una financiera realmente buena: el 4% de interés. Tras el papeleo y las comprobaciones de rigor, firman la escritura de hipoteca en el notario. Comienza el pago y sólo entonces descubre que el interés del 4% era mensual, no anual como había entendido. Ante tan elevadísimo tipo de interés, más otros problemas personales, llega un momento en que no puede pagar los recibos y la financiera inicia un procedimiento de ejecución judicial. El Juzgado rechaza calificar el préstamo como usurario y saca a subasta la vivienda. Presenta una demanda de juicio ordinario y otra vez el Juzgado rechaza reconocer la usura. La Sentencia está recurrida pero la subasta se celebrará antes de que salga la sentencia de la Audiencia provincial (creo muy probable que esta sentencia le sea favorable y declare el carácter usurario del préstamo, antecedentes en ese sentido no faltan).

Creo que debemos intentar sacar varias lecciones y hacer algunas reflexiones a partir de un caso tan extremo y sangrante.

Primera: necesidad de ser precavido. Hay que desconfiar por principio SIEMPRE, en todo contrato. Una regla básica del Derecho contractual es caveat emptori, que podemos traducir por "que se prevenga el comprador"; es decir, el comprador, prestatario, arrendatario, etc. (según el tipo de contrato) debe realizar todas las comprobaciones posibles antes de suscribir el contrato, porque los riesgos de aquello que no haya revisado pudiendo hacerlo pesarán sobre él. Esta regla está matizada en el ámbito del Derecho del Consumo, en que el profesional o empresario tiene unas obligaciones de información especialmente intensas; pero que no eliminan los peligros que corre el consumidor. Esto nos lleva a la necesidad de que hay que revisar toda la documentación por el derecho y el revés; cuando se trata de un contrato a firmar ante notario, hay que acudir dentro de los tres días anteriores a los señalados para la firma a la Notaría para revisar la escritura. Si compramos un bien inmueble, asegurarse de su estado físico y legal: ir a ver la zona, comprobar su situación registral, pedir en el Ayuntamiento certificado de su situación urbanística, averiguar la solvencia y reputación del constructor cuando compramos sobre plano, además de exigirle la presentación del seguro o aval que garantice la devolución de las cantidades adelantadas...

Segunda: desconfiar especialmente de las financieras privadas. Si los bancos y cajas ya hacen faenas buenas (¿cuántas veces te encuentras que en el momento de firmar en la Notaría te dice el apoderado que no le han aprobado la operación al tipo que te había prometido y se va a firmar a tantos puntos más arriba? ¿o que el tipo prometido está condicionado a que contrates toda una serie de productos añadidos, que te vincularán a esa entidad para toda tu actividad económica hasta que te mueras?), no digamos las financieras privadas. Todas esas ofertas y facilidades (paga como quieras, elige tu cuota, cuotas gratis tres meses, pague menos cada mes...) tienen su coste a largo plazo. Hay que revisar todo el contenido económico de la operación. No sólo cuánto voy a pagar al mes, sino cuál es el tipo de interés que se aplica; cómo es el sistema de amortización; cuáles son las comisiones, tanto de apertura como por amortización anticipada, parcial o total; cuánto va a costar el préstamo en total, una vez pagadas todas las comisiones, los seguros, los gastos de notaría, registro, peritaciones y los intereses. Mucha gente no tiene en cuenta todos los gastos iniciales (que son muchos, en los casos de hipoteca para la compra de inmueble) y ya comienza los problemas desde el día de la firma.


Tercera: ¿qué pasa con algunos notarios? El notario es un profesional parte liberal parte público; es decir, actúa autónomamente, bajo un sistema de libre competencia (salvo en cuanto a los precios, fijados por arancel, aunque con cierta libertad para hacer limitadas rebajas) pero que cumple determinadas funciones públicas. Así, tiene encomendada la fé pública (lo que presencia y declara en sus escrituras hacen fe) y debe comprobar la legalidad de los contratos y actos jurídicos que se otorgan ante él. El notario debe comprobar que las partes conocen todos los términos del contrato y que manifiestan su voluntad libremente; incluso debe explicarle al comprador o prestatario el alcance de las cláusulas contractuales que firma. Además, para garantizar la independencia del notario respecto al vendedor o prestamista, es el consumidor quien tiene el derecho de elegir el notario. En la práctica, el notario es siempre elegido por el promotor o prestamista; y no va a explicar más que los elementos esenciales del contrato, comprobando la identidad de las partes a través de su DNI, comprobando que los datos de identificación del inmueble se corresponden con lo que haya informado el Registro de la Propiedad y el catastro y poco más. Incluso en casos como el que sirve para encabezar este comentario, ni siquiera especifica que el tipo de interés pactado es mensual y no anual, cuando la práctica habitual y legal es la referencia a tipos anuales (debe especificarse siempre el TAE, que es un tipo anual por definición). ¿Cómo es posible que una compradora prestataria salga de la notaría con un error tan importante en cuanto a lo que acaba de firmar? Sin duda, esta persona fue negligente en cuanto que no tuvo en cuenta lo indicado en los dos primeros puntos de estas reflexiones; pero es evidente que el notario no ha cumplido con su obligación. Lo malo es que será imposible probar la insuficiencia de su actuación porque se presume que, en cuanto fedatario público, cumple con sus obligaciones; para destruir esa presunción habría que grabar todo el acto de la firma.

Cuarta: ¿Cómo es posible que las financieras sigan incumpliendo sus obligaciones de información precontractual? Si en un préstamo es elemento esencial el interés a pagar por la cantidad prestada, es obvio que lo primero que tiene que hacer saber a sus potenciales clientes cualquier entidad prestamista es cuál es ese interés. Todos sabemos que esto no se hace. En el mejor de los casos, en los anuncios televisivos pasa una banda informativa en letra minúscula y a gran velocidad, de imposible lectura, especificando el tipo de interés; o en la publicidad que te meten en el buzón quizás lo ponga en letra diminuta en una esquina del reverso del folleto. Aunque lo más probable es que no haya ninguna referencia. Tengo delante de mí un folleto que me envía Fidelity Financial, A.B.O. Asesores, ofreciéndome financiación para la empresa o negocio; indica las cantidades a pagar mensualmente según la cantidad prestada y el plazo; pero no indica cuál es el tipo de interés por ninguna parte. ¿No deberían otorgarse al Banco de España unas funciones de supervisión y sanción rigurosas sobre este tipo de materias?

Quinta: Hay que ir por delante de los acontecimientos, porque las garantías del prestatario son muy limitadas en los juicios ejecutivos. Los motivos de oposición a la ejecución instada por el financiador son tasados, no puede oponerse cualquier razón para impedir que prospere la demanda. Además, aunque el Juez tiene la obligación de examinar la validez del título que se quiere ejecutar (la escritura de hipoteca, en este caso), es rarísimo que compruebe si se trata de un préstamo usurario o con condiciones abusivas, por lo que dará trámite a la ejecución. Y cuando se le oponen esas razones por el ejecutado, puede decir que no se encuentran dentro de las causas de oposición, por lo que la ejecución sigue su curso, obligando a ir a un procedimiento ordinario para impugnar la validez del contrato y tratar de anular el procedimiento ejecutivo. Por otro lado, los plazos de ejecución son mucho más sencillos y breves que en el procedimiento ordinario. Por ello, es probable que, si se ha dado curso a la ejecución, una eventual resolución favorable del procedimiento ordinario llegará cuando la finca haya sido ya subastada y adjudicada. Así que me parece necesario una reforma del sistema, que permita una defensa eficaz del ejecutado en estos casos. En todo caso, conviene actuar con tiempo y diseñar un plan de actuación cuando se prevea que no se van a poder pagar los recibos para adelantarse a la ejecución judicial.