El problema de viviendas se ha pasado a los bonos en China

La crisis inmobiliaria no es igual que en occidente

En China la gente casi no paga impuestos. Los ingresos de gobiernos locales vienen de contratos de leasing (alquiler) con los "compradores" de vivienda.

Los medios occidentales propagandistas, no porque esté del lado del gobierno chino, sino porque retratan mal la crisis de las viviendas, y desinforman a los lectores, quieren hacernos creer que los compradores de vivienda son subprime y que hubo especulación financiera y por eso tienen una burbuja inmobiliaria.  Es una burbuja inmobiliara que no existe.

Adquirir una vivienda en China funciona así.

• El gobierno local no puede endeudarse, no puede emitir bonos y pedir prestado.
• Entonces el gobierno local crea una empresa fachada a la que le transfiere los activos que servirán como colateral para pedir dinero al banco para construir.
• Cuando la constructora o desarrolladora o promotora inmobiliaria (cualquiera de esos nombres es indistinto) termina la vivienda, se le paga dinero por la vivienda y la constructora entrega la vivienda al "comprador" de vivienda, que va a alquilar esa casa por 70 años.  Al menos así es como debería ocurrir.
• Como puedes ver, la ganancia de las constructoras es la diferencia entre el dinero recibido por la entrega de la vivienda (un número que depende del precio de mercado) y el coste de construir la vivienda.
• Pero así no ocurrió.  Durante la administración de Jiang Zemin se facultó a las constructoras a recibir el dinero de manera anticipada.
• Luego se descubre que hay más de 250 mega proyectos con cientos de miles de viviendas que están sin terminar, muchas de ellas en obra gris, inhabitables.  No se pueden entregar a los compradores.
• Los compradores chinos son gente que si tiene el poder económico para comprar una vivienda, NO son clientes subprime de los que no tienen donde caer muertos.  Suscribieron un contrato de leasing con el gobierno local para vivir en esa casa.

Ya entendimos cómo hacen los gobiernos para entregar casas a los compradores y vemos que las constructoras no entregaron las viviendas.  El leasing es alquiler, y con la cultura de comerciante que tienen los chinos, si le tocas la billetera, verás una reacción.  Y los compradores reaccionaron.

Los compradores al no vivir en una casa, no van a pagar la vivienda.  Eso tiene serias implicaciones en su rating crediticio individual, pero es un precio que están dispuestos a pagar, porque si no pagarán por una vivienda en la que no viven. 

Ya acudieron a los tribunales y les remitieron a los gobiernos locales, que les remiten a la constructora, y las constructoras prometen avanzar pero no lo hacen porque no tienen el dinero.  ¿Qué hicieron las constructoras con el dinero?  Lo malgastaron en otras cosas que no era construir viviendas.

¿Y qué impacto tiene esto?  Para comprenderlo hay que ver lo que pasaría una vez que el comprador se ha pasado de casa a la nueva vivienda.

Si todo saliera bien, sucedería esto:

• El comprador de vivienda paga al gobierno local el contrato de leasing como estaba acordado.  Ese dinero constituye ingreso fiscal.
• Una parte de ese dinero se transfiere a la empresa fachada para que se pague el préstamo al banco.

• El gobierno local no tiene los ingresos fiscales del leasing.  En una auditoría reciente del PCCh, se ha observado que los gobiernos locales han falsificado ingresos fiscales por un monto total de $12 mil millones.
• La empresa fachada no puede pagar el préstamo al banco, y el banco al tener créditos morosos no dispone de dinero para entregar a los ahorrantes su dinero.  Esto ya ha ocasionado protestas de ahorrantes contra sus bancos.

Una crisis de bonos

Los bancos que no han tenido problemas de impago de viviendas, siguen recibiendo dinero, que es la captación de dinero para prestar, pero ya no hay proyectos de viviendas para colocar préstamos.

Los que no han comprado vivienda también deben decidir que hacer con el dinero que de otro modo sería pago de leasing.

Ambos han decidido comprar bonos de gobierno, o sea que le están prestando el dinero al gobierno chino, o dicho de otra manera, esto endeuda al gobierno chino.

Pero hay otro problema, el precio de los bonos al tener mayor demanda, va a subir de precio en el mercado secundario, y eso se presta para una especulación con bonos donde se compra bonos baratos y a como sube la demanda, el bonista espera y al cabo de un tiempo vende y saca ganancia.  Se está formando una burbuja especulativa en el mercado de bonos chinos. 

El banco central chino va a destinar dinero para intervenir.  Pedir prestados bonos a bonistas, para venderlos en el mercado secundario y asi bajar los precios de los bonos.  Es decir, contrarrestar la burbuja especulativa.

Un reventón de burbuja dejaría una mala impresión de riesgo en los bonistas.  Podría subir la prima de riesgo, subir los tipos de interés de los bonos, y encarecer así la deuda china.

¿Y cuando reventaría la burbuja especulativa?  Cuando las constructoras hayan entregado las viviendas no terminadas, y los bancos vuelvan a prestar dinero para viviendas, y los compradores vuelvan a usar su dinero para comprar viviendas, en lugar de invertir en bonos de deuda.  Más le vale al gobierno central resolver la crisis de las viviendas sin terminar lo antes posible.  De otro modo la intervención del banco central chino va a ser prolongada y muy cara.

Epílogo

• En tiempos de la China imperial, las primeras batallas de la guerra del opio resultaron en derrortas, pero los gobiernos locales reportaron victoria al emperador.
• En tiempos de Mao Zedong, Mao era buen guerrillero pero no sabía de administración. Había impuesto cuotas de producción de alimentos a los gobiernos locales. Estos gobiernos reportaban haber cumplido las cuotas, y Mao felizmente disponía de los alimentos como si los reportes fueran ciertos, pero el faltante luego se hizo patente, y eso fue lo que ocasionó la hambruna, y para entonces ya era demasiado tarde.
• Hoy los gobiernos locales reportan $12 mil millones en ingresos fiscales falsificados.  Y no hubo debida diligencia para supervisar las obras antes de pagarlas.  Mismo problema de gobiernos locales metirosos, diferente año.