A continuación vamos a realizar la tesis de inversión de Inversa prime, en base a los datos registrados en la última presentación de resultados y su comparativa con semestres anteriores.
No obstante, antes de empezar te dejo una serie de enlaces para profundizar en la empresa.
No obstante, antes de empezar te dejo una serie de enlaces para profundizar en la empresa.
- Foro de Inversa Prime en Rankia
- Ficha de Inversa Prime dentro de Rankia
- Última presentación de resultados de la empresa
Sin más dilación, arrancamos.
Inversa Prime SOCIMI, S.A. es una empresa joven, constituida el 20/6/2017 y desde enero del año 2019 cotiza en el BME Growth.
EL NEGOCIO DE INVERSA PRIME (YIPS)
Su negocio consiste en la adquisición de viviendas a personas de edad avanzada, para su posterior arrendamiento a los propios vendedores con carácter vitalicio. Una vez liberada la vivienda, queda a disposición de Inversa para su venta o alquiler en el mercado.
Inversa, en el momento de la compra, abona al vendedor el importe del precio pactado menos los alquileres acordados. El vendedor recibe este importe, exento de impuestos, y sigue viviendo en la casa durante toda su vida sin pagar alquiler. Si el período de ocupación es mayor que la esperanza de vida calculada, no paga alquileres adicionales y si es menor, por fallecimiento o voluntad propia, Inversa, le abona los alquileres no devengados al inquilino o a sus herederos. Los alquileres, en cualquier caso, se calculan y se aplican de forma lineal, sin incremento anual durante todo el período, en función de la esperanza de vida calculada por Inversa y en base a una herramienta propia desarrollada a partir de estadísticas públicas.
Inversa orienta su negocio a un nicho de mercado formado por propietarios mayores de 65 años que están interesados en monetizar los ahorros inmovilizados en su vivienda. En España es un grupo que tiene un tamaño relevante.
Según el INE, en España tenemos más de 9 millones de personas mayores de 65 años y el 90% tienen vivienda en propiedad. El 70% solo tiene ingresos procedentes de la pensión del estado y la mayoría (el 65%) no supera los 1.300€/mes. Los ahorros, en el 85% de los casos, están inmovilizados en su vivienda.
En cualquier caso, el nicho formado por mayores de 65 años está en claro crecimiento y el tamaño es enorme. Inversa es una SOCIMI que mientras actúe en su nicho de mercado, tendrá ventaja competitiva.
LA VENTAJA COMPETITIVA DE INVERSA PRIME
La ventaja competitiva de Inversa se basa en dar solución a un problema que existe en el colectivo de mayores de 65 años. Compra a precios de mercado con descuento (actualmente el descuento medio de la cartera de Inversa es del 29,8%) y retiene el montante del alquiler calculado para la esperanza de vida del inquilino. Con ello, se garantiza el cobro de los alquileres hasta que la vivienda queda liberada y totalmente a su disposición para la venta o alquiler.
El precio se fija en base a la tasación. A este importe, se le aplica un descuento derivado de la indisponibilidad del inmueble y de la garantía de permanencia del vendedor en su vivienda hasta el fallecimiento de ambos cónyuges, aunque superen la esperanza de vida calculada.
Al precio resultante se le descuentan los alquileres en función de los años de esperanza de vida calculada para ambos cónyuges y se le entrega la diferencia en el momento de formalización de la compra, quedando el importe de los alquileres depositados de forma que, si abandonan la vivienda antes de los años calculados, de forma voluntaria o por fallecimiento de ambos cónyuges, Inversa abona el importe pendiente al vendedor o a sus herederos.
Ejemplo: a una vivienda valorada en 1.000.000€ a la que se le aplica un descuento del 30%, el precio de compra es de 700.000€.
El alquiler se calcula en función de la esperanza de vida y de otras variables como la tipología del activo, precio de mercado, etc., de forma lineal y sin incrementos. Suponiendo que en este caso la esperanza de vida es de 10 años y el alquiler 25.000€/Año, a los 700.000€ se le restaría 10x25.000 = 250.0000€ que quedarían en depósito.
El vendedor, en el momento de la transacción, recibe 450.000€ en efectivo y la garantía de poder vivir en su vivienda para toda su vida y la de su cónyuge, teniendo la opción de abandonarla antes, recibiendo el importe de los alquileres pendientes.
Si los propietarios exceden la esperanza de vida calculada en la compra-venta, siguen en su vivienda hasta el final de sus días sin pagar alquiler y únicamente tendrán que hacer frente a los gastos de comunidad y los suministros.
CLAVES DEL NEGOCIO DE INVERSA PRIME
Inversa condiciona la inversión a la obtención de unas TIR mínimas del 6% que, aplicando el efecto del apalancamiento por la utilización de deuda y la revalorización de los inmuebles en su caso, llega a conseguir unas TIR por encima del 10-15%. Esto permite equiparar cada operación de compra-venta con un bono al tipo de interés resultante y considerar cada operación como similar a un activo financiero con subyacente inmobiliario.
La TIR se calcula sobre el precio de compra (700.000€ en el ejemplo) que es la inversión real de Inversa y no sobre el precio de mercado (1.000.000€ en el ejemplo), por lo que es una manifestación de la ventaja de Inversa que le permite obtener mayores rentabilidades a las inversiones.
El nivel de deuda condiciona la magnitud del efecto apalanca. Los inversores lo podemos comprobar desde el balance y depende de la financiación que Inversa obtiene del exterior. A diciembre de 2021 Inversa tenía 16,9M€ de deuda bruta y unas inversiones inmobiliarias de 105M€. El apalancamiento financiero (LTV - loan to value) se situaba en el 16,1%.
En el balance figura un tipo de deuda no bancaria que se da de forma especial en Inversa, es la financiación de los “Proveedores de Inmovilizado” que asciende a 3,7M€ y recoge las obligaciones contraídas con los inquilinos para hacer frente a los alquileres de las viviendas compradas (en el ejemplo serían los 250.000€) pero no ejerce efecto palanca al ser dinero aportado por Inversa que queda inmovilizado en depósitos y su función es garantizar el cobro de los alquileres. Conforme se devengan los alquileres, la cantidad correspondiente queda liberada vía ingresos.
La revalorización de los inmuebles es otra clave de Inversa. En el ejemplo, la compra se efectúa por 700.000€ pero la revalorización se produce sobre el precio de mercado, es decir sobre el 1.000.000€. En el mismo instante de la compra y para este ejemplo, Inversa obtiene una revalorización del 30% en el inmueble comprado y posteriormente será el mercado el que determinará el porcentaje de revalorización anual de los mismos y en consecuencia los resultados de inversa. Las previsiones sobre la evolución del mercado inmobiliario es una clave que condicionará la cotización.
El gran crecimiento relativo en el número de inmuebles incorporados (a finales de 2020 había 69 en cartera, mientras en 2021 hay 171 y en mayo 2022 ya son 207) y la revalorización excepcional que se produce en el momento de la compra, provocan una revalorización total en Inversa que, en el año 2021 (18,9M€) triplica la del año 2020 (6,2M€).
La rotación de las viviendas es clave. El objetivo principal de Inversa no es obtener rentas del alquiler. Su intención es la venta rápida que, una vez cumplidos los condicionantes legales como SOCIMI (tres años alquilados) provocará que la revalorización de los inmuebles se materialice en caja según se vayan vendiendo las viviendas.
Una vez haya continuidad en la rotación de las viviendas y aumente su peso en la operativa ordinaria, se producirá una fuerte entrada de efectivo con la que se podrá financiar el crecimiento futuro de Inversa con medios propios, aumentarán las posibilidades de mayor apalancamiento con deuda si esa fuera su intención y también permitirá pagar dividendos a los accionistas.
El aumento del número de inmuebles comprados es clave del negocio. Inversa dispone de liquidez suficiente que a finales de 2021 ascendía a 27,5M€ y la capacidad de endeudamiento es muy elevada por su bajo nivel de deuda. Al basar su negocio en inmuebles por los que paga un precio con descuento, la financiación de cada inmueble puede ser cubierta en su práctica totalidad, en el caso de que le interese a Inversa, con créditos hipotecarios.
La zona en la que se invierte es clave. Los precios de la compra-venta y el alquiler se fijan mediante tasación y negociación entre ambas partes, si no hay acuerdo, no hay obligación de cerrar el trato, pero es evidente que, cuanto menor sea el precio de la compra, mayor será la rentabilidad de Inversa.
El precio, depende a su vez de la zona en la que está ubicada, del estado de conservación y de las características del inmueble.
Inversa informa de las zonas donde invierte y, aunque los inversores particulares no tenemos medios para saber si los precios a los que están comprando son buenos, al final será la rentabilidad del capital empleado lo que nos dirá si las inversiones están siendo rentables.
LA RENTABILIDAD DE INVERSA PRIME
El ROE es una buena referencia que nos relaciona la inversión del capital propio con su rendimiento. Recoge todas las características particulares y generales de las operaciones que se están efectuando, así como los ingresos y gastos que forman parte de la operativa diaria de Inversa, el apalancamiento, etc… y los relaciona con el capital propio empleado. En base a la normativa contable, debemos tener en cuenta que en el resultado del período se incluye la revalorización anual de los inmuebles.
Con todo, Inversa obtiene un ROE del 14,2% en 2021 y del 10,3% en 2020.
El aumento del número de operaciones, ejercerá una presión al alza en el ROE debido al efecto que provoca el descuento en la revalorización, desde el mismo momento de la compra.
La revalorización de los inmuebles condiciona la rentabilidad del capital invertido. Debido al buen momento del sector y, especialmente por la compra con descuento, la revalorización es muy elevada y ROE podrá seguir creciendo por acumulación, con el paso de los años, en la medida que aumente el número de inmuebles en cartera.
El reducido nivel de apalancamiento, deja margen para aumentar la deuda que, con un coste en el entorno del 1,5% anual, podría influir positivamente en el ROE.
La liberación de inmuebles, en sí misma, no debería provocar aumentos significativos en el ROE porque, según las cifras que se informan en los resultados, los ingresos de las ventas ya están incorporados al resultado desde el momento en que se actualizan los valores de los inmuebles. No obstante, su efecto se producirá de forma significativa en los flujos de efectivo.
El riesgo de que el ROE quede desprotegido es menor que el de las empresas relacionadas con el sector inmobiliario. Aunque el sector suele ser estable en condiciones “normales”, cada cierto tiempo se producen crisis que suelen tener graves consecuencias. Caen las valoraciones de los inmuebles en poco tiempo y los resultados y flujos desaparecen muy rápido.
Inversa, está sometida a los ciclos como todas las empresas del sector, no obstante, dispone de protección adicional al tener garantía de cobro y mantener constante el precio de los alquileres. El importe del alquiler está fijado y depositado de forma que cada mes se libera una parte hasta el momento de entrega del inmueble, y en este tiempo no se van a producir impagados, ni se van a renegociar los importes por una posible crisis. No obstante, una crisis, afectaría a las valoraciones y a los alquileres en las viviendas liberadas que tendrían que soportar las condiciones del mercado.
VALORACIÓN
Con todo, podemos afrontar la valoración de Inversa que no debería ser muy complicada pues, el único problema que podría tener su balance son los activos inmobiliarios y, como las valoraciones se actualizan por tasadores profesionales solventes, el valor contable neto, debería coincidir de forma muy aproximada, con el valor liquidativo actual de sus activos. El valor contable neto es el NAV y suele utilizarse para valorar las inmobiliarias.
Inversa no tiene intangibles por lo que el NAV en 2021 asciende a 1,47€/Acc como resultado de dividir el patrimonio neto (114,8M€) entre el número de acciones en circulación a fecha 31/12/2021 (78,2M).
El NAV nos dice de forma muy aproximada, lo que vale ahora mismo la empresa si se liquida, pero no se invierte para liquidar la empresa, ni se pretende comprar algo estático, lo importante es lo que pueda ofrecer la empresa después de invertir en ella. Cada empresa tiene unas posibilidades distintas de crecer y eso es lo que deberemos evaluar para aplicar una prima o un descuento al NAV, en función de las ventajas o desventajas que consideremos que obtendríamos invirtiendo en Inversa.
Las SOCIMIs cotizadas más importantes por tamaño, están cotizando en bolsa con descuentos del 30-35% sobre el NAV pero su negocio es diferente, Inversa invierte en viviendas prime que compra a precios con descuento y el vendedor se convierte en inquilino solvente de forma automática.
Inversa tiene muy poca deuda bancaria (13,1M€) y tiene mucho efectivo (26,7M€). Las posibilidades para aumentar el número de viviendas, y en consecuencia de crecer, son muy elevadas.
Actualmente los flujos de explotación de Inversa son negativos a consecuencia de que los cobros por alquileres (1,2M€ año) no cubren los pagos que debe realizar por los gastos de la actividad (3,5-4M€). A corto-medio plazo, los cobros de inversa dependerán cada vez menos de los alquileres y más de la venta de las viviendas que vayan quedando liberadas. De forma que, según la venta de viviendas vaya siendo más relevante, los cobros irán aumentando, cubrirán los pagos y provocarán flujos positivos. Los cobros procedentes de la venta de viviendas se incorporarán como flujos de inversión, pero dadas las características de Inversa hay que tenerlo en cuenta y considerarlos equivalentes a los flujos de explotación pues, no serán ventas de inmuebles como en cualquier empresa “normal”, dado que los inmuebles son su “producto”.
El volumen de contratación diario en bolsa podría ser un problema. El volumen anual en 2021 asciende a 10,5M€ y en el año 2022 hasta la fecha de 9/5/2022 en poco más de 1/3 del año ya ha negociado 5,1 M€. No obstante, no son cantidades elevadas y el volumen diario es irregular. Si se diera el caso de tener que salir con prisas, la puerta de salida se quedaría estrecha.
Inversa ha adoptado las NIIF-UE en 2021. Probablemente ayudaría a la cotización que diera alguna señal de que su intención es cotizar en el Mercado Continuo, a pesar de que los volúmenes que se mueven en este mercado tampoco ayudarían mucho.
Hay mercado, hay voluntad y hay dinero. Inversa puede tener un buen crecimiento sostenido durante años y perfectamente se podría aplicar al NAV una prima del 20-25% que llevaría la valoración al entorno de 1,80 €/Acc que se corresponde con un crecimiento en resultados del 20% hasta 0,25€/Acc que, aplicando PER 7 por el mercado en el que cotiza y la baja liquidez de las acciones. Las SOCIMIS de mayor tamaño que cotizan en el continuo, están cotizando a PER 7-8
De conseguir este resultado elevaría el ROE hasta el 15,0% (14,2% en 2021).
La prima del 20-25% sobre el NAV se justifica por circunstancias externas e internas de Inversa.
Como externas tenemos el buen momento del sector, el crecimiento del nicho al que se dirige y que Inversa satisface necesidades reales del mercado.
Como internas, la capacidad financiera, las compras con descuento, la TIR que se fija como objetivo en las compras, el aumento en el número de viviendas incorporadas y la progresiva liberación de inmuebles que se irá produciendo.
El presente de la empresa es muy bueno y el futuro, todo apunta a que será mejor, por lo que, hasta 1,80€/Acc debería ser un precio razonable de entrada.
Supone pagar una prima del 22,5% sobre el NAV que con un ROE del 15% la rentabilidad de la inversión para el accionista, vía resultados, estaría en el entorno del 11-12% anualizada que es muy buena rentabilidad.
