Pintor Rosales
13/05/20 11:43
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Participaciones del usuario Pintor Rosales - Hipotecas
Pintor Rosales
13/05/20 10:37
Ha respondido al tema Precio pisos after Covid-19
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La idea es cambiar de vivienda, de zona, pero también cambiar a una casa más grande, con terraza y lo que conlleva a un precio más alto de vivienda. La vivienda será uso habitual.* Ejemplo;- Piso en venta febrero 2020 antes de Covid......240.000€. Piso en venta en mayo-junio 2020 después de Covid..... 225.000€ aprox con rebaja de unos 6%? por crisis reciente.- Alquiler 2 años a 650€...... 15.600€ (si fueran 3 años el coste sería 23.400€) A estos precios de 15.600, 23.400 o lo que fuera del tiempo de alquiler que se estuviera se tendría que descontar lo que se ahorraría del pago de comunidad de la vivienda, más IBI y seguro. Eso sería un coste de 1.500€ anuales, es decir -3.000€ si fueran 2 años lo que estaría de alquiler o -4.500€ si fueran los 3 años.- Comprar nueva vivienda dentro de 2 o 3 años, casa mejor, más grande y otra zona que en febrero de 2020 puede costar 400.000€ y que dentro de 2 o 3 años puede costar un -25%? menos por tema crisis ( esto es muy variable, la bajada puede ser un -20%, un -30%, un -35 o -40% quizá?) nadie sabe con seguridad que % bajará y en cuantos años estará en ese punto tan bajo. Suponiendo que esa casa vamos a suponer que es un -25%, la casa que en febrero de 2020 costaba 400.000€ en 2 o 3 años costará aprox 300.000€.La otra opción es permanecer en la casa, quizá pagar la hipoteca de 10.000€ que quedan tranquilamente y en 2-3 años o cuando se vea el momento vender y comprar. Viendo esto hay 2 opciones.OPCIÓN 1; Se tendría en el bolsillo para comprar supongamos como ejemplo en 2 años los 225.000€ de venta de la casa ahora en mayo 2020, -10.000€ que quedan de pagar hipoteca, -15.600€ gastos de alquiler +3.000€ ahorrados por tema comunidad, IBI, etc y se compraría casa en 2-3 años por importe rebajado a 25% sobre febrero 2020 a precio de 300.000€.....El resultado me sale que la compra saldría por 97.600€ (Aquí no he contado el tema de impuestos que se pagaría por vivienda o no si compro antes o no de esos 2 años que no se si no los pagaría si es antes de los 2 años y si los pagaría y que importe sería si fuera después de los 2 años)OPCIÓN 2; Se vendería dentro de esos 2, 3 años aprox o cuando se vea el momento, vamos a poner 2 años también. Aplico el descuento del -25% aprox de precio de venta en febrero de 2020 (240.000 -25%...180.000€) supongamos que ya no quedarían esos 10.000€ de hipoteca o quedaría muy poco, se gastaría los 3.000€ en 2 años de comunidad, IBI, seguro y se compraría la nueva casa por unos 300.000€....El resultado me sale que la compra saldría por 117.000€ (Aquí no he contado el tema de impuestos que se pagaría por vivienda habitual si es dentro de los 2 años que aquí sí que se cumpliría creo yo)Como se ve con este ejemplo que no se si está muy bien hecho....y con el -25% a la baja, hay una diferencia de 19.400€ (entre los 97.600 y 117.000) pero todo a ojo de buen cubero sin saber el % exacto (20-30-40%)? de bajada de pisos ni los años exactos para ver esa bajada máxima (2-3-4 años)?Difícil calcular para los no expertos !!
Pintor Rosales
13/05/20 00:06
Ha respondido al tema Precio pisos after Covid-19
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¿Como veis la opción de?:Piso en Madrid precio de venta en febrero de 2020 sobre los 240.000€ aprox. Ese mismo piso ponerlo a la venta en mayo de 2020 que imagino que el precio ya no serán esos 240.000€ y habrá bajado algo por tema coronavirus.... quizá 220.000-230.000€?Venderlo ahora si hubiera comprador por esos 220.000-230.000€, irse de alquiler durante un 1-2-3 años aprox (precio de alquiler aprox por la zona unos 650-700€) y comprar dentro de 1-2-3 añox aprox o cuando más bajos estén los precios de los pisos por el tema de crisis que tendremos. Es un poco jugar con la bola de cristal e intentar adivinar.... La idea es vender piso actual que no le gusta zona y comprar otro piso en otra zona mejor y más cerca de trabajo. El piso a vender le quedaría por pagar de hipoteca unos 3 años y 10.000€ aprox en total. Creo que la duda es que nadie sabe cómo estarán los pisos dentro de 2-3 años, todos sabemos que bajarán pero no sabemos qué % ni cuántos años.... Como veis esta operación?
Pintor Rosales
12/05/20 23:46
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Lo de 2006 y 2007 es que fue de traca. Pero aún así pensaba que estaría más caro de esos 180.000€ que dices.Pero aún así es muy buena inversión, comprar por 70.000 y vender por 140.000€. Eso es para haberlo sabido y comprar uno de 150.000 y venderlo por 300.000 o comprar uno de 400.000 y venderlo por 800.000 €.... A mayor precio de compra de piso mayores ahorros tienes que tener para entrar en el y mayor interés pagas por hipoteca que pidas y no a todos le dan hipotecas altas... También mayor riesgo de que como vengan mal dadas te vayas a la ruina. Por mi trabajo y también amistades conozco algún caso que compró casa en Madrid, algunos zona centro, entre los años 2013 y 2015 que entre el coste de compra y el coste de esa misma vivienda en 2019 se duplicó en algunos casos y hasta triplicó.Un caso concreto en el barrio de Malasaña de Madrid, casa en edificio imagino que del año 1920 o 1930 aprox, casa muy antigua con vigas de madera y demás, casa para reformar por completo. Casa de unos 120 o 140 m2 aprox, costaría aprox la compra unos 230.000€ en el año 2015 más quizá unos 50.000€ la reforma (total 280.000€). Esos 280.000€ pediría una hipoteca de 200.000€ y 80.000€ salieron de ahorros que tenía.La casa la dividió en dos viviendas independientes con dos puertas de entrada diferenciadas (aunque previamente tenías que pasar por la puerta general a una especie de rellano donde ya te encontrabas las dos puertas). Las viviendas las hizo siendo una un apartamento de 1 habitación y otra vivienda de 3 habitaciones. Las dedicó y dedica a alquiler turístico. En el año 2019 la puso en venta para probar si había algún interesado en ambas a un precio alto y venderlas. Las puso a 1.000.000 de € las 2 viviendas en plan pack de venta y le llegaron hacer ofertas formales de cerca de 850.000- 900.000€. Finalmente no vendió, quería su millón de euros... Ahora imagino que con la que está cayendo y caerá se estará arrepintiendo de no vender por 900.000€ y tener ahora las viviendas paradas sin percibir renta y pagando hipoteca.... Yo le dije vende vende, vende.... Vende por esos 900.000€, pagas lo que te quede de hipoteca y a correr, hubiera obtenido un beneficio de unos 600.000€ aprox que contando a lo que ya tenía y demás se juntaba con 700.000€ o más en su bolsillo.... Con esos 700.000 € le dije o vive la vida como se merece y te quitas de trabajar (quería esa idea de dejar el trabajo, irse a viajar durante todo el año...) o te compras 6 pisos en la periferia de Madrid por 120.000€ cada uno, los alquilas por unos 650-700€ y lo rentas y si te viene en gana puedes ir vendiendo alguno o no según vaya el mercado... En fin.... Lo dicho. Para tener una bola de cristal y saber cuando hacer ejecutar.
Pintor Rosales
12/05/20 00:37
Ha respondido al tema Precio pisos after Covid-19
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Hola.Así a ojo nosotros decirte un precio.... Es algo difícil, yo por decirte algo por la zona que dices y características entiendo que un precio justo sin ser caro no barato debería de oscilar en unos 650-700€ aproximado.Pero el precio depende de muchas cosas, del precio de alquileres de pisos similares que haya por la zona, del precio de venta de los pisos que haya por la zona. No sabemos cuánto te ha costado el piso, a mayor coste de venta debería de ser mayor coste de alquiler, a no ser que lo hayas comprado muy caro con respecto a algo similar que haya en la zona. Quizá no hayas acertado no con el piso. Creo que un piso de construcción nueva que siempre son más caros que pisos por la zona pero de segunda mano y bien reformado similar (sin contar piscina, gimnasio, etc que eso no lo suelen tener pisos más antiguos) , quizá les puedes sacar 100 o 150€ más de alquiler que por uno de segunda mano, pero claro la compra de un piso así de segunda mano en 2019 te puede costar 120.000 y nueva construcción 200.000€? Luego añade los gastos de comunidad e IBI que en el piso nuevo serán mayor que el del piso de segunda mano. Te hayas equivocado o no lo ideal es que intentes rentarlo lo mejor posible. Entra en Idealista y demás y compara precios por la zona. Esa terraza de 45 m2 ahora será una golosina así que sácale partido!
Pintor Rosales
11/05/20 23:54
Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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La verdad que operaciones como la que hiciste son las ideales. Comprar cuando más barato está y vender cuanto más caro está el mercado (sin contar los años de burbuja año 2006-2007 que ese mismo piso de Delicias estaría al triple de lo que lo compraste?)La verdad que es difícil saber hilar bien el hilo de cuando es el momento justo de comprar y vender.Amigos y familiares recuerdo en el año 2010-2011 decían que ya habían bajado bastante los precios y se lanzaron a comprar, otros aguantaron más y compraron en 2012-2013 porque se leía, escuchaba, te decía el cuñado...Etc que ya había tocado techo y a partir de ahí iban a empezar a subir....otros aguantaron hasta el año 204, 2015 y algo de 2016 es cuando más bajo estaba el mercado y mejor han comprado.El que comprara en esa época para invertir y alquilar le habrá venido bien. El que lo haya hecho para luego vender y lo ha vendido en el año 2018-2019 habrá sacado bastante benéfico. El que le toque ahora vender después del COVID o se da prisa o lo venderá por menos de lo pensado. Esto es para tener una bola de cristal....y acertar
Pintor Rosales
11/05/20 17:04
Ha respondido al tema Retirada de muebles - Alquiler de vivienda
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Pienso totalmente igual.Tienes que dejar el piso como te lo encontraste, sin muebles. Si ahora no quieres lo que tú compraste paga esos 200€ o si tienes tiempo y puedes te deshaces tú de ellos.Lo de la basura es otro asunto, si pertenece al arrendador gestiona para que lo pague el.Otra idea es que pongas esos muebles en venta en segunda mano a un precio barato o ridiculo ( no sé qué tipo de muebles son y de qué calidad) y quizás encuentres un comprador que además de darte algo de dinero, te quitas un problema de encima
Pintor Rosales
10/05/20 17:58
Ha respondido al tema Precio pisos after Covid-19
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Gracias por contar todos esos detalles de la compra y gestión de tu inversión, a los que nos gusta este mundillo, somos aficionados y no entendemos mucho se agradece leer de forma tan detallada.También es de agradecer que no todos son usureros y que lo único que le importa es cuanto más dinero mejor, anteponiendo la muerte de ciertas personas para poder cobrar un alquiler de renta actual como la anécdota de la señora de 85 años. Yo soy de tu misma idea, pero en este sector inmobiliario (también en muchos otros) hay muchos buitres y les da igual las personas y sentimientos, a mucha gente lo único que le importa es ganar 1 € más. Saludos
Pintor Rosales
09/05/20 13:01
Ha respondido al tema Precio pisos after Covid-19
Si, correcto.Ese es otro dato a tener muy en cuenta en donde hay muchos millones de euros que se han dejado de ganar y como esto es una cadena repercute a muchos... Buen apunte!
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Pintor Rosales
08/05/20 19:32
Ha respondido al tema Precio pisos after Covid-19
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Por cierto, ciudades que ni pasen a fase 1 el 11 de mayo como será en parte de Cataluña, Madrid y no se si alguna más (a estas horas no está claro que comunidades no pasan) es otro detalle para que aún pueda bajar algo más la venta de viviendas. Hasta que la fase 1 no vuelva no volverán parte de los autónomos que han hecho cese de actividad o personas que estén en un ERTE. Cada semana que pase en esta situación es una losa que aumentamos a las que ya teníamos