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Participaciones del usuario mfmelo - Hipotecas

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mfmelo 28/09/24 13:40
Ha respondido al tema Embargo del 50% de una vivienda
Bajo mi punto de vista, el que adquiere, por el medio que sea un tanto por ciento de una propiedad, tiene el riesgo que le ejerzan el derecho de retracto los otros copropietarios, uno o varios, para ello gozan de unos plazos limitados, no son plazos que se puedan ejercer pasados, por ejemplo, 20 años, desde el momento en que los condueños tienen noticia de que se ha transmitido el bien.Yo tengo adjudicaciones en las que me he adjudicado el 50% del pleno dominio más un 10% del usufructo restante; lo tengo todo inscrito en el RP;; nadie me ha ejercido el derecho de adquisición preferente; no he comunicado nada a nadie, simplemente he inscrito el Testimonio y el mandamiento de CC.  Lo compre en subasta pública, pero como digo en numerosas ocasiones, pagué por lo expuesto un 8% de la valoración pericial; no me preocupa pedir el lanzamiento, ni hacer más trámites, lo disfrutarán mis nietos o biznietos, o yo cuando tenga 200 años, para mi lo esencial es comprar a precio de saldo. Es un chalé con piscinas y otras dependencias, en parcela de 3.100 m2. En la actualidad estoy vendiendo y alquilando propiedades que compre y tenía olvidadas hace unos 15 a 25 años, pero a precios de compra del 1-5 % del valor de tasación. Algunas de ellas tenían incluso cargas ficticias inscritas, que ahora transcurrido el tiempo el mismo RP me las ha quitado.Para comprar  fincas con pro-indivisos me tienen que resultar casi regaladas y con unos márgenes de beneficios del 10.000 %.Este mes de septiembre he vendido dos fincas, en las que iba a construir, en las dos, varios apartamentos y en las dos me han ofrecido lo suficiente para que construya otro, una finca es de Chiclana de la Frontera y la otra está en Sevilla capital en el barrio de Triana;  Esta última tiene una extensión de +-420 m2, +patio privativo; iba a construir en ella varios apartamentos turísticos, pero las personas que me lo han comprado, lo van a llevar a cabo, y todos contentos, ellos en el futuro y yo en el presente.La gente no se entera de que estamos en bienes procedentes de subastas y que hay que trabajar con mucho margen y los motivos son bien conocidos y el principal para mí es que estoy en esto para ganar dinero y si es posible mucho, pagando por supuesto los impuestos que correspondan.Un besito para todos.
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mfmelo 09/02/23 20:19
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
No le saldrá gratis, la próxima publicación cuesta dinero y si es una de las copropietarias estará actuando de mala fe, los LAJ no suelen trabajar por gusto, pero hay abogados y procuradores implicados y que además cobran por sus servicios, tanto de una parte como de otra y si la cosa está clara, la quebradora tendrá problemas y correrá con los gastos, tanto los ocasionados, como los futuros.Si yo hubiera participado en esa subasta, lo más probable es que hubiera hecho reserva de postura, en este caso superior al 70% del tipo, pero tendría que ser muy rentable para hacerlo.Saludos.
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mfmelo 09/02/23 19:10
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
 ¡¡Vayamos por partes!!, decía Jack el destripador de personas. 1.- En todas las subastas hay varios porcentajes y mínimos admitidos para que nos aprueben dicha subasta a nuestro favor: A.- cubrir toda la reclamación, toda, con intereses, gastos y costas previstas (estos gastos intereses y costas te lo dice la experiencia, pero en ningún caso se puede superar el 30% previsto para tal fin). Se puede ofrecer el 2%, el 5%, etc y por ley te lo van a aprobar y admitir, ya que al haber un licitador el acreedor sólo podrá quedarse con el bien por el 50-60 % en adelante y ahí es donde está el secreto de la subasta. Al deudor/es se les dará de nuevo la oportunidad de presentar a un tercero que mejore, o iguale, lo ofrecido, pero esto no suele suceder y se le dará la oportunidad de compra al acreedor, el cual y por lo mencionado, también pasará de adjudicarse el bien. B.- Como de lo que se trata en las subastas públicas, al menos para mí, es comprar para ganar dinero y cuanto más mejor, intento seguir con lo establecido en la LECiv. Si mi postura se acerca mucho al 30%, pues me iré a ese porcentaje, ya que hay subastas en la que superando ese tanto por ciento se da por válida la postura. Raras veces me voy al 50% en las ETJ/ETNJ, en las ejecuciones hipotecarias aún más raro, al menos que sea un crédito del año 80, ya que en los ETJ/ETNJ debe haber un perito tasador, que por malo que sea se aproxima mucho al valor actual de la finca; en los hipotecarios, los tipos para subasta están muy sobredimensionados.  2.- Suelen venir en el AEBOE, pero si no es así, se puede sacar de: valor de tasación xxxx con el valor para subasta xxxx, y ver la diferencia. Otras muchas veces viene en el Edicto de la subasta. Otras veces en el número de inscripción, ya que la 1ª es para inscribir a los titulares.  Aquí lo mismo que lo comentado anteriormente en apartado 1, no es lo mismo una EH que ETJ/ETNJ. Por último, es raro, si me interesa mucho la pieza, pido la nota simple, pero sólo pongo el Tomo y el Libro y pido las limitaciones que haya inscritas que impidan la transmisión del bien.  3.- Respecto a que habrá pasado, que han superado con creces el valor de mercado, pues es muy sencillo, la subasta la van a quebrar, bien con compinche o por interesados en que vuelva a salir y seguir usándola. En Sevilla capital hace unos años vendí un vehículo a una persona que tenía una inmobiliaria. Con los años fue perdiendo todo su patrimonio en subastas. Sus fincas tienen un sitio privilegiado en Sevilla capital. Cuando fui a entregarle el coche, entre en sus plazas de garaje. Estas plazas, al igual que todo el edificio, salieron a subasta hace varios años. Pero en año 2.022 veo que vuelven a salir. Participé en dichas subastas y volvieron a ofrecer cantidades desorbitadas para ganar dinero, no por qué las plazas no tengan ese precio, pero después hay que pagar ITP, IBIs atrasados, ccpp y además que sean muy rentables. Pues terminada la subasta hice reserva de postura por todas ellas. Tanto si ha sido un licitador con compinche, como si ha sido el propietario que quiere seguir usando las plazas, en esta ocasión les va a salir mal. No me alegro de que nadie pierda nada, menos con lo que le ha costado mucho esfuerzo y trabajo, pero mi profesión es de subastero que significa “buitre carroñero” “limpiador de fincas” Saludos. 
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mfmelo 07/02/23 09:11
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
Si se pone que la postura mínima es del 70%, la postura mínima será del 70% y eso es por qué es la vivienda habitual de los demandados, eso ocurre en el común de las subastas.Si es la división de la cosa común, lo más probable, las condiciones de la subasta la ponen, si están de acuerdo, las partes implicadas en la discordia, es decir: el tipo es un tipo que ellos imaginan; los tantos por ciento, pueden ir desde el 100% del valor por ellos asignado, hasta el 200-500-1000....que ellos creen poder sacar al incauto que participe; que participen sólo los comuneros; etc, etc.Has pedido nota simple, pero en el 99% de las subastas no son necesarias actualmente, se suele deducir y sacar del AEBOE, o en el edicto de la subasta o en la página primera de publicación: si la Tasación es igual al tipo de subasta, la finca no tiene cargas. Por lo que comentas la finca no tiene cargas, pero sin ver la subasta y/o más datos es imposible sacar la conclusión exacta.Lo importante en las subastas para adjudicárselas no es el tanto por ciento de la LECvil, sino cubrir la reclamación total, así puedes adjudicarte los bienes por el 2%, 5%...........y es donde las subastas interesan, ya que comprar a precios de mercado es perder dinero, tiempo y llevarte sorpresas desagradables.Ésta semana he ido a Murcia a recoger unos lotes comprados en un subasta, con mucho personal, cajas, envoltorios, camiones, etc y cuando he llegado habían vandalizado la nave en la que estaban los bienes muebles, maquinaria, etc, depositados y la subasta tendrá que ser suspendida, pero los dineros gastados no me los devolverá nadie, así que si no ganas dinero en el resto de las adjudicaciones y con mucha holgura, pues al final terminarás en quiebra y peleándote en la calle con los mendigos por coger un lugar resguardado.Saludos.
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mfmelo 03/02/23 08:32
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
Pasaba por aquí y vuelvo a interferir:Si no está inscrito el arrendamiento, ese no existe a efectos legales.Los garajes-aparcamientos son mejores a la hora de la posesión (ésta es optativa de pedirla el adjudicatario), yo nunca la pido para garajes,  la tomo poniendo un vehículo y advirtiendo si la están usando. Comentar que en año 2.022 habré comprado unas 50 plazas y vendidos otras tantas.En las subastas, la coletilla más usada por los funcionarios es: no consta.Por último: el arrendamiento, o no, de la finca adjudicada hay que justificarlo en el registro de la propiedad para poder cambiar de titularidad, pero eso también es fácil de arreglar, copia el siguiente texto:  "Según los datos obrantes en mi poder, el día de la subasta, el día de emisión de Testimonio y al día de hoy la finca se encontraba y se encuentra libre de arrendatarios e inquilinos."No estás cometiendo ninguna ilegalidad, simplemente son los datos que tienes y por eso aseveras lo mencionado. Saludos y compra a buen precio, sino ¿pá qué comprar en subastas?
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mfmelo 30/01/23 16:06
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
Es raro que me reclamen más de 4 años, lo normal son 1 o dos años, pero en año 2.021 el ayuntamiento de Burriana (Castellón) me reclamo 7 años, con  amenaza de hipoteca legal tácita.Los pagué, por que lo importante en las subastas no es lo que te reclaman y los gastos, si no lo que te deja la finca, una vez deducidos todos los gastos y en la mencionada se multiplicó varias veces el beneficio sobre la inversión hecha, le vendí la finca a un heredero del propietario y en un plazo de menos de un año.En Sevilla capital me he adjudicado varias fincas y sé que no se pagan los IBI desde hace más de 10 años. Las cargas que por ese concepto se inscribieron en el registro de la propiedad han sido canceladas y el ayuntamiento de Sevilla fue comunicado del cambio de titularidad y sólo me piden el año 2.024, cuando corresponda.Tanto los ayuntamientos como las ccpp, son un mundo en si mismas, muchas veces ajenas a las leyes y si la diferencia es poca en relación a lo que legalmente has de pagar, pues a veces es preferible pagar lo que piden, si no hay un acuerdo, que perder el tiempo con ellos.Saludos.
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mfmelo 30/01/23 14:40
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
El año en curso y anteriores:Si te adjudicas la finca en el mes de marzo de 2.023, has de esperar a que se apruebe decreto de adjudicación ( no de remate) por ejemplo mes de octubre de 2.024 y es a partir de esta fecha última desde la que has de asumir el pago y serían los años: hasta octubre de 2.024, todo el 2.023, todo el 2.022 y todo el 2.021. En Cataluña también el 2.020. Siempre que se deban esos años y ahora si que la ccpp tiene que mostrar los libros.Saludos.
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mfmelo 30/01/23 14:26
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
En toda España, excepto Cataluña, el año en curso y los tres años anteriores en Cataluña el año en curso y 4 años anteriores.Los IBI te puede reclamar hasta 4 años, pero depende del ayuntamiento, lo normal es 2 o tres años y  te pueden aplicar como preventivo la figura jurídica: "hipoteca legal tácita), es decir una hipoteca sobre el bien adjudicado, lo quieras o no y en este caso cuando te llega la notificación lo mejor es pagar.Saludos.
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mfmelo 30/01/23 14:23
Ha respondido al tema Hipoteca y cancelación preventiva de embargo bien - Subastas
LOPDGDD.Ni las ccpp, ni los ayuntamientos te van a dar ninguna información al respecto, está prohibido y aunque no lo estuviera tampoco te la darían: es trabajo no remunerado y cobrar van a cobrar siempre.Lo que deberían hacer todos los que participan en subastas de cualquier tipo es comprar a precios con márgenes en los que no existan dudas de que siempre se gana, tengan cargas de IBIs o cuotas de ccpp, siendo las dos cargas mencionada muy bajas, respecto a los bienes subastados.Respecto a las cargas posteriores, serán canceladas, sean del importe que sea, pero el RP de la propiedad te cobrará un tanto por ciento (muy poco), de la deuda inscrita. Por ejemplo me adjudiqué una finca por 88 € y el registro de la propiedad (Palafrugell) me cobró por inscripción, cancelación y cargas posteriores 585 €; le recurrí la minuta y me devolvió 300 €, diciendo además que había mancillado su honor.Saludos.
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