Hola,1.- La cuota a ingresar resultado de una donación de tu madre hacia a ti depende de la normativa propia de la Comunidad Autónoma donde tú residas. Sin ese dato, no se te puede ni siquiera aproximar un resultado. No dudes en indicarlo para poder ofrecerte una estimación.2.- Sobre la exención fiscal: lo que se exige es que la vivienda transmitida sea la habitual, exigiéndose para ello una residencia efectiva, permanente y continuada de al menos 3 años. Ya se ha hablado en este foro en multitud de ocasiones (p.ej.: aquí, aquí y aquí) sobre que dicha cuestión es un hecho que debe probar el contribuyente que alega la exención de la ganancia patrimonial, pudiendo no ser suficiente el empadronamiento, ya que el mismo únicamente refleja -según el criterio de la Administración tributaria, simplemente expongo, sin entrar a valorar si es procedente o no- que se ha declarado ante un funcionario local que se reside en cierto domicilio, cuando puede no ser así, y más cuando a la AEAT se le suministra información sobre los consumos (eléctrico, p.ej.), que es un indicativo mucho más efectivo para determinar si una la vivienda transmitida cumple los requisitos para ser habitual y que se pueda aplicar la exención fiscal.Y en tu caso, según expones, efectivamente, puede que la vivienda dónde más tiempo resida sea dónde no está empadronada, lo que podría motivar que finalmente se denegara la exención con obligación de abonar lo dejado de ingresar, más intereses y sanciones.3.- Si la vivienda se quiere transmitir igualmente pero no se desea aplicar la exención por no considerar que se puede probar de manera suficiente que cumple los requisitos y para evitar regularizaciones, al ser la fecha de adquisición anterior al 31.12.1994, existe una reducción -los coeficientes de abatimiento- que harán que la ganancia patrimonial por la que se tribute sea notablemente inferior y que se puede aplicar a pesar de que la vivienda no cumpla la característica de habitual (si se adquirió en 1974, como indicas, la misma supondrá una rebaja del 50-60%, de manera orientativa). Es decir, si la diferencia entre precios de venta y compra -esto es, la ganancia patrimonial- es de 200.000€, se tendrá que tributar "sólo" por 90.000-100.000€.4.- En el caso de que la vivienda siga siendo propiedad de tu madre a su fallecimiento, a la hora de realizar la sucesión, se actualizará el valor. Es decir, que en una futura venta cuando tu seas propietario, el beneficio fiscal que tu obtendrás y que se someterá a tributación será igual a la diferencia entre lo obtenido por la venta y el valor que se le haya otorgado a dicho inmueble en la adjudicación hereditaria, no el valor de adquisición que tuvo para tu madre. Esa "actualización" no es que quede al margen del sistema fiscal, si no que tributará en el Impuesto sobre Sucesiones que tendrás que abonar tú, evitándose así el IRPF -es el único caso en que esto se puede conseguir- ya que las ganancias que se obtengan por transmisiones mortis causa están exentas todas ellas y sin requisito alguno.El ISD también está sujeto a la normativa de la CA dónde haya residido el fallecido por mayor tiempo en los últimos 5 años, por tanto, tampoco se te puede estimar si no indicas dónde prevés que ocurrirá esto. Generalmente, la sucesión de padres a hijos está muy bonificada, a pesar de las "noticias sobre elevadísimas cuantías" que aparecen continuamente en los medios.5.- Toda renta que se obtenga por parte de la pensionista, ya sea ganancia patrimonial por venta o renta periódica por alquiler, computan a efectos de los límites establecidos para mantener la percepción de la pensión no contributiva. 6.- Así las cosas, si vende ahora, tendrá que abonar IRPF, y adicionalmente, si cancela tú deuda, habrá que pagar el Impuesto sobre Donaciones. En el caso de fallecimiento, se abonará la modalidad de Sucesiones, pero se actualizará el valor "a coste gratis" -con la consiguiente menor ganancia patrimonial que obtendrás tú en caso de venderlo una vez acontecido esto-, como ya te he indicado.Honestamente, y más viendo el límite de rentas al que está sometido por la PNC, considero que la mejor opción es hipotecar el otro inmueble sin cargas para liberar el inmueble de tu madre. Desde el punto de vista estrictamente fiscal, desde el punto de vista de la rentabilidad económico-financiera que puedas obtener por realizar otro tipo de inversiones, no te puedo aconsejar por inexperiencia en ese tema.Cualquier cuestión adicional, no dudes en plantearla.Un saludo.
