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David0772 07/07/21 16:17

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Dudo mucho que den una respuesta a esa cuestión. Imagino que como ocurre en España, cualquier OPA con exclusión de cotización de las acciones, suele llevar aparejada el pago de algún tipo de prima a los accionistas minoritarios, con lo que la sola presencia del rumor podría disparar la cotización en espera de una generosa oferta. Imagino también que las “hiperproteccionistas” autoridades argentinas tampoco lo pondrían fácil. Habría que hacerlo por tanto con absoluta discreción y de acuerdo con el regulador. Al cambio, CADO cotiza estos días sobre los 35M€ (la mitad que hace cinco o seis años), con lo que hacerse con la mitad de la compañía le costaría a la matriz 17,5M€, más una “prima” para que la operación pueda aprobarse, hacerse con el 100%, y excluirla de la Bolsa de Buenos Aires. En mi opinión valdría la pena hacer ese esfuerzo, la compañía ganaría en visibilidad y estabilidad monetaria, y sus resultados podrían consolidarse al 100%, como lo hacen el resto de actividades del grupo. Además, no debemos olvidar que la gestión de estos últimos años ha estado marcada por la mejora continua de la finca, debido a que gran parte de los recursos que genera se reinvierten, con lo que cada año que pasa hay más hectáreas en producción agrícola y ganadera, y más mejoras de toda índole. Si a eso le sumamos que en muy poco tiempo estará comunicada por carretera por la “ruta bioceánica”, tanto con los puertos chilenos que dan al pacífico, como con los puertos atlánticos brasileños (hasta ahora la producción se transportaba exclusivamente por rutas fluviales hasta los puertos atlánticos), y le añadimos las brutales subidas de las materias primas, en especial la soja, que es la principal fuente de ingresos del latifundio, motivos hay de sobra para apostar por Carlos Casado a estos precios, e incluso pagar una generosa prima por quedarse con el 100%. Pero como he dicho antes dudo mucho que vayan a hacer nada, principalmente porque todos sabemos que a la compañía le da igual el precio que el caprichoso mercado asigne a sus activos, e imagino que tampoco querrán embarcarse en más problemas en Argentina. Por cierto, la página de Carlos Casado tiene ya su versión en chino… a ver si los tiros van por otros lares… https://carloscasadosa.com/ch/ y es que China tiene un serio problema con la alimentación, porque en ella vive una quinta parte de la población mundial, y solo cuenta con el 10% de las tierras cultivables del mundo, muchas de ellas con altos niveles de contaminación.

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David0772 03/07/21 20:01

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

https://www.libremercado.com/2021-06-29/fulminan-indice-msci-economia-argentina-standalone-mapa-mundial-borde-de-la-quiebra-6794851/?_ga=2.22385343.561810556.1624983910-1426555454.1463991798 “Los mercados descontaban que Argentina sería desplazada a la categoría de "mercado fronterizo", que es el siguiente escalafón -sus gobernantes llevaban desde 2019 haciendo méritos-. Pero la sorpresa ha venido cuando MSCI ha hundido su nota hasta "standalone", la peor calificación posible, que está ocupada por economías tan limitadas como las de Jamaica, Zimbabue o Líbano” Con noticias como estas es difícil ser optimista con respecto a las inversiones que GSJ tiene en Argentina. El daño provocado estos años ha sido ya más que evidente: Las diferencias de conversión negativas del patrimonio neto a 31-12-2020, casi la mitad corresponden solamente a la divisa de ese país: O la ¿aportación? del país al EBITDA del grupo este 2020: O el valor contable de la compañía “Panamerican Mall”, que cuenta con el principal centro comercial de Buenos aires y de la GSJ posee un 20%, que como vemos, prácticamente ha perdido todo su valor contable en estos último cinco o seis años. O Carlos Casado, de la que GSJ tiene un 50%, que monetariza sus ingresos en dólares y guaraníes paraguayos, pero que cotiza sin sentido alguno en la bolsa de valores argentina en pesos, y que ha perdido en estos último años un 50% de su valor en euros, aunque su cotización se haya casi cuadriplicado. La finca está en Paraguay!. No sé a qué esperando GSJ para lanzar una OPA por el 50% que no controla y sacarla de aquel pozo sin fondo… Menos mal que el peso de los activos argentinos sobre el conjunto de la compañía es muy limitado, pero es muy triste pensar en la diversificación y expectativas de crecimiento que hubieran podido aportar al grupo si estuvieran en cualquier otro lugar con algo más de estabilidad, pero por donde se encuentran, y por el moméntum tan delicado que atraviesa el país, casi no cuentan con valor alguno, y me estoy acordando en especial de la bolsa de suelo en Buenos Aires para hacer 20.000 viviendas, que ahora mismo es casi como tenerlo en Kinshasa o Caracas. Pero bueno, a estas alturas de la película poco cabe hacer ya más que lamentarse, porque tratar de liquidar las inversiones en aquel país en estos momentos parece una quimera, más allá de conseguir quizás algunos varios miles de millones de papelitos llamados “pesos argentinos” sin valor alguno. Y como el que no se consuela es porque no quiere, pensemos pues que el roto está ya hecho (y contabilizado), con lo que no se debería esperar más deterioros significativos en los activos, más allá de los beneficios que allí que se obtengan, que después de impuestos, ajustes por inflación y depreciación de moneda acabarán convirtiéndose en nada. Es muy difícil buscar explicación a cómo un país como Argentina que hace un siglo estaba entre las naciones más ricas del mundo ha podido caer por el agujero negro del populismo más soez y cómo cada día que pasa parece acercarse más y más a Venezuela. Y la verdad es que uno no puede esperar ya demasiado ni ser optimista cuando el mismo Presidente de la República acaba diciendo que es "motivo de orgullo que estos índices extranjeros y capitalistas nos traten mal", entre otras lindezas. Pero es que además tiene la cara dura de pasearse hace unos días de la mano de nuestro Presidente Sánchez mendigando inversiones... pero que pronto nos olvidamos de algunas cosas:https://www.youtube.com/watch?v=clzywNQ30Rs&ab_channel=cerestv

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David0772 18/06/21 12:55

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

No soy especialista en temas fiscales, pero por lo que indica la información parece que han concedido validez a unos ajustes extracontables de 18M€ del 2008, que fueron considerados por Hacienda que no procedían. El impacto debería ser del tipo impositivo que hubiera en ese ejercicio, creo que era del 30% sobre esos 18M€, es decir, 5,4M€ (18M x 30%). Imagino por tanto que esa cantidad estaría dotada de alguna manera o contabilizada como gasto, por lo que esta resolución generaría un ajuste que equivaldría a un ingreso sobre PyG, o un menor gasto devengado por impuesto de sociedades, o algún tipo de ajuste directamente sobre patrimonio. De cualquier forma, en la información que nos presenten de este primer semestre a finales de julio debería ya estar recogida.Un saludo

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David0772 23/05/21 16:41

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Todo parece indicar, que a la vista de lo que han hecho la gran mayoría de empresas del continuo, Grupo San José atendió finalmente a las plegarias e informó al mercado y accionistas sobre la marcha del negocio durante este primer trimestre. Así que nada, como accionista, mi agradecimiento por el esfuerzo, aunque como han dejado claro, no están obligados a ello. Decir que no ha habido grandes sorpresas, los resultados han sido muy similares a los del trimestre pasado, sobre todo en cuanto a magnitudes finales. La actividad ha caído ligeramente de 229,6M€ a 213,4M€ (-7,1%), pero el EBITDA se ha visto ligeramente mejorado pasando de 11,1 a 11,5M€, mejorando también el ratio EBITA/ventas del 4,8 al 5,4%. El EBIT sin embargo se ha visto perjudicado por unas mayores provisiones comerciales y deterioros, que han aumentado en 2M€ con respecto a lo que había un año, casi un 1% de la facturación de la compañía, y que explica la bajado de 9,7M€ a 7,7M€. El resultado financiero en cambio ha sido casi 2M€ mejor al habido el 1Tr-20 (por diferencias en cambio principalmente), lo que ha compensado el efecto sobre el beneficio neto y explica que haya permanecido prácticamente igual al de hace un año Pero si nos vamos al desglose por actividades, vemos que las cifras del área de construcción han sido decepcionantes: La actividad constructora ha caído un 10%, y su EBITDA un 20%, aportando solamente 6,6M€ frente a los 8,3M€ que aportó el ejercicio pasado, con lo que el margen EBITDA/Ventas baja del 4% al 3,5%. Más acusado ha sido la caída del EBIT, imagino que porque ha recibido la gran parte de los deterioros y provisiones, que ha pasado de 7,5M€ a 3,3M€, algo más de la mitad de hace un año, así como el resultado antes de impuestos, que ha caído de 5,95M€ aportados en el 1Tr-2020 a 2,3M€ aportados este trimestre, o lo que es lo mismo, un 60% menos. Lo dicho, un pésimo desempeño del área de construcción estos tres primeros meses del año. Confío en que la empresa pueda detectar qué ha podido pasar. Más allá de que haya tenido algún tipo de problema con alguna obra, lo único que se me ocurre es el peso que cada vez más está teniendo el negocio nacional frente al extranjero, y que pudiera ser que este primero por la competencia pueda estar sujeto a una mayor presión en los márgenes. El 1º trimestre del 2019 el ratio de obra nacional/extranjera era del 54%-46%, y este trimestre estamos ya en un 70%-30%, lo que parece indicar que el grupo está reduciendo su presencia en el exterior, y pasando a depender mucho más de la obra nacional. El área inmobiliaria, en cambio, después de muchos trimestres de cifras muy insuficientes, parece que empieza a remontar el vuelo: La actividad se ha doblado, pasando de 2,8M€ a 4,5M€, y ,el EBITDA se ha multiplicado por seis, pasando de 0,21M€ a 1,29M€, lo mismo ha pasado con el EBIT y el resultado antes de impuestos que se han visto fuertemente mejorados. El inicio de las fases V, VI y VII del Condominio Nueva Vista en Lima parece que ha corregido las malas cifras de fases anteriores, lo que abre la puerta a una mejora paulatina de lo que esta área puede aportar al resto de la compañía Concesiones y energía siguen aportando su granito de arena al grupo, ambas ramas han crecido en actividad y en aportación de EBITDA y resultado, con márgenes más que aceptables Me parece interesantes reseñar que las áreas inmobiliaria, energía y concesiones, a pesar de representar solamente algo más del 10% de facturación de la compañía, han ayudado a generar el 26% del EBITDA y el 53% del resultado antes de impuestos durante este trimestre. En cuanto a balance, no ha habido cambios significativos este trimestre, con un fondo de maniobra alrededor de los 170M€ y una deuda financiera neta de 194,5M€, con 355M€ de posiciones activa (95% de su capitalización actual) y solo 160M€ de endeudamiento. En cuanto al área agropecuaria, esta es la reseña aportada por la participada Carlos Casado para este primer trimestre del 2021: Hablamos de que la compañía reporta un beneficio neto de 249 millones de pesos argentinos, equivalentes a unos 2,15M€. Este trimestre y el próximo suelen ser los más positivos por la recogida y venta de gran parte de las cosechas. Las perspectivas de esta temporada son bastante buenas, sobre todo por el precio de la soja que está en máximos históricos, alrededor de los 600US$ por tonelada. A modo de resumen, estamos antes unos resultados continuistas, aunque habrá que prestar atención los próximos trimestres a ver cómo evoluciona el área de construcción, que es alma mater de la compañía. También habrá que estar atentos a la evolución del área inmobiliaria, que augura buenas cifras de aquí a final de año, así como a Carlos Casado por supuesto, que podría aportar resultados récord apoyado por el precio de la soja. Tampoco debemos olvidar la evolución de Madrid Nuevo Norte y los codazos que está habiendo por hacerse un hueco dentro del proyecto, para lo que debemos recordar que GSJ mantiene, al menos por ahora, el 10% de la sociedad, no adecuadamente valorados en libros, y cuyo valor debe estar muy por encima de los 120M€ que valoró Merlin el proyecto allá por octubre de 2019. Un saludo.

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David0772 16/05/21 00:44

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

No estoy preocupado, la solvencia y el futuro de la compañía están fuera de dudas, pero sí muy frustrado por como la empresa se relaciona con el mercado y con sus accionistas, y por cómo no duda un instante en informar de eventos como fue la rescisión de la obra del aeropuerto de Nepal, que sólo ha costado finalmente 2M€, o la carretera de Perú de hace algunos meses, que veremos cómo acaba, y del que se hicieron eco un gran número de medios en España y Latinoamérica (puse un post al respecto), con la mala publicidad que ese tipo de noticias genera; y por el contrario, el año pasado, cuando se ganó un laudo con Chile por casi 30M€, silencio absoluto, sólo un forero se percató de ello y publicó la resolución firme del Ministerio de Hacienda de Chile, allá por septiembre creo recordar, pero la empresa tardó meses en reconocerlo, y finalmente, a regañadientes, un viernes casi a las diez de la noche, informó al mercado. Son comportamientos que no se entienden, como tampoco se entiende la posible no publicación de resultados este 1t-21, ni que siquiera contesten los mail enviados hace ya más de diez días, muy fáciles de responder: "Sí los vamos a publicar" o "No los vamos a publicar". Es otra bofetada, porque como hemos visto, la práctica totalidad de empresas que cotizan más de 200M han tenido ese detalle “moral” con sus accionistas, aunque no estén legalmente obligadas, y algunas incluso de capitalizaciones más bajas han hecho también ese esfuerzo.Los motivos de esta actitud los desconozco. Ya expuse una teoría en otro post anterior hace no mucho, en relación con el posible intento de disputar a la familia Rey la gestión de la compañía con las nuevas acciones que debían haber salido del préstamo participativo, y con la presencia en el accionariado de nuevos y misteriosos inversores salidos de repente de la nada como Villalonga, Javier Tallada y algunos más, que si todo hubiera salido según lo previsto, hubieran obtenido un porcentaje muy representativo de la compañía, con la ayuda de las nuevas acciones a emitir. Pero como todos sabemos esto no fue así, y como aquel que se ve obligado a sacrificar una torre o un alfil en una partida de ajedrez para asegurar la victoria, la familia Rey tuvo que desprenderse del 14,45% de DCN a Merlín para frustrar el asalto, todo llevado con el mayor de los secretismos y el día inmediatamente anterior al vencimiento de los warrants, con lo que estos inversores quedaron finalmente con una participación insuficiente para disputar a la familia Rey gestión alguna en la compañía. Quiero imaginar que ahora estos asaltantes al poder tienen un problemón para hacer líquidas sus inversiones, o retirarse al menos a un precio digno, y la familia Rey no está ayudando en absoluto, como estamos viendo, con la consecuencia de que apenas se mueven algunas decenas de miles de acciones al día, y con el valor cayendo poco a poco en el más profundo olvido dentro de la comunidad inversora: "Roma traditoribus non praemiat"

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David0772 15/05/21 14:51

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Como no quiero ser injusto a la hora de criticar el hermetismo y oscurantismo de Grupo San José, y que ya ni se dignen a responder a los mails o llamadas de teléfono de sus pequeños accionistas, me ha parecido interesante seleccionar aquellas empresas que cotizan en bolsa española con una capitalización a cierre del mercado de ayer entre los 200 y 800M€, para comprobar cuáles son las que están informando a sus accionistas sobre la marcha de sus negocios durante este primer trimestre del 2021, a pesar de no estar obligadas a ello:Me parece que las conclusiones son muy claras. Son 26 empresas, de las que Vértice, Arima, Barón de Ley (en proceso de exclusión), y Ecoener (que acaba de salir en mayo a bolsa) no han presentado resultados, al menos por ahora. Pero es que incluso empresas mucho más pequeñas como Deoleo, Ezentis, Biosearch, Vocento, Renta Corporación…etc están cumpliendo con sus accionistas e informando, aunque sea de forma breve y concisa, de cómo se están recuperando después del varapalo originado por el COVID GSJ capitaliza cerca de los 400M€ y debería tener en mira aspirar a mucho más, porque lo vale, y sin embargo parece empeñada en tratar de pasar lo más desapercibida posible, como si no existiera, o como si fuera la misma de cuando cotizaba por debajo de los 65M€, hace no demasiado. Puedo entender que la marcha de un trimestre no es significativa en sí, ni que vaya a haber grandes sorpresas, aunque la comparativa con el 1tr-20 debería ser bastante positiva, todo hay que decirlo, lo que me decepciona es la dejadez y la falta absoluta de respeto hacia sus accionistas minoritarios, y por ende el efecto disuasorio que esta actitud tiene sin duda sobre el mercado.Pues nada, a seguir así, con tanto oscurantismo y misterio pronto nos convertiremos en el Palmar de Troya de la Bolsa española

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David0772 16/04/21 18:06

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

No puedo estar más de acuerdo con la empresa en la importancia de preservar liquidez, y más en los tiempos que corren, tanto por seguridad como para poder aprovechar oportunidades, o poder materializar inversiones sobre activos que ya posee (DCN, terrenos de Buenos Aires, Carlos Casado…etc). De hecho ahora mismo GSJ debe ser una de las compañías más seguras para invertir, con casi el 50% de lo que capitaliza en caja.Pero dicho esto, creo también que la empresa debería tener más empatía hacia sus accionistas, y al menos ser consciente de la frustración que nos supone el nulo interés que parece demostrar día tras día en ponerla en valor. No hablo de fuego artificiales, ni de manipulación, me refiero simplemente a establecer cierta fluidez comunicativa con el mercado y con los accionistas que no tienen sillón en el consejo, más transparencia. Creo que bastarían con medidas sencillas como organizar algún “investor day”, o encargar a alguna agencia un informe de valoración , con la oportuna explicación de los activos ocultos con los que GSJ cuenta, tan escondidos en lo más profundo de la memoria de sus cuentas anuales. O algo tan básico en cualquier cotizada como mostrar su plan estratégico, porque si la memoria no me falla, el último publicado creo que data del… ¿2009?Tampoco es admisible que la compañía no haya realizado todavía ningún “contrato de liquidez”, y más sabiendo que cuenta y ha contado con autorización (y caja) para hacer autocartera. Es incomprensible que sigamos sin este instrumento, porque si uno de los grandes problemas de esta acción es de liquidez en la negociación diaria del valor, sobre todo en determinados periodos, esta operativa pondría sobre la mesa una forma sencilla de mitigar esta estrechez, lo que permitiría a cualquier inversor no verse atrapado días o semanas para adquirir o deshacerse de una posición relativamente moderada de acciones, sin que la cotización sufra fuertes oscilaciones de precios. Pero por motivos que desconozco, al menos hasta ahora, esta medida tan común en muchas otras compañías, ni está ni se la espera.A todas estas cuestiones la compañía responde siempre que el mercado es soberano, y que no pueden influir sobre él. Qué gran verdad. Pero cuando escucho eso me entra la risa floja, y no puedo evitar acordarme de la misteriosa revalorización durante gran parte del 2019, sin noticias especiales que la justificaran, curiosamente cuando Jacinto Rey necesitaba que el precio de la acción estuviera lo más arriba posible, de cara a que el canje del préstamo participativo evitara la emisión de un número demasiado elevado de acciones, y poder mantener el control de la compañía junto a las Hermanas Sánchez Avalos, aunque después no le hiciera falta por la venta del 14,45% de DCN a Merlín. Pero bueno, el trabajo al final quedó hecho, por si acaso. Pero ya digo, como no hay evidencia de lo contrario, me muerdo la lengua y asigno el fenómeno a la pura casualidad, al mercado soberano.En fin, por supuesto que hay que felicitar la gestión de la compañía estos últimos años y reconocer que la evolución de sus magnitudes ha sido espectacular, pero Grupo San José debe entender también que si esto no acaba trasladándose al precio, el trabajo se queda a medio hacer, al menos a ojos de sus sufridos accionistas minoritarios.Un saludo.

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David0772 01/03/21 17:17

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

A ver, deduzco por tu post que tanto para ti como para tu amigo, que trabajó en Merlín Propertes, DCN no vale nada. Bien, es un a opinión que no comparto. Vamos por partes.Merlín cuantificó hace algunos meses cuánta caja iba a comprometer para Madrid Nuevo Norte, y la fijó en 410M€, de los que 168M€ los había usado para comprar su participación del 14,45% en DCN, por tanto, deja 242M€ para la compra del suelo a ADIF y el resto de necesidades de financiación que requerirá la obraFuente: https://cincodias.elpais.com/cincodias/2020/02/27/companias/1582830164_751960.htmlPor una simple regla de tres, si Merlin necesita 242M€ para cubrir su 14,45%, GSJ que tiene un 10% necesitará 167M€, cuando dispone a 31-12-20 de unos 360M€ de posiciones activa, o casi 280M€ de disponibilidades de caja (gracias al préstamo adicional de 86M€ que le hizo Merlin para devolver en el 2039 junto con sus intereses). Por tanto, es una inversión perfectamente digerible, sin recurrir ni siquiera a endeudamiento. Y en cuanto a que puede crear un “agujero muy gordo”, pues no acabo de entenderlo, porque aun en ese escenario desfavorable que indicas, y que matizaré más adelante, de que casi “lo comido por lo servido”, y el beneficio sea cero, la inversión seguirá ahí, y al menos podría recuperar lo invertido. Solo destruiría esos 167M€ si esos activos valieran cero, escenario que habría de enmarcar en una situación de apocalipsis (meteorito, guerra nuclear, estallido de la caldera de Yellowstone etc…). En cuanto a las perspectivas que tu amigo y tú manejáis de caída de precios de activos inmobiliarios, hombre, hay que tener en cuenta que el proyecto empezará a ver algo de luz al menos dentro de 7 u 8 años, y se desarrollará por otros 10 años al menos. Extrapolar la situación actual a un futuro tan lejano me parece muy aventurado. Una vez dicho esto, no cabe duda que los efectos de la pandemia pueden cambiar la forma que tenemos de trabajar, pero ni las oficinas físicas ni las relaciones personales van a desaparecer. En todo caso se transformarán hacia espacios mucho más enfocados a las personas y a su confort. Pienso que por esa razón MNN tiene más una oportunidad que una debilidad en este aspecto. Hay que tener en cuenta que la oferta terciara de Madrid está muy envejecida, de hecho, es habitual que se hayan tenido que acondicionar viejos pisos para ubicar oficinas céntricas, son lugares incómodos, con poca luz, dificultad de aparcamiento y no adecuadamente preparados para trabajar. MNN va a dotar a Madrid de una oferta nueva y moderna, que es lo que las empresas van a demandar los próximos años. Serán espacios luminosos, por la construcción en altura, divisibles, con servicios comunes, con aparcamientos, restaurantes, gimnasios, viviendas incluso, un parque central inmenso que tendrá un bonito impacto visual, paradas de metro, buses, amplias zonas peatonales y con la estación de Chamartín y el AVE en los alrededores y a 10-15 minutos de Barajas, uno de los aeropuertos más importantes de Europa. Nada que ver la gran mayoría de la oferta de oficinas que hay en la actualidad. No creo que sea necesario un importante incremento de la demanda de suelo terciario los próximos decenios, que algo estoy seguro que crecerá, bastarán con la reubicación de muchas oficinas para satisfacer la oferta de Madrid Nuevo Norte.Con respecto a los números y cifras que manejáis, la verdad es que no me cuadran, así que comparto las mías:Precio del suelo, 1.245M, a pagar en 20 años, incluye gastos financieros del aplazamiento al 3%, con una entrega inicial de 210M y con un pago ya hecho de poco más de 6M, además de 100.000m2 de VPO valorado en 67,5M, total por tanto, 1.312M, a pagar de forma aplazada. A cambio de esta cantidad, DCN titularizaría 1.485.304 m2 de edificabilidad bruta (sin especificar si es de vivienda libre, VPO o terciaria), que es exactamente un 56% del total de edificabilidad del sector en su conjunto que son 2.625.565 m2. La cifra de repercusión es de 1.137,22€/m2 Cargas urbanísticas: Debe hacerse cargo como propietario de su porcentaje sobre 1.187M, a lo que habría que sumar 220M que asume exclusivamente para obras de metro y del Canal de Isabel II en el ámbito. Por tanto, 56% x 1.187M€, más 220M€, hacen un total de 885M€, lo que hace una repercusión de 596€/m2. En vuestros cálculos presuponéis que DCN tiene que hacerse cargo del 100% de la primera cifra, 1.187M€, y no es así, solo debe asumir el 56%, que es el peso que tiene en el sector. Por tanto, los costes del suelo junto con sus cargas urbanísticas serían de 1.312M€ + 885M€, total 2.197M€, a cambio de 1.485.304 m2 de edificabilidad bruta, lo que hace una repercusión de 1.479€/m2, cifra muy alejado de los cálculos ambos manejáis de 2.200€/m2 Por tanto, a cambio de estos compromisos, DCN recibiría 1.485.304 m2 edificables brutos. Pero es una edificabilidad que no puede considerarse homogénea, habrá m2 con escaso valor (VPO) pero una mayoría de ellos serán completamente prime. Veamos cómo se distribuye:En la Nueva estación de Chamartín: 180.000 m2 edificables brutos, que deben ir, al menos 150.000 en C/Agustín de Foxá, que con la nueva estación va a ser una zona absolutamente revalorizada. Si no fuera así, se establecería una indemnización de 131M a favor de DCN, independientemente de que se obtendrían esos m2 en otra ubicación.Centro de negocios: 821.093m2 edificables brutosTablas: 210.778 m2 edificables brutos-Malmea-San Roque-Tres Olivos, 273.433 m2 edificables brutosFuentes : https://es.scribd.com/document/396395555/Convenio-entre-Adif-y-DCN-para-la-Operacion-Chamartin?secret_password=BZ66fzyNwX8DvdArgtLv#fullscreen&from_embedhttp://prensa.adif.es/ade/u08/GAP/Prensa.nsf/Vo000A/0172DB0FF707D3C1C125837000639EA1?OpendocumentTampoco me acaba de cuadrar la cifra que decís de ingresos del proyecto que estimáis en 4.000€/m2. No me cabe duda que las obligaciones de VPO y cesiones (20% en total) van a estar muy por debajo de esa cifra, pero la gran mayoría de los m2 van a ser “Premium”, lo que subirá notablemente la media.Se han publicado muchos informes aproximados de valoración, este de cincodías, sobre información aportada por el Ayuntamiento es bastante claro : https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/10/11/companias/1539279668_781104.htmlComo verás se estiman unos ingresos de 13.198 M€ (10.212M€ de oficinas y 2.982M€ de viviendas), para los 2.657.313 m2 del sector, de los que un 56% son para DCN, incluyéndose las cesiones al Ayuntamiento en vivienda social y VPO. Hay que tener en cuenta que DCN dispone de los suelos de mayor valor y en las zonas más cotizadas. Pero obviemos este hecho, y apliquemos el 56% de peso que tiene en el sector sin ningún tipo de ponderación al alza, nos iríamos a unos ingresos de 56% x 13.198,9M€, que son 7.390M€, 4.977€/m2. Si a esto le restamos los 1.479€/m2 de coste del suelo y cargas urbanísticas, y le sumamos los 1.800€ de coste que habéis estimado de ejecución, nos vamos a un coste de producción de m2 listo para ser vendido de 3.279 €m2, con lo que cada m2 vendido arrojaría de media un beneficio de 1.698€ m2, que sobre los 1.485.304 de m2 de edificabilidad arrojaría un beneficio bruto, estimado de forma muy muy prudente como hemos visto, de 2.520M€. Esto no significa que el valor del proyecto a presente sea ese. Para su cálculo habría que descontar todos los flujos de caja al día de hoy, lo que se hace muy complejo, principalmente porque no sabemos el ritmo de obra ni la imputación de cobros, ni su cuantía por lo voluble que puede ser el precio de venta dentro de diez años, por ejemplo. Lo que sí es cierto es que Merlín ha hecho sus números, y ha estimado que valorar ahora en 1.162M€ (sin valorar el préstamo adicional a tipo de interés preferente y a devolver en 20 años) es un buen negocio, de hecho han comprado a GSJ el 14,45% a ese precio, por lo que podemos estimar que el valor interno que deben manejar es netamente superior, para cambiar simplemente dinero no hubieran invertido.Incluso JP Morgan está animando a Colonial a meterse en el proyecto, recomendación hecha a principios del 2021, en plena pandemia COVID-19: https://www.merca2.es/2020/03/28/jp-morgan-incita-colonial-apueste-madrid-nuevo-norte/El informe Propiedad 2.0: Disrupción elaborado por JP Morgan, y al que ha tenido acceso MERCA2, realiza un estudio sobre la viabilidad de este mega proyecto y la gran oportunidad que supone para empresas como Merlin o Colonial.No quiero acabar este post sin advertir la posible incidencia de una nueva variable que puede aparecer el día menos esperado: la inflación. Cualquiera que esté un poco al tanto de la realidad económica estará preocupado por la masiva cantidad de nueva moneda que los principales bancos centrales del mundo están imprimiendo. Cada vez son más las voces que advierten del resurgimiento de la inflación para los próximos años (cuando no de la hiperinflación), algo por cierto muy deseado por las autoridades, como forma de licuar monetariamente tanta deuda. Pues bien, si ésta aparece, aunque sea de de forma moderada, uno de los activos que pueden verse más beneficiados son los inmuebles, y en especial los “prime”, por su facilidad de generar rentas y por lo sencillo que tienen asimilar la inflación, lo que impediría que pierdan valor real. Para que veamos el impacto que la inflación puede tener sobre las cifras del proyecto, si los 5.000€ de precio medio el m2 de venta le inferimos una tasa media de inflación del 3% los próximos años, dentro de 10 años, su precio sería de 6.719€/m2 y en 20 años 9.030€/m2. Si la tasa fuera del 4%, 7.401€ y 10.955€ respectivamente. Y si fuera por ejemplo del 5%, 8.144€ y 13.266€, cuánta más inflación, por los mágicos efectos que tiene el interés compuestos a largo plazo, más proporcionalmente se verían afectados los ingresos, lo que los dispararía muy por encima de lo que hemos previsto. Debemos de tener también presente que el coste del suelo está ya cerrado sin posibilidad de que suba, y que supone el 40% de los costes totales, sí la ejecución de obras, pero éstas se desarrollarían en su gran parte en una fase temporal mucho más temprana, por lo que recogería el efecto mucho mejor, y también cuantitativamente su peso en mucho menor que el de los ingresos.Estas son las cifras que manejo y que no tengo inconveniente en compartir. Espero haberos tranquilizado. Y como he dicho varias veces, pienso que sería fantástico que GSJ tratara de aumentar ese 10% que en la actualidad tiene, capacidad financiera hay para ello. Un saludo

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David0772 27/02/21 12:47

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

Resultados en general muy buenos, con un balance extraordinariamente sólido y activos ocultos dispuestos a aportar valor los próximos años1. Pérdidas y Ganancias La cifra de facturación se ha mantenido prácticamente constante a la del ejercicio pasado, rozando los 1.000M, no así el EBITDA que se ha disparado hasta casi los 75M€, frente a los 52M€ del 2019 (+43%), unas cifras nunca obtenidas por la compañía estos últimos años. Estos 23M€ adicionales se han conseguido, aparentemente gracias a unos mejores costes operativos, gastos de personal (+2) y otros gastos (+11), así como por la partida de “Otros ingresos de la explotación” (+5), junto con los ingresos ordinarios (+3)Cuenta de resultados 2019-20El margen conjunto de EBITDA/Ventas se ha catapultado hasta el 7,8%, históricamente alto, solamente superado el 2015, con casi la mitad de la facturación. El 4T estanco ha facturado 272M€ y ha generado un EBITDA de 37,28M, con un 13,7% de margen, así que lo más probable es que se haya visto influenciado por la imputación del litigio recientemente ganado en Chile por sobre costes en la construcción de dos hospitales, y que han supuesto una indemnización de casi 30M€. Lo normal sería volver a márgenes normalizados de alrededor de un 6-7%. Pero también sería injusto restar mérito a este EBITDA “extemporáneo”, porque la realidad fue que los hospitales costaron más y la diferencia ha sido reconocida por sentencia judicial, con lo que dichos ingresos debieron ser tenidos en cuenta en ejercicios anteriores y como no lo fueron, se reconocen ahora. El EBITDA/ventas medio obtenido en el periodo 2015-20 ha sido del 6,97%Si seguimos bajando por PyG, llegamos a un EBIT de 42,2M€ en el que observamos que los deterioros se han visto incrementados. Si el año pasado restaron 18,1M€, este 2020 lo hacen en 22,65M€, con lo que el bocado al EBITDA es de casi un 30%, aunque inferior porcentualmente al del 2019. Se tratan de deterioros diversos sobre saldos comerciales principalmente, y sobre existencias y valoraciones inmobiliarias en menor medida, pero son cifras dentro de lo normal en el sector.En cuanto a las ramas de actividad, el peso de la construcción sigue siendo primordial, sobre todo en la generación de facturación (90% - 867,6M€) y de EBITDA (70%- 54,4M€)Peso de las actividadesSon márgenes bastante superiores a los obtenidos en ejercicios pasados. Y si comparamos estas cifras con las magnitudes que otras constructoras acaban de publicar para este 2020, ciñéndonos exclusivamente al área de construcción:Principales magnitudes competencia 2020Sin duda es la más pequeña de las que cotizan en bolsa, pero sus márgenes son bastante superiores a los de la competencia, salvo ACS, lo que deja a Grupo San José en bastante buen lugar en cuanto a su eficiencia y competitividad.El resultado financiero por su parte ha restado 6,2M€ este año, frente a los 157M€ que sumaron el 2019 (a consecuencia de la venta del 14,45% de DCN a Merlin, un activo que ha permanecido oculto durante muchos años), con lo que no tiene mucho sentido comparar ambas cifras. Pero si entramos en el detalle, sí que observamos que los gastos financieros han sufrido una considerable reducción pasando de 17,9M€ en el 2019 a 11,47M€ este 2020, lo que supone un ahorro de casi 6,5M€, debido fundamentalmente a la fuerte bajada del endeudamiento financiero. Las diferencia en cambio y ajustes por hiperinflación han restado nada más y nada menos 7,47M€, principalmente por la actividad e inversiones en Argentina. Los ingresos financieros por su parte han sumado 12,86M€. Después del ajuste impositivo observamos que el beneficio neto ha quedado finalmente en 22M€, frente a los 163M€ del ejercicio anterior, que como hemos dicho, incluía la plusvalía de la venta del 14,45% de DCN, con lo que tampoco tiene mucho sentido comparar ambas cifras. 2. Cash-FlowLa generación de caja este 2020 ha vuelto a ser abrumadora:Generación de cajaEl negocio por sí solo ha generado 74,5M€ (cifra similar al EBITDA), la materialización de inversiones ha aportado 24,2M€, por lo que el Flujo de Caja libre se ha ido a 98,7M€ (1,51€ por acción), que es un yield de casi el 30%, si tenemos en cuenta los precios de cotización de la compañía el pasado viernes. Ha destinado 26,1M€ al servicio de la deuda y 6,7M€ ha ido a parar a sus sufridos accionistas vía dividendos, así como 13,6M€ para cubrir variaciones de tipo de cambio, con lo que la compañía se ha encontrado al final del ejercicio con 52,3M€ más de “Efectivo y activos líquidos”. Deuda financiera neta 2019-20La posición neta de tesorería ha pasado de 125,7€ a 194,2M€. Aunque si quisiéramos saber con qué disponibilidad líquida real cuenta la empresa para los próximos años, deberíamos también incluir los 86M€ prestados por Merlin Properties, cuyo capital e intereses no habría que devolver hasta el 2039, con lo que tendríamos una disponibilidades de 280M€.GSJ se ha convertido estos años en una máquina perfectamente engrasada para generar caja:Generación de caja periódo 2015-20Hablamos de un Flujo de Caja Libre de 632 millones de euros generados en estos últimos 6 años, o lo que es lo mismo: 9,72€ por acción. 3. Balance Muy similar al del año pasado. El Fondo de Maniobra se ha visto incrementado en casi 15M€, y está ahora en 160M€, y el patrimonio neto está casi en 170M€, con una deuda financiera neta negativa, como ya hemos visto, con lo que la solvencia está fuera de cualquier duda.Balance de situación 2019-20Es improbable que un escenario desfavorable pueda poner en jaque la compañía en estos momentos, por la solidez de su balance y su caja, y porque ha demostrado todos estos años una gran resiliencia, incluida la vivida por la pandemia. Sí que es verdad que la crisis inmobiliaria del 2008 la cogió “a pie cambiado”, sobre todo por la indigestión que le supuso la compra tan apalancada de “Parquesol”, pero lo que fue su negocio “core”, que es la construcción-concesiones-energía, se mantuvo siempre en número negros y generó, como hemos visto, grandes cantidades de efectivo.Para una correcta lectura del balance y del valor de la compañía, debemos de tener en cuenta que existen muchos activos que se encuentran valorados contablemente a precios históricos, y que no reflejan su valor real. A modo de ejemplo y repasando la memoria que aporta la compañía:- 10% de DCN, con un valor neto contable de tan solo 14,5M€ (nota 11 de la memoria), cuando Merlín pagó 169M€ por el 14,45% en 2019, con lo que dicha participación debe tener en el mercado una valoración muy superior a la registrada contablemente, valor que se irá incrementando paulatinamente conforme el proyecto Madrid Nuevo Norte vaya avanzando. https://distritocastellananorte.com/el-proyecto/ - Diversas inversiones inmobiliarias que se destinan principalmente a alquiler (186.526 m2), ubicados principalmente en Argentina y contablemente con un valor de 11,9M€ (devaluadas por el peso argentino), y sobre los que la compañía indica un valor razonable según diversos informes de tasación independientes, en 83,7M€ (nota 10 de la memoria). https://www.grupo-sanjose.com/p_DOT-BAIRES-SHOPPING-BUENOS-AIRES_49 - En cuanto a las existencias, valoradas contablemente en 89,2M€, pero tasadas en 145,6M€ y entre las que se encuentran los siguientes terrenos que se encuentran en gestión urbanística o fase finalista y que su destino será la venta o la promoción directa, todo libres de cualquier deuda hipotecaria, así como producto en construcción o terminados pendientes de venta (nota 12 memoria): o Finca en Sevilla, “La Tablada Hispalis”, 149.619 m2 de superficieo Parcelas urbanas en Valladolid, 74.505 m2 de superficieo Parcelas en Madrid y Málaga de 3.965 m2 y 9.532 m2 respectivamenteo Suelo de uso residencial en Salvador de Bahía, Brasil con una superficie edificable de 30.285 m2o Suelo en Buenos Aires de uso residencial y comercial de 808.102m2 de superficie y 1.650.000 m2 de edificabilidad. https://www.grupo-sanjose.com/p_PARQUE-LAGOS-TRANSFORMACION-URBANA-LA-MATANZA--BUENOS-AIRES_8o Suelo rústico en el Concello de Redondo (Portugal) de 2.997.478 m2.o Edificios de viviendas en Larrein, Boronbizkarra (Vitoria) y Lagos (Portugal) En cuanto a la deuda financiera, la de largo plazo, 108M€, tiene su mayor vencimiento en el 2039, en el que vencerán 86M€, a lo que hay que añadir 58M€ de vencimientos a corto plazo, que no suponen ningún problema puesto que la compañía dispone de 360M de posiciones activa de liquidez. 4. CARLOS CASADOQuiero aprovechar este análisis para dar algo de visibilidad a la actividad agropecuaria del grupo, que al no consolidar, siempre suele pasar desapercibida (vuelca en PyG en su parte más baja, dentro “Rdos. de participadas”). Son muchas grandes fortunas las que se han lanzado últimamente a la compra de tierras, entre ellos Bill Gates, que ha reconocido disponer ya de casi 100.000 hectáreas, así que creo que es oportuno hablar de ello.Esta rama la gestiona mediante la sociedad Carlos Casado (CADO), de la que GSJ controla un 50%, y que cotiza en la bolsa de Buenos Aires. Su principal activo es una finca de más de 200.000 hectáreas en el Chaco paraguayo, 132.000 de ellas con autorización para su explotación (licencia ambiental). Para que nos hagamos una idea, posee un tamaño similar a la provincia de Guipúzcoa o a la isla de Tenerife. En la actualidad explota casi 6.700 hectáreas dedicadas al cultivo, principalmente soja, y en menor medida maíz y trigo. Productividad y reparto de tierrasExisten además más de 4.000 hectáreas destinadas a la ganadería, con más de 5.000 cabezas que se incrementan año a año: Evolución de la cabaña bovinaPor la estacionalidad de sus cultivos, el ejercicio contable 2020 se cierra a 30-06. Debido principalmente a la fuerte sequía que ha azotado la zona este año pasado y que ha disminuido a menos de la mitad el rendimiento Tn/ha habitual, los resultados de esta temporada han sido negativos en algo más de 0,3M€, sobre una facturación de algo más de 4,3M€, todo al cambio peso argentino/euro a 30-06-20. El ejercicio 2019 fue más normal y el beneficio neto fue de unos 5,66M€, (repartiéndose 1M€ de dividendo, el resto se quedó en la empresa para financiar su crecimiento) con una facturación de casi 15M€, al cambio de 30-06-19. Hay que tener en cuenta la dificultad de valorar monetariamente los resultados al encontrarse expresados en pesos argentinos, una moneda que acostumbre a perder la mitad de su valor con respecto al euro todos los años, lo que añade mucha complejidad a cualquier análisis que queramos hacer sobre las cifras reales de la compañía.A pesar de todo ello, e independientemente de la moneda argentina, las previsiones para este 2021 son muy positivas, principalmente por el fortísimo incremento del precio de la soja, que este año se sitúa por encima de los 500US$ la tonelada (a unos 300 US$ se vendió la cosecha en el 2019), y por una meteorología algo más benigna, lo que podría catapultar a la compañía a unos resultados históricos esta campaña. Evolución precio de la soja en el mercado de Chicago (US$/tn) en 2020Carlos Casado es uno de sus grandes activos estratégicos de GSJ, según el propio Jacinto Rey, aunque capitalice actualmente poco más de 30M€. Es una empresa que está muy penalizada por cotizar en la bolsa de Buenos Aires y en una moneda colapsada, a pesar de que sus ingresos los percibe íntegramente en dólares USA y guaraníes paraguayos, moneda esta última mucho más estable que el peso argentino. Pero no debemos pasar por alto el gran potencial que tiene el activo a largo plazo, ya que apenas está aprovechando el 10% de la extensión de la finca. Y tampoco debemos olvidar que, colindante a los terrenos, transcurrirá el llamado “Corredor bioceánico”, una carretera que unirá los puertos chilenos del Pacífico y los brasileños del atlántico, facilitando la salida de la producción agrícola y ganadera, sobre todo a mercados asiáticos, y en especial China, que necesita todos los años ingentes cantidades de soja con las que alimentar su cabaña porcina.https://www.carloscasadosa.com/index.php 5. ConclusiónResultados muy buenos en términos generales, con un negocio constructor con márgenes estrechos, pero como hemos visto por encima de la media con la que trabajan otras compañías del sector, y que junto con el resto de áreas (concesiones, energía e inmobiliario) aseguran un EBITDA y unos flujos de caja muy estables, al igual que la cartera de obra, con actividad asegurada para dos años:La situación del balance como hemos visto también es de absoluta robustez, sin ningún tipo de estrechez en la tesorería y con la mayor parte de la deuda financiera con vencimiento en el 2039. La compañía cuenta además con importantes activos no valorados adecuadamente y con recursos más que de sobra para que puedan generar mucho valor los próximos años.Grupo San José ha adelantado este año su Junta General de accionistas a marzo, en la que va a proponer otro prudente reparto de dividendos de 0,10€ por títulos, así como renovar la autorización para poder comprar autocartera hasta el 10% de su capital social. Vamos a confiar también en que se muestren más comunicativos y arrojen algo de luz sobre qué estrategia van a seguir a partir de ahora y qué uso van a dar a tanto exceso de liquidez.Un saludo

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David0772 16/02/21 14:42

Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2021/02/12/mercados/1613152505_195103.htmlVamos a confiar que la modificación aprobada de la normativa Mifid 2 pueda impulsar la elaboración de análisis de ciertas empresas de capitalización reducida que han estado huérfanas de seguimiento durante mucho tiempo, y que ayuden a ponerlas bajo el foco de la comunidad inversora a partir de ahora. Esperemos también que GSJ esté entre las elegidas.Creo que el caso de Biosearch es un síntoma de lo mal que funciona nuestra bolsa (hay otros muchos ejemplos como Europac, Natra... etc), y de la falta de análisis y conocimiento que hay sobre el mercado en general, más allá de una docenas de valores que todo el mundo parece seguir y que canaliza la inmensa mayoría de los flujos de inversión de capital. Existen sin embargo otro muchas cotizadas que, como almas en pena, transitan por los mercados completamente invisibles. Y en este caso ha tenido que venir un fondo irlandés para aflorar el valor de Biosearch, pagando unos múltiplos razonables y para nada disparatados por la empresa granadina, y que ha sabido ver valor en lo que la gran mayoría de inversores y casas de análisis nacionales no han visto, mención aparte de Ana González de Lighthouse, que ha sido la única analista que lleva algún tiempo siguiendo el valor y que emitió ayer mismo como colofón un estupendo análisis explicando la operación.https://www.ieaf.es/images/IEAF/LIGHTHOUSE/2021/bios_20210216_1.pdf

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