Es esto un sobreseguro?

Hola, mi banco me ofrece, como producto bonificante para la hipoteca, el seguro de hogar.
El importe es de 356€ al año y está calculado sobre el valor de continente indicado en el informe de tasación (96876€).
También comentar que, al firmar la escritura (la semana que viene) también pagaré la cuota de 5 años de seguro de hogar.

El valor del continente ha sido calculado con la siguiente formula:

Valor Continente = Metros CCC * (Valor Reconstrucción + Valor Gastos Necesarios)

96876 = 107,63 * (750 +150)

Los Gastos necesarios es otro apartado que va en la columna de al lado del valor de reconstrucción.

También decir que el valor de tasación (310184.72) fue calculado multiplicando la superficie util homogenea (86.1) por la media del coste homogeneo de los pisos de referencia en la zona (3602,61).
 
Después de haber leído todo lo posible en los foros, sigo con la impresión que el valor de continente en la tasación está inflado. De aquí mis dudas:

 - Es correcto usar los metros CCC para calcular el continente?
En especifico, tengo la impresión de que la parte proporcional de las zonas comunes no debería contar, ya que la cubre el seguro de la comunidad. He leído opiniones contrastantes sobre la necesidad de hacerlo, pero me gustaría saber si es necesario o no.
Como minimo, creo que el mismo parametro que se ha usado para obtener el valor de tasación debería ser usado para calcular el continente.
P.D. El catastro pone que los metros construidos son 93 y los metros utiles 84, nada a que ver ni con los metros CCC, ni con la superficie útil omogenea adoptada por el tasador.
 - Es correcto incluir la voz de "Gastos Necesarios" en la multiplicación?
Aquí también, tengo la impresión de que no se tendría que hacer.

En caso de que mis dudas fueran correctas, que me aconsejáis hacer? Debería reclamar un recalculo del continente a la aseguradora y un rembolso del sobreseguro?

Gracias de antemano por vuestra ayuda!

Hay un hilo de este tema y vas a encontrar de todo. Mi opinión es valor de reconstrucción más 20% de zonas de comunes y gastos de desescombro

A mi me parece una auténtica herejía la que te proponen partiendo de que la Ley prohibe el enriquecimiento injusto por indemnización del seguro de daños. ¿En qué te afecta? En que la compañía jamás pagará mas allá del valor de reconstrucción de tu vivienda, no el de comprar una igual, el de reponerla. Para reconstruir da igual si la vivienda está en una zona buena, mala o regular, el precio del suelo, los vecinos o las vistas, decirte que valoran a 3.600€ el metro es multiplicar por tres o mas el valor medio de construcción de un piso.

Luego ya cada compañía dirá si incluye zonas comunes o no, si usa como referencia metros construidos o útiles, si incluye además trastero y garaje y otros parámetros, pero en tu caso tendrías un sobreseguro de narices, pagarías por algo que te es inútil.

Y por último, la nueva Ley Hipotecaria te da libertad para contratar con quien te de la gana, el banco puede obligar a la contratación pero no con ellos. Además, a mi entender, si se contrata con su mediación solo se pueden firmar contratos renovables anualmente.

No es un sobreseguro, es solo una tomadura de pelo.

Los ladrillos o las vigas son de plata????
La estupidez de los bancos no tiene límite.
Ves a un mediador de seguros y que te haga un presupuesto para que tengas una idea. Y luego el presupuesto del Mediador se lo pones sobre la mesa al banquero y le dices que te haga un seguro correcto.

Si la bonificación se refleja en escritura el día que no te hagas el seguro con ellos te subirán el interés.

Son unos buitres, ...

Gracias a todos por acudir y compartir vuestra opinión. @acrasoles, @patocles , había leído vuestra respuestas en otros hilos y esperaba que vinierais a responder, porqué valoro vuestras opiniones :)

Ahora, en casa, con el documento de tasación delante, puedo explicarme mejor, porque creo que hay alguna que otra cosa mal explicada en mi primer mensaje.

Primero, os paso un poco de datos del informe para daros más contexto. Las superficies indicadas son:

Segundo, los cálculos de repercusión son:

Tercero, el método de comparación indica que el precio omogeneizado de los pisos comparados es de 3602€. Con estos elementos, el valor de tasación sale 310184€ (86,10x3602).

Por otro lado, en el apartado de seguros, hay lo siguiente:

Este último valor es el que está indicado en mi póliza como continente y que yo he obtenido también multiplicando 107,63 * 900 (coste construcción 750 + gastos necesarios construcción 150).

@patocles , se que por ley no me pueden obligar, por esto hablo de "ofrecer". Yo he echado cuentas y estoy accediendo a pagar este importe de forma adelantada para 5 años, pero comparando con las mismas coberturas de otras compañías y con el mismo continente y contenido hubiera ahorrado unos 100€ anuales que, entre la subida del tipo de interés y otras cosas no hacían rentable el hacerlo con otra empresa.

Lo que os pregunto es, considerados todos estos datos, dónde creéis que está la trampa en este seguro, si la hay? Para ir a "pelearlo", necesito saber dónde está el fallo :) En 5 años tendré que tener esta conversación y quiero entender dónde atacar y si hay una forma de recuperar este sobreprecio que estaré pagando para estos cinco años.

Gracias!

P.D. @Jordi Andreu me podrías dirigir a este hilo del que hablas?

Si al sobreprecio del seguro de hogar le sumas el de vida, del que no nos hablas pero casi seguro que también te han ofrecido, muy probablemente la bonificación está compensada.

Lo que nunca te va a ofrecer el banco es el servicio de un mediador profesional. Los hay que colocan pólizas mejores y peores pero lo que no hay es los que luego se preocupan por los siniestros, ahí estarás solo.

Sí, seguramente es como dices.

En mi caso es un seguro de protección de pagos de 1343€ para cinco años al que hay que sumarle el de mi pareja de 1166€ para 5 años también.

Espero me podáis ayudar a identificar de donde viene el sobre-calculo del seguro de hogar, para poder renegociarlo y/o hacer una reclamación formal.

¿Qué edad tenéis? Por hacer un cálculo aproximado...

No le des tantas vueltas al de hogar si ya has visto precio de otras compañías, por el cálculo del valor de edificación no vas a encontrar diferencias significativas. Eso fijándote solo en precios y no en calidad.

Pensaba que en el seguro te obligaban a valorar el continente a precio de mercado.
Los tasadores valoran utilizando m2 CCC incluyendo zonas comunes 
El catastro de las zonas comunes solo suma un porcentaje.
No lo veo tan exagerado, M2 CCC + gastos.el calor asegurado de continente , no me parece algo tan descabellado para ponerte a negociar como si fuera lo más importante de la negociación de la hipoteca.

Hola @patocles , yo 33, mi pareja 27.

@philsmith , no es punto de negociación, estos años se los pagaré y ya está, pero quiero saber por donde me la están colando para negociar condiciones futuras con conocimiento y darle a entender al banco que entiendo lo que está pasando. Tampoco me parece exagerado el hecho de querer aprender.

 

Con los datos que aporta, yo te diría que el continente que te están ofertando podría ser correcto, recuerda que estas pagando prima por cinco años, y durante esos cinco años el capital del contiene queda fijo, con lo que los siniestros del quinto año podrían estar ajustados ya al capital contratado, tampoco importa mucho si esta un poco por encima, esto nos sirve a nosotros para cuando exista un siniestro con un contenido en infraseguro, poder compensar con los capitales contratados de continente y contenido, pero esto ya es cosa técnica nuestra. 

Yo, en principio, lo veo correcto con la tasación que indicas, pagar cinco años juntos es lo que echaría para atrás, supongo que lo meterás dentro de la hipoteca, junto con los seguros de protección de pagos, con lo que también sumarle el % de la hipoteca; poca diferencia me parece, ¡solo cien euros! Creo que puedes encontrar en el mercado seguros con mucha mas diferencias en esos precios, con esos metros un seguro básico estará por los 100€ de prima, le vas poniendo garantías que supuestamente necesites, si contratas todas las garantías seguramente con una prima alrededor de los 200€ la tendrías, y con alguien a tu lado que vele por ese patrimonio, ¿que prima te están ofreciendo? ¿que código postal es? 

Pues haciendo números muy por encima para un capital de 100.000€ y duración 25 años del préstamo tu pagarías unos 133€ anuales o 2150 por la totalidad del préstamo, ya tendrías 200€ anuales mas de diferencia incluyendo a tu pareja. Habría que echar números sobre cifras concretas, claro.

Hola @Asesor, gracias por tu respuesta!

No entiendo bien lo de "los siniestros del quinto año podrían estar ajustados ya al capital contratado".

Sobre "esto nos sirve a nosotros para cuando exista un siniestro con un contenido en infraseguro, poder compensar con los capitales contratados de continente y contenido, pero esto ya es cosa técnica nuestra" no estoy muy de acuerdo. Habría que averiguar primero si hay infraseguros que habría que compensar realmente. Sino, lo veo más como un disparar por encima por si acaso y no me parece muy honesto.

En simulaciones online, contratando las mismas garantías, y en igualdad de continente y contenido, me salía 100€ por debajo de lo que me cobra el banco (repito, es un seguro muy completo a nivel de coberturas y no estoy preocupado de esto). A cuentas hechas, no me salía a cuenta contratarlo fuera.

Lo que estoy poniendo en duda es que el continente esté calculado usando los valores correctos, ya que para el valor de tasación las zonas comunes van fuera, pero para el seguro si que se incluyen. De la misma forma, para el valor de tasación se usa un metodo de comparación con otras viviendas que ni están en el mismo codigo postal.

Creo yo también que lo de los 5 años todos juntos hubiera tenido que negociarlo, pero ya es tarde y hemos aceptado que fuera "protegido" (en el sentido de que el banco se protege cobrandote 5 años seguidos :D ). Hemos decidido no incluirlos en la hipoteca para no pagar intereses sobre ellos, pero sí, esto significará un desemborso de casi 5000 euros nada más meternos en la hipoteca.

@patocles, seguiré tu consejo y no le daré más vueltas :) pero lo que, basicamente, quería averiguar, es cuanto es licito usar los metros CCC para el calculo del continente y cuanto es licito usar un valor que se da por la suma de "coste construcción" y de "gastos necesarios construcción", si luego el banco no se haría cargo de ello si ocurriese un siniestro.

El codigo postal es 08027.

Yo hice mi hipoteca hace 15 años y me hice un seguro de vida para 10 años prima única o sea pague los 10 años de una vez más seguro protección pagos más seguro hogar. Pero sin condicionar estos seguros en la escritura, en aquel tiempo conseguí euribor más 0,30 de diferencial. Llevo varios años pagando una miseria de intereses o sea que me interesó la operación. Ahora tengo los seguros con mi corredor habitual y nada con el banco y como no condicioné en escritura pues no me penalizan. Pero ahora las cosas han cambiado mucho. Y ahora condicionan o te suben el interés.

La cuestión no es que salga caro porque haya sobreseguro por lo menos en continente lo que pasa es que la compañía del banco cobra caro y se aprovechan porque lo tienes que hacer sí o sí, no te aplican descuentos comerciales o técnicos si los hubiera ganan sí o sí, o te imponen prima cara y si te vas pues te suben el interés.

Calcula bien las cantidades de contenido joyas etc y negocia con el banco un buen precio basándote en la competencia.

Si te cobran tan caro, puedes hacerte con ellos el seguro obligatorio que es el de incendios  para firmar la hipoteca que solo es la cobertura de incendio que sale barato entre 30 y 40 euros y puedes hacerte el seguro completo en un mediador no sé si interesará, y creo que el banco no te penalizará ya que el seguro puro de incendios es un seguro de hogar, a no ser que te condicionen en la hipoteca con un multirriesgo de hogar.

Los jefes de oficina se llevan un dineral en incentivos por malvender seguros.

No sé si te habrá servido de ayuda, pero suerte con la operación de préstamo.