Planteamiento de inversión en renta fija arriesgando ¿pudiera ser buen momento?

Me gustaría que todos me dierais vuestra sincera opinión.
Tengo un pequeño local comercial en el que desarrollo mi actividad profesional, 240m2 en uno de esos pueblos de la periferia de Madrid que han crecido tanto que ahora las llaman ciudades, comencé con la actividad hace 10 años cuando decidí salirme de la empresa en la que estaba para ponerme por mi cuenta, han sido 10 años extenuantes currando como un cab... de sol a sol, ahorrando hasta el último céntimo para poder quitarme las distintas hipotecas que pesaban sobre mi cabeza y ahora me encuentro con una empresa propietaria de un local tasado en el 2003 en 420.000 euros (ni idea de cual sería su valor ahora) que ha visto como la crisis ha ido mermando tanto la entrada de clientes que he llegado a la firme conclusión de que si sigo así el año que viene por estas fechas habré cerrado, no es que me preocupe en exceso ya que como os he dicho no le debo un duro a nadie, así que por ahí estoy tranquilo, pero jamás en la vida me he rendido sin luchar y ahora no va a ser una excepción.
Llevo ya un tiempo intentando venderlo pero no hay manera humana de que ni siquiera pregunten por él, así que se me ha ocurrido la siguiente idea que quiero que analiceis conmigo a ver si soy un lumbreras o un perfecto imbécil, acepto cualquier crítica, no os corteis.
He ido al banco y le he pedido que me hipotequen el local, con ello intento conseguir la liquidez de mi patrimonio que el ladrillo no permite, quiero conseguir mínimo entre 250 y 300 mil euros a un plazo no inferior a 10 años y si es posible a tipo fijo (esto último dudo que lo consiga) para invertirlos en renta fija corporativa y sacarles un diferencial que me permita ganar lo que ya no gano currando y de esa manera contar con un ingreso extra que me permita capear el temporal a ver si llegan mejores tiempos.

Mis cálculos primarios son:

1.- Si la tasación del 2003 fue de 420 mil, que la actual se arrimase a los 500 mil (la zona es comercial, el local tiene 21 metros de fachada, la instalación está hecha (no está diafano como cuando yo lo cogí), y que bajase Dios a verme e iluminase ese día al tasador :)

2.- Sobre ese valor que me concedan entre el 60-70%, dependiendo del valor, para conseguir esos 250-300 mil euros.

3.- Descontar los gastos de la operación de lo conseguido, calculo a bote pronto entre 5.000 euros.

4.- Mantener en cash en la cuenta corriente lo suficiente para hacer frente a las letras del primer año
El cálculo sería: 300 mil al E+(3 ó 4%) a 10 años, a bote pronto tendría que terminar pagando unos 450.000 euros, eso si el euribor no se dispara y me jode todo el planteamiento, (de ahí que mi idea primera sea intentar endeudarme a tipo fijo para saber lo que gasto y compararlo con lo que puedo generar para saber si es interesante hacerlo), divididos entre 120 mensualidades pongamos unos 3.750 euros/mes, con lo que dejaría en cash 45.000 euros para pagar el primer año completo.

5.- Me quedarían entre 200.000 como valor más bajo por el que me metería en este fregao y 250.000 como valor más optimista que pudiera conseguir.

6.- Invertirlos en emisiones de renta fija, seleccionando los valores en función de los siguientes criterios:
- Que den como mínimo una TIR del 8% real anual (no diferida calculada incluyendo posibles amortizaciones),
y si es conseguida fija pues bien, pero si lo consigo con alguna emisión referenciada al euribor o al CMS mejor y así me cubro el diferencial ante posibles subidas e incluso si es alguna emisión comprada con descuento, mejor que mejor porque multiplico la subida del euribor por el x% del descuento, por ejemplo si compro al 50% algo referenciado al euribor si el euribor sube 1 mi euribor sube 2.
- Que sea deuda fija privada, nada de exposición al cachondeo global de la deuda pública.
- Que sean compañías conocidas, nada de locuras en empresas pequeñas.
- Si es posible, que no sea todo en empresas españolas, por si acaso.
- Si es posible, que no sean bancos, que no está el horno para bollos, y si lo son que sean de los grandes,
- Invertir preferentemente en obligaciones o bonos que tengan un vencimiento establecido aunque sé que este punto se da de leches con conseguir una TIR del 8% pero puede que durante el verano la cosa se pusiera a huevo para encontrarlo.
- Invertir en varios valores, por aquello de no poner todos los huevos en la misma cesta, y si es posible en varios paquetes por si surgen emergencias tener la posibilidad de elegir entre ir deshaciendo poco a poco o de más en más, ya que es un dinero que me supone deuda si algo sale mal en alguno de ellos que no me conlleve estar endeudado para los restos.
- Que el vencimiento sea a 10 años máximo (para lo cual como último recurso de inversión se me puede abrir un amplio abanico de preferentes de bancos ya que Basilea III les marca el 2021, es decir dentro de 10 años para que las preferentes dejen de formar parte de su Tier 1 con lo que les interesará amortizarlas) partiendo de la premisa de que al vencimiento del préstamo yo debo de tener el dinero en la mano o podría tener un problema, entiendo que aunque no fuese así siempre podría vender con plusvalías, digo yo que en diez años las inversiones valdrían más que por lo que yo las comprase hoy pero eso nunca se puede saber, lo mismo dentro de 10 años estamos en medio de otra megacrisis.

En el peor escenario, sin sacarles beneficio en la venta final, 300.000 euros al 5% a 10 años supone devolver 450.000 euros entre intereses y principal; y 250.000 euros al 8% a diez años supone ingresar en total 450.000 euros entre cobro de cupones y principal. En un escenario moderadamente bueno que tuviese un poco de puntería y me fuesen amortizando por el camino con plusvalias y que pillara unas buenas ganancias con un coste 0 para mi bolsillo.
- A bote pronto,sólo le encuentro una pega, además del lógico riesgo que se corre en toda inversión de que pase alguna catástrofe inesperada, y es que con los rendimientos de los cupones no puedo pagar la totalidad de las anualidades en los años intermedios a partir del primer año, ya que según mis cálculos podríamos estar hablando de haber ingresado unos 20.000 euros a finales del primer año que aunque los metiese en inversiones de un mes para ir teniendo liquidez para pagar las letras no creo que me produjesen casi nada más contra unos 37.500 de gastos en concepto de mensualidades por la hipoteca, ahí sólo se me ocurre negociar una hipoteca creciente pero no estoy muy seguro de que sea buena idea diferir el pago del principal hacia el final de la vida de la hipoteca porque eso supondría pagar más intereses y al final pagar más de préstamo ¿cómo salvariais este escollo?

¿Locura o momento apropiado para hacerlo? ¿qué opinais?

Espero vuestros comentarios.

Llevo ya un tiempo intentando venderlo pero no hay manera humana de que ni siquiera pregunten por él

Creo que las previsiones que haces sobre lo que puedes conseguir del banco son demasiado optimistas teniendo en cuenta la situación en general y la de tu local en particular. Saludos

A mí siempre me ha parecido una locura endeudarse para invertir, otra cosa es tu vivienda habitual. Tienes que sacar el rendimiento necesario para pagar al banco. Veo muy difícil conseguirlo porque además, de lo que ganes por Renta Fija tienes que pagar los impuestos correspondientes, mientras que no creo que puedas desgravarte los intereses del prestamos.

Ahora mismo tal como dices no debes nada. Si te metes en ese fregado y tre prestan dinero suficiente (coincido con Lacaseton en que es difícil) es más probable que al final, acabes con una deuda muy importante.

En este tipo de activos uno debe arriesgar el dinero que tiene (y si me apuras incluso el que no necesita recuperar, pero voy a ser un poco más arriesgado y no incluyo la segunda premisa).

Me parece terriblemente arriesgado lo que propones, con pocas expectativas de rentabilidad después de pagar impuestos y los gastos financieros.

No creo que la rentabilidad/riesgo compense, sinceramente.

Saludos.

gracias por la opinión, también he contemplado un valor de tasación sobre los 420.000 euros del año 2003, (lo mismo es la mitad) en cuyo caso necesitaría alrededor del 70% para cumplir los criterios que había puesto.
Pero en cualquier caso yo también creo que me puedo quedar con la boca abierta cuando me cuenten por donde le puede andar en la pre-tasación que les he pedido para no incurrir en gastos y saber si sigo mirándolo.
Un saludo.

gracias a ti también, comparto tu planteamiento de base, invertir endeudándose no lleva normalmente nada más que a sorpresas desagradables, de ahí la premisa de ir a renta fija para saber de antemano el rendimiento y no exponerlo a una posible depreciación metiéndolo en renta variable, creo que esa premisa conservadora es la única aceptable para siquiera pensármelo.
Respecto del tema del pago de impuestos, no estoy seguro del todo de lo que te digo lo consultaré con la gestoría, pero creo que sí que podré desgravar el total de la letra de los pagos ya que formarán parte de la deuda de la empresa ¿no?, además al invertirlos a través de empresa la fiscalidad a la que estará sujeta será del 25-30% de la cual ya habrán retenido el 19% a la hora de pagar cupón al ser rendimientos del capital, mucho mejor que si me voy a los tramos altos de la fiscalidad para personas del IRPF.
Estoy dándole muchas vueltas al riesgo, por supuesto, pero yo me lo planteo así, si la cosa sigue igual chapo en unos meses, de vender el local ni hablamos a no ser que lo regale y encima luego venga hacienda a decirme que quiere un tercio, de alquilarlo y sacarle un dinero sinceramente no sé si habría algún valiente a meterse en la aventura de un negocio con lo que conlleva de hacer una reforma y tal, en el caso de que lo hubiera y viendo el precio de los alquileres no creo que sacara más de ¿1.500 euros? al mes después de pagar a to quisqui (hacienda, autónomos, IVA, comunidad, IBI y depredadores varios)y ya me parece mucho,con la coña añadida de tener que estar pendiente de que el inquilino necesite alguna historia y tenga que gastarme dinero en hacerla, además para alquilarlo siempre tendría tiempo; ¿qué hago, lo dejo cerrado criando malvas? ¿pues no será mejor convertirlo en liquidez y aprovechar la coyuntura con un pensamiento ¿contrarian? apostando por compañías fuertes (ahora que las están dando fuerte se puede obtener buenas rentabilidades de ellas) que si se van al garete es que a lo mejor ya no queda nada por lo que sufrir en este país?; y en un escenario hipernegativo de pérdida y no poder hacer frente al pago de la deuda, pues que se quede el banco con el local, que al fin y al cabo es como si lo hubiera vendido por 500.000 euros hubiera liquidado al personal, hubiera venido hacienda con el carrito de los helaos, me hubieran quedado 250.000-300.000 euros para mi, los hubiera invertido y hubiera palmado porque las compañías quebrasen ¿cuál sería la diferencia?, sin pasta y sin local en ambos casos.
Acepto otros puntos de vista.
Saludos

Por cierto lo de la deuda portuguesa y las empresas alemanas que estamos siguiendo ambos en otros foros no serían la idea para esta situación, eso lo miro con mis ahorros personales

Guardate tus ahorros personales, no le pidas nada al banco y cuando no tengas trabajo cierras, te buscas un trabajo aunque sea de 800 €/mes y duerme tranquilo.

saludos

No entiendo una cosa de tu planteamiento:
Dices que si el negocio sigue como hasta ahora en un año tendrías que cerrar, sin embargo estás planteando endeudar la empresa para comprar deuda privada. ¿En este segundo supuesto por que no tendrias que cerrar el negocio?
Si el negocio no merece la pena, no merece la pena ni con Rf privada ni sin él, ¿no te parece?
Y ojo, a ver que aval te piden por hipotecarte el local: no creo que al banco le guste tu idea, pensaran que es muy arriesgado.

Dandole la vuelta a tu planteamiento: ¿que te parecería si BankXX o ElectricasYY sacara una emision de renta fija a 10 años a eurobor+3 con el objetivo de comprar renta fija privada con el dinero obtenido y ganar el diferencial? ¿comprarias esos bonos?

suerte con el negocio y que dure

hola, en mi opinion tu idea es una locura, yo de ti si te va mal el negocio intentaria alquilarlo con aval anual por lo que dices creo que seria facil sacar entre 2000 y 2500 euros al mes y me buscaria algo de trabajo aunque te pagen 800 euros vivirias feliz y siempre tendrias el local parsa la jubilacion