Inversión en habitaciones de hotel

 

Buenos días
 
 He abierto este nuevo tema porque no he encontrado ninguno que encaje con este negocio. Si estoy equivocado agradecería que me indicaran el foro correcto. 

En los últimos meses me he encontrado con dos oportunidades de inversión en habitaciones de hotel. Compras la propiedad de la habitación y tienes derecho a un porcentaje del rendimiento. No tienes que ocuparte de la gestión. Es algo parecido a los REIT pero no eres participe de un fondo conjunto sino propietario de un habitación. Te pagan rendimiento de manera periódica cada pocos meses. 

No he encontrado referencias en ningún sitio para valorar adecuadamente el riesgo y rendimiento que  esta inversión tiene, en concreto: 

-          Mercado de compra/venta de habitaciones de hotel. Si quiere vender el activo ¿hay un mercado?. El promotor no se compromete a gestionarlo en el futuro. Se considera compra venta inmobiliaria supongo, pero conviene saber el contexto fiscal. 

-          Rendimiento ¿Cuál es el rendimiento de una habitación de hotel?. Según zona, tamaño, tipo de hotel. 

-          Histórico de promotores. Confianza en que mi dinero no desaparecerá. 

Saludos 

Buenos días. Yo tengo ese tipo de inversiones, no con habitaciones de hotel, sino con apartamentos para uso hotelero. El rendimiento ronda el 8%. A la hora de vender, la propia gestora del apartamento se encarga.
Te recomiendo contactar con Kategora (su gestora es Kora). Ahora están comercializando estudios en Barcelona (Hospitalet) y Madrid. Acaban de terminar la venta de 428 estudios en Valencia. Con ellos firmar un acuerdo a 10 años, prorrogable otros 10. Si quisieras vender, ellos lo harán a su cartera de inversores o alguien nuevo. En estas inversiones tienes que pagar un IVA del 21%, pero se devuelve al año siguiente, por lo que la inversión está exenta de IVA. Yo tengo varias inversiones con ellos y estoy muy satisfecho.

Salu2 desde el sur del sur!

Me interesa lo que comentáis ambos, ¿de qué importes de partida estamos hablando aprox?

No había pensado en lo de los hoteles aunque sí he visto algo de los apartamentos vacacionales, por Málaga hay varias promotoras que los venden y luego tienes derecho a un mes de uso en temporada baja a parte de la inversión, pero en estos casos con rentabilidad muy inferior al 8%...

Hola, en el caso de Kategora tienes derecho a 6 noches gratis en temporada baja o media. Luego puedes usarlo también cuando quieras pero entonces tienes que pagar, aunque con un descuento sobre el precio que ellos tengan para esas fechas.
El nivel de la inversión para el de Barcelona (Kora Mostra) está sobre los 180.000 € para estudios de unos 30 m2 y el de Madrid (Kora Lumen) sobre los 210.000 € para un estudio similar. Hay que tener en cuenta que todo lo que construye Kategora (que es el brazo promotor) y gestiona Kora (el brazo gestor del alojamiento) es de muy alto nivel, con muchas zonas comunes (piscina, roof top, grandes gimnasios, txokos, salas de reuniones, restaurantes, … todo dentro de los complejos).

Gracias por la respuesta, compañero!

Imaginaba que serían participaciones colaborativas/cooperativas, pero veo que no y se me escapa a mi miseria de presupuesto como buen joven español/andaluz...

No obstante, seguiré pendiente de estos temas por si algún día llega la posibilidad jeje

Un saludo!!

No te preocupes. Si no naces rico o te toca la lotería es casi imposible ser joven y tener dinero.
Pero si te preocupas por invertir lo que tienes, aunque no sea mucho, el interés compuesto y el tiempo obran milagros.

Un saludo y suerte con tus inversiones :-)

Gracias compañero, parece que poco a poco voy haciendo algo de patrimonio y empieza a notarse el interés compuesto, habrá que seguir con la lucha para tener buena vida el día de mañana.

Gracias de nuevo y un saludo!

Hola,

Debes tener en cuenta algo básico ...........
¿Eres 100% propietario de ese espacio y su vuelo?  
¿Ese espacio se escritura y se registra en el Registro de la Propiedad?

Te explico.
Si la empresa que gestiona el hotel, por ejemplo ACCOR, a los 3 años decide que no saca suficientes beneficios o no saca los beneficios que esperaba .......... puede dejar la gestión e irse a otro hotel a probar.

En ese caso,  tendrias que gestionarlo por tu cuenta o tendriais entre todos que buscar una empresa que lo gestionara y os van a cobrar un pico.

Pero por otra parte, si tu no tienes una escritura de propiedad, no puedes venderlo  y en el caso que te acabo de contar, te das cuenta de que estás pillado.
Te quedan todavia unos años de hipoteca por pagar, no tienes seguridad de tener esos retornos y no puedes venderlo.

Es interesante, tener copia de ese contrato, tener copia del contrato con la empresa que gestione el hotel,  pero lo más importante es si tu vas a ser propietario al 100% de ese espacio con las escrituras correspondientes.

Hay otra cosa además que te da una idea de por donde van.
Si el préstamo para terminar el pago de ese espacio, lo concede un banco o una empresa prestamista.   Si te dicen que el préstamo por el banco no porque ponen muchos problemas, etc etc, entonces ten por seguro que no vas a tener escritura y que por ese motivo ningún banco te dará el préstamo por el dinero que falte por pagar.

Un saludo.

P.D.:  No, no me han pillado.   Me lo han ofrecido y he estado informandome.

Gracias a todos por vuestros comentarios.

Hola

Al final recibí el dossier y sí se es propietario, con escritura de propiedad. 
Sin embargo el precio y la proyección de beneficios no me parecen atractivos por lo que no voy a profundizar sobre los compromisos de gestión. y posibilidades de transmisión futura.

Mis propios cálculos me dan un beneficio del 5,26% teniendo en cuenta los impuestos y el grado de ocupación real. 

Un saludo

y en el caso de Kora Lumen eres propietario?
Porque pone que la inversión parte de 230.000€, por un estudio de menos de 30m2. Se que los precios de Madrid son un disparate pero lo pregunto por eso de que solo te dejan una semana disfrutarlo, por algo que supuestamente es tuyo.

Yo lo que si que he visto de comprar habitaciones es en viviendas, y me pareció muy raro. Como una multipropiedad, que cada habitación tiene un dueño

Hola. Sí, en el caso de Kora eres propietario, tienes tus escrituras como cualquier otra propiedad que compres y no es multipropiedad. Tienes que pagar el IBI, como cualquier otra propiedad también. En cuanto a la rentabilidad neta, depende de cada complejo, pero en lo que están gestionando hasta ahora (en Vitoria y en Tenerife) están consiguiendo más del 7% que dicen, pero por una cuestión de prudencia y de que rentabilidades de otros complejos no garantizan las de complejos nuevos, publicitan el 7%.
En estas propiedades no puedes vivir o establecer tu residencia ya que tienen licencia de alojamientos turísticos. Lo bueno de esto es que en la compra pagas el 21% de IVA, que al año siguiente de cada pago, se te devuelve. Es decir, inviertes en inmobiliario sin pagar el IVA.

En el caso de KORA, sí, eres propietario al 100% con tus escrituras, como cualquier otra propiedad que tengas. Pagas el IBI e incluso tiene que haber un presidente de la comunidad con su administrador. Se realizan reuniones de comunidad por videoconferencia.
Con ellos firmas un contrato por 10 años (a la vez que se firman las escrituras), por el cual ellos se encargan de la gestión por 10 años, con posibilidad de ampliar a otros 10 años más en caso de que la mayoría de los propietarios así lo voten llegado el momento.

Buenos días.
Yo también me he estado interesando por este tipo de producto de inversión concretamente con Kora Mostra en Barcelona. Como indicáis se compra un apartamento catalogado como hotel ya que está construido sobre suelo terciario y Kora en este caso se encarga de su gestión en conjunto, total más de 250 apartamentos con cocina.
Llevo dándole vueltas pero aun no estoy convencido del todo, motivos:
Una inversión inicial alta, de 200k + IVA para arriba para unas superficies entre 27 y 36 M2. 
Aseguran un rendimiento fijo del 4% sobre el precio de compra, es decir sobre los 200k sin actualización del IPC, más un rendimiento variable, en función de los beneficios anuales a repartir entre todos los propietarios.
La gestora solo se compromete a trabajar durante los 20 primeros años, después si no le interesa por qué el negocio va mal, tendremos que buscar a otra que nos cobrará lo que le parezca o no tendremos gestora y en tal caso, que hacemos con unos apartamentos catalogados como hotel y en los no podemos residir aunque seamos propietarios?
Después en la compra también te cobran los gastos de amueblar el apartamento al precio que ellos fijen, tú solo pagas.
Supongo además que cada x años habrá que sustituir el mobiliario que se quedará obsoleto dado el nivel de diseño que exige Kora.
Pero lo que más me preocupa es que si el negocio está yendo bien, si va mal ya no te lo plantees, y quieres vender tu propiedad, debes tener en cuenta que el nuevo comprador no disfrutará de un 4% fijo sobre su precio de compra sino sobre el que tú pagaste en el momento inicial de la compra, es decir 200K así que puede costar desprenderse de el a largo plazo, creo
Desde Kora todo lo ven super fácil y super rentable y dudan de que te hagas tantas preguntas sobre el producto, pese a que en la red y mira que es grande no hay apenas opiniones al respecto para poder hacernos una opinión contrastada
Yo sigo ahí, pensandomelo y agradecido de haber encontrado este foro
Gracias