Lanzo UNA PREGUNTA al aire sobre ejecuciones hipotecarias..

Voy a lanzar una hipótesis:

Que yo tuviera una vivienda adquirida en plena cresta del boom inmobiliario, IMAGINEMOS QUE SE TRATA de una vivienda cuyo precio fue pongamos 150.000 €, que con gastos me hubiera costado 164.000 €, la tasación hubiera sido de 157.250 €.

El préstamo hipotecario fuera de 125.000 € (80% del valor de tasación) a 40 años al Euribor mas algo, suponiendo que la media de los tipos pagados estos 3 y algo años fuera del 3%, por tanto si a principios de 2007 eran 125.000 €, considerando que el hipotecado llevase un año sin pagar serían 12 cuotas pagadas de 2007, mas 12 de 2008, 12 de 2009 y 6 de 2010, total 42 cuotas pagadas, la deuda actual (momento de esta hipotética ejecución) estaría situada en 119.000 € aproximadamente. Bueno los importes son bastante irrelevantes para el objetivo de esta consulta.

Supóngase que se ejecuta la deuda por 119.000 + un 20% de gastos de ejecución 23.000 € mas intereses de 12 meses 119.000 x 3% = 3.600 € (y algo mas habría por los intereses de demora) por tanto más o menos la deuda está situada en 119.000 + 23.000 + 3.600 = 145.600 €

Sale a subasta y no hay postores, con lo que se la adjudica la filial inmobiliaria de la Caja Cerillas (Fincas Cerillas) por el 50% de la tasación inicial 157.250 : 2 = 78.625 €

Llegados a este punto, primera pregunta al foro: ¿ES EL 50% DE LA TASACION INICIAL O EL 50% DE LA VALORACION ACTUALIZADA?

Si se la adjudican en 78.625 y la deuda actual con gastos incluidos es de 145.600, al ex hipotecado le quedaría una deuda de 66.975 €, que le podría suponer que estaría media vida (sino toda) empantanado con embargo de nómina, cuando la tuviere, etc. etc.

Supongamos a la vez que el ex hipotecado tenga la paciencia, la moral, y la capacidad de gastarse unos eurillos, que esta es otra, porque es de suponer que el ejecutado dinero para investigar esto no tendrá, y descubre que la finca se ha vendido por parte de la filial inmobiliaria (no la Caja, y creo que esto puede ser relevante) por 138.000 €, y repito no es simple porque si bien uno con 3 ó 4 euros puede saber si se ha vendido su ex vivienda, pero me parece que en la nota simple no aparecen los precios de venta ……

Volviendo a los 138.000 € que hubiera sacado la filial de la Caja Cerillas, ello supondría que la pérdida real no serían los 66.975 €, si no esta cifra menos la diferencia entre el precio de adjudicación de 78.625 y los 138.000 € realmente obtenidos por la venta de la finca, o sea

138.000 - 78.625 = 59.375 € que restados a la deuda de 66.975 de antes, hace que en realidad la pérdida de Caja Cerillas sea de 7.600 + intereses de todo a contar desde la fecha de la adjudicación y la de la venta..

¿Me seguís?

Ahora la pregunta:

Si el ejecutado tuviera la paciencia, la capacidad de investigación, la posibilidad de gasto y la moralidad de irse a un abogado a plantear el tema:

¿EXISTIRÍA LA POSIBILIDAD DE INSTAR UNA DEMANDA CONTRA LA ENTIDAD FINANCIERA PARA REDUCIR EL IMPORTE DEBIDO HASTA LOS 7600 € MAS INTERESES?

¿HABRÍAN POSIBILIDADES DE ÉXITO EN BASE A NUESTRO ORDENAMIENTO JURIDICO?

Es un tema que no me afecta, afortunadamente, pero tengo cierta curiosidad para conocer este “intríngulis”

1. Es el 50% de la tasacion que se hizo en su momento y que figura en la escritura como tipo para subasta del bien en caso de embargo (o como esté escrito) ya que es un valor que se fija en la escritura.

Respecto a lo demás pues dudo que se pudiera actuar aunque la inmobiliaria la hubiera vendido posteriormente por 3 millones de Euros.

Entiendo que el valor correcto de tasación es el que consta en el momento de la constiución del préstamo hipotecario. Es lo que vincula a las partes y lo que se habrá pactado en la correspondiente escritura pública. Lo que suceda después con el valor de mercando, a favor o en contra, será irrelevante.

En cuanto a la segunda cuestión supongo que intentar se podrá intentar y vete a saber como puede salir. Pero la realidad es que tenemos a alguien que está tieso que tiene que enfrentarse a un largo y costoso proceso que probablemente ni económica ni anímicaente pueda soportar. Y con abogado de oficio no lo acabo de ver.

No, si a efectos prácticos tampoco lo veo, y así lo he indicando en "la ponencia" pero creo que es una pregunta interesante, porque incluso se podría llamar "apropiación indebida" sin embargo la que haría la hipotética venta es una filial inmobiliaria, no es la sociedad acreedora, y por otra parte las cuentas de la filial inmobiliaria consolidan con la matriz.

En todo caso experiencia no hay, o al menos lo supongo, sin embargo no sería la primera vez que a una persona con problemas le cambia la vida ......

¿El sentido común no apuntaría, en este caso, a un enriquecimiento ilícito?

Porque el resultado es que al final, en una hipótesis como la que apunto, la entidad estaría cobrando del deudor vía embargo de nómina o cualquier bien futuro que pudiera tener, y además por la recuperación del bien a un precio superior al adjudicado. No obstante y según se desprende de tu comentario la entidad, a través de su filial, hubiera adquirido el bien en pública subasta, con lo que se supone que es mejor precio que se podía obtener (por parte del deudor) de su “ex bien” …….

En un mercado normal que no intervengan los mismos actores, es como si yo te compro a ti tu casa por 300.000 € y a los dos meses la vendo por 400.000 €, obviamente no podrías reclamarme nada al respecto, a no ser que se pudiera demostrar que hay un engaño consiente y demostrable, de hecho creo que en Catalunya (no sé si en todas partes) existía hace años una figura de “engany a mitges”, que venía a decir que uno compra algo por menos de la mitad de su valor a una persona analfabeta, etc. etc. …. pero este no es el caso …..

Pero en este caso los actores son siempre los mismos, en cada paso de las operaciones interviene el banco o caja, sea directa o indirectamente, con lo cual se puede demostrar una cierta arbitrariedad, no sé …. por ello me queda la duda.

Tu planteamiento no es descabellado, pero con la justicia hemos topao y hasta que no te sometas a ella...

Es como si te debo cien euros y me damandas ¿Cobrarás? Pues depende.

Ya conocerás el dicho de los gitanos: ¡Qué tengas juicios y los ganes!

Tengo un amigo que es abogado, pero que no ejerce como tal (es empresario) que dice que si uno quiere leyes puede ir a un tribunal (de justicia, obviamente) y probablemente obtenga la aplicación de la Ley, la cual puede coincidir o no con “justicia” ….. en muchas ocasiones es equivalente, pero no siempre ni de manera automática.

Y a la vez dice que en primera instancia en algunas ocasiones (no en todas, ni mucho menos) puede ser un especie de lotería, pero en la Audiencia Provincial las cosas pueden cambiar, porque ahí aparte de mayor experiencia, hay tres jueces, y lo que se le pueda pasar a uno, es mas difícil que a tres ……. No obstante dicho amigo dice que cuando hay temas económicos, a veces hay interpretaciones sorprendentes, éste asegura que “los abogados somos de letras, y esto de las letras con los números, no siempre van parejos”.

Afortunadamente para mí, dificilmente lo podré saber por la vía del "sometimiento" porque primero debería perder el trabajo, lo cual para este 2011 parece improbable por la marcha de la empresa dónde trabajo (bueno .... vete a saber......las cosas en esta crisis pueden cambiar en poco tiempo, pero de momento .... no parece .....), luego consumir mis ahorros y llegar a morosidad con la hipoteca, lo cual supondría un cierto tiempo, no es que tenga muchos ahorros, pero alguno para cubrir varios meses o incluso algún año, o mas de uno, y luego que no obtuviera nuevo trabajo en todo este tiempo. En fin mejor no comprobarlo nunca .... pero la duda .... mira, me interesa ..... a ver como va desarrollándose este hilo.

Gracias.-

Yo veo complicado lo del enriquecimiento ilícito.

Por un lado es el hipotecado el que pide dinero. Luego el banco le da un plazo para devolver la deuda y el hipotecado incumple. Además ha tenido la opción de vender el mismo su casa por esos 138.000 euros o más; alguno ha venido haciendo esa jugada durante una década sin que creo que a nadie se le haya ocurrido que esto era enriquecimiento ilícito por apalancarse con un préstamo bancario. Luego se ha subastado el bien y no ha aparecido nadie.

En ese momento el banco se queda con la casa y, si no la vende, todo son problemas porque sólo tiene un montón de ladrillos que mientras no venda no vale nada. Los valores de tasación, las adjudicaciones al 50%, las filiales inmobiliarias y la deuda que le queda al moroso son enriquecimiento injusto sólo sobre el papel. Ya me dirás dónde está el enriquecimiento si no se consigue vender la casa y no se consigue cobrarle al moroso ni un céntimo. Si no te paga lo mismo te da que te deba 125.000 que 125.000.000.

¿Qué es lo que se supone que tendría que hacer el banco para evitar "enriquecerse injustamente" una vez que se come la casa con patatas? ¿Regalarle la vivienda al moroso más el 20% en concepto de molestias?