Posible SWAP en mi futura hipoteca.

Hola, Caja Madrid me ha aprobado la hipoteca joven de la Comunidad de Madrid. Me ha dado una oferta vinculante, unos días mas tarde ma hablaron por primera vez de los swaps. Pues leyendo la oferta vinculante me he encontrado con esto.

"En cumplimiento de lo previsto en el Real Decreto Ley 2/2003, de 25 de Abril, de medidas de reforma economica, siempre que se refiera la presente oferta a un préstamo hipotecario a interes variable, CAJA MADRID ofrece al CLIENTE un instrumento de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés. Este producto, en el caso de incremento del tipo de interés aplicable por encima de un determinado nivel pactado en el contrato que, en su caso, se firme, permitirá al CLIENTE recibir una retribución que será equivalente a lo que el tipo de interes aplicable exceda del nivel pactado en el contrato. El coste del incremento de cobertura estará en función del importe cubierto, del plazo de cobertura, del nivel pactado y de la volatilidad de los tipos de interes"

Lo que tengo firmado es una oferta vinculante, lo que no se, es si obligatoriamente es necesario firmar este "seguro" (swap) para que te concedan la hipoteca, o por lo contrario es una opción que me dan. Estoy muy perdido, cuando ya tenia todo resuelto me encuentro con este problema. ¿Que puedo hacer?¿Como deberia de actuar?.

Hola, creo que es una clausula tipo, en el mio tambien lo ponia, y como ellos mismos indican se supone que te lo han ofrecido y punto, saludos

ojo con los swaps. Primero antes de firmar pide que te proporcionen una valoracion inicial. Normalmente las estructuras estan montadas de forma que en el momento inicial el banco ya esta ganando dinero. Debe realizarte un abono por el importe de la valoracion ya que es un intercambio de flujos.

Por otro lado, buscate una estimacion de tipos a futuro para los proximos 3 años (normalmente estos swaps no cubren toda la vida de la hipoteca).
Revisa tambien a que tipo estas firmando el swap (que tipo fijo vas a pagar) y tambien el tipo que vas a recibir de la entidad financiera ya que es habitual tener el prestamo referenciado al euribor 12 meses y el swap al 3 meses. Eso provoca que en un escenario de bajadas te comas el diferencial entre ambos tipos.

Asesorate bien antes de firmar un swap, mira sino el numero de afectados que hay en este foro.

saludos.

A ver …… ¿swap o cap?

Un swap es un contrato obligacional, tu pactas un precio fijo si sube re pagan la diferencia, pero si baja tu se la pagas a ellos.

Si es un swap con barrera, lo mismo, pero solo te pagarán si sube hasta cierto nivel, pongamos un swap al 3,50, con barrera al 4%, si los precios pasan del 3,50 y no llegan al 4% cobras, pero si pasan del 4% te quedas fuera (barrera)

En ambos casos no hay prima, pero los riesgos son la leche ……

Un cap, es un contrato distinto, tu pagas una prima y el pago de ello te garantiza que a partir de cierto nivel no pagas el exceso de intereses, pensemos en un cap del 4%, pues pagas una prima por la cual te garantizas que partir del 4% se lo comen ellos, si no llega nunca sin embargo la prima no la reclames, es como si aseguras la casa si se quema cobras, pero si no se quema no vayas a reclamar que te devuelvan la prima del seguro. Y en el caso del cap si los tipos no llegan al 4% (del ejemplo) es como si no hubiera contrato alguno, pagas lo que toca de la hipoteca y punto, el cap actuará a partir del precio marcado en el cap. Pero como le metan una barrera por encima pongamos al 5%, pues nos han jodido, porque al final solo te garantizas que te paguen entre el 4 y 5%, si pasa de ahí te jodes otra vez.

Luego hay una tercera vía para abaratar esta prima a pagar, es combinar el cap con un floor, o sea un collar o túnel. Pongamos un ejemplo.

Collar al 2,50 de floor (suelo) y cap del 4,50 (techo): con lo cual si el Euribor está entre el 2,50 y el 4,50% no pasa nada, si pasa del 4,50 cobras, pero si baja del 2,50 pagas la diferencia hasta el 2,50, se trata de marcar unos mínimos y unos máximos, pero esto tan simple lo complican mas, porque le meten una barrera dentro y un swap también en dicho collar, y se hace un contrato, y esto ya se convierte de nuevo en peligroso.

Ejemplo, sobre lo de antes le ponemos una barrera al cap (techo) situémosla al 5,50%, pues resulta que el pretendido techo al 4,50, solo se aplica entre el 4,50 y el 5,50, porque a partir de ahí estaríamos otra vez fuera …… y no te cuento como se mete además dentro un swap combinado con esto, porque a estas alturas ya estarás mas que “mareado”.

Eso es solo una oferta, y si te han dado firmada por ellos la oferta vinculante, no pueden obligarte a contratarlo. Creo que no es un swap, pero si es un seguro, probablemente es muy caro.
De todas formas tienes derecho a revisar la escritura de hipoteca antes de firmarla, y comprobar que solo firmarás la hipoteca. Eso si, el resto de documentación que firmes en la oficina de la Caja o en la notaría, leela bien antes de firmar.
Saludos

Por aclarar un poco:
el swap, tal y como se han visto hasta ahora, no están vinculados a la hipoteca, o sea, son contratos independientes tal que la cancelación de uno supone una cancelación aparte del otro y usando métodos distintos de liquidación.
Por otra parte, y como dice Petersen hay varios instrumentos de cobertura aplicables a prétamos:
me permito poner un post que colgué hace un tiempo
https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/695285-instrumentos-cobertura-no-solo-swaps-vive-banca

Los básicos son suelos (el tipo no baja de un punto prefijado), techos (no suben de un límite prefijado) y combinaciones de ambos (tunel), aunque los swaps tienen la característica de que si suben de ese precio fijado la entidad te paga la diferencia y si bajan nosotros somos lo que se los pagamos al banco, intereses de la hipoteca aparte.

Saludos