Alquiler con opcion a compra como propietario

Buenas, mis padres tienen un local comercial que quieren vender porque se jubilan y les han ofrecido el precio estipulado pero por medio de un alquiler con opción a compra

He estado leyendo sobre el tema y tengo algunas dudas

1) el contrato que firmas es simplemente un contrato privado y no habría que escriturar hasta que finalmente se realizase la compra no?
2) La prima por la opción de compra o fianza, han hablado que sea un 5% del precio final... esta cantidad lo normal es que se descuente del precio final de compraventa o que no lo haga?
3)se supone que hay que liquidar ITP por el importe de la opción de compra no? Pero esto tendría que hacerlo el arrendatario no? Por parte de mis padres no tendrían que preocuparse de esa parte? Obviamente entiendo que la cantidad recibida sí tendrían que declararla como ganancia patrimonial
4) el arrendamiento imagino que fiscalmente se trata como un alquiler normal, como rendimiento inmobiliario y te puedes deducir el IBI, la comunidad, basuras y demás no? 
5) se supone que el arrendatario paga las reformas del local que quiera hacer para adecuarlo a su actividad comercial no? Ya que mis padres entregarían el local en condiciones pero claro, no adaptado al tipo de negocio que quiere llevar a cabo el arrendatario.
6) Finalmente si el arrendatario ejerciese la opción de compra, imagino que en la declaración se tendría que imputar como ganancia patrimonial el resultado de: (Importe de la opción de compra-total de los meses de arrendamiento abonados-fianza si pactan que se descuente del precio) - precio de compra del local?
Y, siendo el caso, otra duda que tengo... como creo que ese importe saldría una pequeña pérdida patrimonial, se puede compensar en esa Declaración de la Renta y 4 años siguientes, con el importe hipotético de ventas de fondos de inversión con ganancia?

Muchas gracias por cualquier info que me podáis dar!