Que gastos tengo si quiero cancelar una hipoteca

Muy buenas,
Contraté una hipoteca en 2007 y terminaría de pagarla en junio de 2037. 

En la actualidad debo 69.600 euros.

Querría preguntaros: para saldarla y cancelarla completamente y quedarme libre de cargas. ¿Cuánto tengo que pagar? Y a quien?
Yo no tengo dinero para seguir pagando, puedo aguantar un tiempo, pero no mucho, por lo cual mi opción es vender el apartamento.  
No sé si el nuevo comprador se podría subrogar a mi hipoteca (yo me subrogué a la del constructor), entiendo que eso debe aceptarlo el banco y además interesarle al posible comprador.
O si me interesaría mas cancelarla y que el nuevo comprador inicie una hipoteca nueva si es lo que necesita.  En este caso no sé como serían las acciones necesarias puesto que para cancelar necesito primero que me pague a mi. En fin... Espero me orientéis.
Gracias

Si no puedes pagarla, como bien dices la opción es venderla para no quedarte sin casa y encima endeudada.

Todo es mucho más simple que lo que explicas. El comprador, vamos a decir, tiene que pagar 120.000 € (el valor de la vivienda). O los tiene en metálico o pide una hipoteca nueva, eso a ti no te afecta. Se preparan todos los papeles y el mismo día en el notario se realizan todas las operaciones: la compraventa, la hipoteca del comprador si la ha pedido y la cancelación de tu deuda con el banco. Es decir, el comprador te pagará el valor total del piso y una parte pasará automáticamente a tu banco para cancelar tu hipoteca y el resto quedará en tu cuenta. Tu banco tendrá que estar avisado de toda la operación. Es algo normal y muy habitual.

Ten en cuenta que tú tendrás gastos de gestoría y notario de la cancelación de la hipoteca, posibles comisiones de amortización total de la hipoteca, pago de impuestos (plusvalías y demás) y comisión de la inmobiliaria si lo haces con una. Tenlo en cuenta para el precio de venta del piso (la inmobiliaria te puede orientar).

Si no puedes pagarla, como bien dices la opción es venderla para no quedarte sin casa y encima endeudada.

Todo es mucho más simple que lo que explicas. El comprador, vamos a decir, tiene que pagar 120.000 € (el valor de la vivienda). O los tiene en metálico o pide una hipoteca nueva, eso a ti no te afecta. Se preparan todos los papeles y el mismo día en el notario se realizan todas las transacciones: la compraventa, la hipoteca del comprador si la ha pedido y la cancelación de tu deuda con el banco. Es decir, el comprador te pagará el valor total del piso y una parte pasará automáticamente a tu banco para cancelar tu hipoteca y el resto quedará en tu cuenta. Es algo normal y muy habitual.

Ten en cuenta que tú tendrás gastos de gestoría y notario de la cancelación de la hipoteca, posibles comisiones de amortización total de la hipoteca, pago de impuestos (plusvalías y demás) y comisión de la inmobiliaria si lo haces con una. Tenlo en cuenta para el precio de venta del piso (la inmobiliaria te puede orientar).

Otra opción, y viendo que te quedan 12 años por pagar, sería buscar una hipoteca con buenas condiciones y a 25-30 años, para que se te reduzca la cuota mucho y no tengas que venderla. Pero si no puedes pagarla es porque la situación económica no es buena, así que cambiar de hipoteca quizás no sea viable. Igualmente te lo comento por si acaso.

Ante todo, gracias por tu respuesta.
Me ha quedado muy claro la forma de vender. Mil gracias.
Con respecto a una nueva hipoteca para ampliar plazo, imposible, no tengo ingresos y tengo mas de 60 años. En realidad compré el apartamento como un "plan de jubilación" puesto que hasta entonces se pensaba que  "invertir en  ladrillo era una opción ganadora"... En fin, todo cambia...
Yo compré a principios del 2007, últimos coletazos de la burbuja inmobiliaria, compre por 150.000 (gastos aparte...) y después vino la debacle. Los últimos apartamentos que se vendieron iguales al mío se vendieron  por 50.000 euros en los años aciagos que sucedieron después.
Mi nueva pregunta es:
Si vendo por 75.000
¿Qué gastos en euros (aproximadamente) tendré?
Gracias de antemano.


 

Siento mucho tu situación. Espero que se solucione! Por lo.menos le estás buscando una buena salida.

No soy un experto y no te podría dar datos exactos. Esperemos que algun forero con más conocimientos te pueda hacer cálculos más exactos y corregir mis comentarios si procede.

Gastos:

-comisión de amortización total de la hipoteca. Si los tienes. Deberías mirar el contrato de la hipoteca para saberlo. Si es una variable del 2007, quizás sea 0. En todo caso suele ser entre el 1.5 y 2% del total amortizado. Con lo que te queda por pagar, serían unos 1000-1.400€. Pero como digo, tienes que ver si tienes o no.

-comisión de la inmobiliaria, si lo haces con una. Si no tienes claros los pasos para vender, te recomiendo hacerlo con una de confianza (abstenerse Redpiso, Tecnocasa y piratas similares). Suele ser entre un 3 y un 6% de la venta. Entre 2000 y 4000 € si la vendes por ese precio. Te tienen que hacer todo el acompañamiento y asesoramiento en cada paso, no solo anunciarlo y enseñarlo.

-documentación que quizás no tengas: la inmobiliaria te debería ayudar con lo que te falte (o un gestor). Certificado energético, cédula de habitabilidad,... 50€ uno, 100€ otro,... Depende de lo que aún no tengas.

-pagar honorarios del notario y gestor por la cancelación de hipoteca (será el mismo que el de la compraventa, etc...). No sé la cantidad, pero entre los dos y siendo una cantidad baja a cancelar, quizás 1.000 o 1500€. Aquí me tiro un poco a la piscina.

-plusvalía (impuesto): si vendes a pérdida, será 0. Todo lo que sea menor a 150k+ gastos que pagaste en su momento, tendrás que presentar los papeles del impuesto cuando y donde corresponda, pero será 0 de plusvalía. A menos que algún forero experto me desdiga.

-irpf. Tendrás que añadir la venta en la declaración de la renta. Pero al vender a pérdidas creo que no te generará cantidad a pagar. De nuevo, a menos que alguien entendido diga lo contrario.

Y yo diría que no hay más gastos.

Siento no poder ser más preciso, pero espero que mis aproximaciones te den una idea de lo que podría ser.

Y sobre todo, mirando estos gastos, por 75.000€ te quedarías a 0€. Que ya está bien, sin deuda. Revisa bien los precios de la zona y pisos similares. La inmobiliaria te podrá aconsejar también. Los precios han subido mucho también en los últimos años y ahora con la mejora de los tipos de interés, mucha gente se va a lanzar a comprar. Si tienes prisa, pon un buen precio, pero no demasiado bajo. Siempre estarás a tiempo de bajarlo después o de aceptar una oferta a la baja.

Muchísimas gracias.
Gracias por tu tiempo.

Hola,

Con respecto a la cancelación económica de la hipoteca y pensando que será una hipoteca variable, si vendes en 2024 por rd la cancelación de la hipoteca es cero el banco no cobra después de 2024 no se si ampliarán real decreto o no, en caso de no ampliarse hay que ver la comisión de cancelación en 2007 más que probable que sea 1% del capital pendiente, lee en la escritura que por ahí está.

Con respecto a la cancelación registral de la hipoteca, aproximadamente 300 o 500 euros pero sin contar la gestoria del banco en caso de que haya hipoteca por parte del comprador. Si hay gestoria del banco te provisionan más o menos de 1200 a 1600 euros, depende del banco.

Con respecto a los impuestos: la plusvalia fiscal y municipal son cero por vender a pérdidas.

Saludos 

Muchas gracias.
Muy amable.