Cancelación Registral Hipoteca, mi caso 2024 con minutas de Notario/Registro. Parece excesivo?Transmisión previa?

Hola,

Esperaba que hubiera sido más barato, tampoco sé cuanto más ya que no tengo ni idea ni experiencias previas. Se trata de una hipoteca de 149.500€, para la que pedí el certificado de deuda cero, hice el encargo a una notaría en lugar de pedir que lo hiciera el banco con el que hice la hipoteca, hice el AJD con cita telemática Comunidad de Madrid y por último fui al registro.

El certificado de deuda cero y el AJD no tuvieron coste. En la notaría me cobraron 265,77€ y en el Registro de Madrid me quieren cobrar dos facturas diferentes, una de 140,18€ y otra de 181,50€, total todo 587,45€

Voy a pegar la Minuta de la Notaria:

Factura 1/2 del Registro:

Factura 2/2 del Registro:

Dejo esto aquí por si algún entendido quiere curiosear si hay mala praxis y me sugiere algo.

Gracias

Mirando por el foro he visto compañeros que han tenido que pasar una factura a La Caixa (también era el banco con el que tenía la hipoteca y ya no soy cliente). En mi caso también he visto esto en mi escritura de cancelación:

Por lo que la segunda factura de 181,5€ entiendo que se la puedo pasar a Caixabank, no sé cómo, si a través del servicio de atención al cliente vía eMail...

Que tenga que pagar unos 180 euros menos me encaja bastante más.... independientemente de que haya otros detalles que pudieran no ser buenas prácticas en la primera factura, que quizás alguien pueda comentar.

Un saludo y gracias

P.D: Adjunto este enlace de una nota del Banco de España
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/gastos-de-registro-por-fusion-de-entidades.html

Si son los honorarios por fusión, absorción, etc. ... si para que te paguen eso, al SAC del banco.

Sí, entre lo que he puesto en el pantallazo y que, de hecho, la factura va dirigida a Caixabank, tiene pinta de ser eso.

Ya podían ser ellos quien se la cobre a Caixabank y no tenerles que hacer yo esas gestiones, haciendo de intermediario. Que cobran hasta 6€ por verificar el CSO del AJD, que en mi opinión debería ser algo como su diligencia debida y no ser buena práctica (como el bastanteo de las escrituras de herencia de los bancos), si es que no han colado algo más incluso menos apropiado.
Les voy a tener que pasar yo unas minutas...

Si "podrían" pero no lo hacen, yo en una cancelación de hipoteca de Banesto (hoy Santander) impugné la minuta ante el colegio de registradores, y la respuesta fue un artículo de la legislación que indica que se puede exigir "al presentador" del documento.

Entonces tienes dos soluciones, pagar y reclamar a tu banco este importe, y las posibilidades de que te reembolsen este dinero son elevadisimas, o bien negarte a pagar la factura del banco, porque la cancelación  ya está registrada y no pueden "des registrar", si haces eso se negarán a devolverte la escritura como medida de presión. Entonces vas a tener otra vez dos opciones, una pues ya está registrada la cancelación y os podéis quedar la escritura, no la necesito para nada o exigir la devolución de forma legal, cartas, escrito al colegio .....hay algún articulo en la ley que dice que te la pueden retener, si no les pagas te pueden reclamar por el juzgado, pero no quedarse con tu documento. 

Pero claro, no sé cómo podrían ir a un juzgado y pedir al tribunal que reclame a pongamos Pedro Pérez una factura de 100 y pico euros que está a nombre de un banco, las posibilidades de que.el o la juez les indique que el deudor es el banco y ahí el tal Pedro Pérez no puede ser demandado por algo que no va a si nombre.

No sé en que año sería eso (si antes de 2020, por la sentencia del Tribunal Supremo que pongo más abajo).

Efectivamente, a mí me lo advierten directamente:

"Además le hago constar que de conformidad con el R.D. 1427/1989 de 17 de noviembre por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, en su anexo II, norma octava, que transcrita dice "1. Los derechos del Registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento,….", es usted por ser presentante del documento, obligada al pago de los aranceles del Registro."

De todas formas la norma completa es:  (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28112)

Octava.

1. Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado.

Y si vamos a Ley Hipotecaria para ver de que se trata

Artículo 6.

La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:
a) Por el que adquiera el derecho.
b) Por el que lo transmita.
c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

No sé si eso me exime o definitivamente me aplica. De todas formas hay un recurso del tribunal supremo que habla sobre ello (enlace del INAP):

https://laadministracionaldia.inap.es/noticia.asp?id=1199052

El Tribunal Supremo establece que no se puede cargar al prestatario los gastos del registro generados por transmisiones de hipotecas acordadas entre entidades bancarias

 05/06/2020

donde habla de esas letras b) y c)

"1. Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado".

Ese art. 6 de la Ley Hipotecaria, letras b) y c), dispone:

"La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:... b) Por el que lo trasmita. c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir..." Aunque esas normas, relacionándolas entre sí, pudieran suscitar algunas dudas de interpretación, no la originan en cuanto a la cuestión que nos ocupa, pues el párrafo primero de aquella letra g) del Anexo I, número 2, apartado 1, termina afirmando que el arancel aplicable a la inscripción de escrituras de cancelación de préstamos hipotecarios será el contemplado en ese apartado, con independencia deque la operación se integre o no en un proceso de subrogación o novación hipotecaria; o lo que es igual, aunque a la cancelación haya precedido la subrogación de un tercero en los derecho del acreedor, con la consiguiente novación modificativa del crédito y de la titularidad del derecho real constituido para su garantía.

En cualquier caso me pierdo y no quiero enredar mucho más, pero igual ahí pone que no es mi problema ni debería gestionarlo, no sé.

Yo quien soy para saber si la factura que le corresponde al banco está bien, si en lugar de cantidad "2", debería ser cantidad "1", que se le pase al banco el plazo de impugnación.

Por otra parte, igual yo soy responsable subsidiario, me deberían demostrar antes que han intentado cobrársela al banco y que no han podido... no sé...

Saludos

Si es esta es norma, el problema es que te piden a ti como presentador/a que liquides, igual que una gestoria se ocuparia también de liquidar y luego repercutir a quien corresponda, en el caso de la factura del banco, pues a ese.

Esta fue la respuesta que recibí en la impugnación de cargo de abosorción de Banesto por parte de Banco Santander .... No me quise liar más, esperaba esta respuesta, así que mandé la factura al banco a traves deel SAC y al poco me ingresaron en cuenta. A una compañera de trabajo lo mismo en BBVA ya que su hipoteca venia de Caixa Catalunya y otro compañero con una de Caixa Bank, que venía de Caixa Girona. 

Las opciones que tienes te las he puesto en la respuesta anterior número 5 y te añado en relación a lo que te indiqué de:

Pues no, pretender no devolver la escritura si no se paga lo del banco es una medida de presión, pero si esta es tu opción, que personalmente me parece que te lias para llegar al mismo fin, y es que el banco pague su factura y tu la tuya, no pueden retener, si te "les pones flamenco" tendran que devolvertela y si quiere poner una demanda que lo hagan .... 

No me voy a poner flamenco, pero ya que estoy en la situación quería al menos ver posibilidades. Ayer escribí al SAC de Caixabank, a ver que me dicen.

Gracias

Solo comentar que el SAC no puso ningún problema. Al no haber pagado yo aún "su" parte, decidió pagarla al registro directamente en lugar de "preguntarme cómo lo hacíamos". En una semana o así, me confirmaron desde el registro (mantenía un hilo de correos) que ya había llegado, fui, pagué lo mío y asunto cerrado.