Vender o alquilar para cambiar de vivienda

Buenos días:

Me estoy planteando en el medio plazo cambiar mi residencia a una vivienda algo más grande en mi mismo barrio o en alguno cercano. Tengo dudas de la mejor forma de organizar la financiación de la nueva vivienda. Solamente se me ocurren dos opciones.

Situación actual: Vivienda en propiedad (solo a mi nombre), sin hipoteca. Trabajo indefinido (7 años antigüedad), pareja que encadena contratos en la administración. Un hijo en común. 38 años.

Opción 1: Vender la vivienda actual y con el dinero y  una pequeña hipoteca (100.000-140.000 €?) comprar (y reformar si es necesario) la nueva vivienda. Creo que como se trataría de una reinversión en vivienda habitual podría esquivar pagar irpf por ganancia patrimonial. La contra de esta opción está en los meses de inseguridad entre que compras/vendes y estar presionado para hacerlo en 2 años por el tema fiscal. 

Opción 2: Comprar la nueva vivienda pidiendo una hipoteca considerable (300.000 - 350.000 €?) y alquilar la vivienda actual. Ni siquiera estoy muy seguro de que me financien tanto dinero (el banco lo consideraría una segunda vivienda? consideran el alquiler como ingresos?). No me atrae mucho la idea de coger un hipotecón y estar pagando durante 20 años. Para la entrada, impuestos, etc de esta nueva vivienda tendría que soltar casi todo mi capital actual también. 

Datos vivienda actual: Anuncios similares en Idealista venta 300.000 - 360.000 Alquiler 1000-1300
Datos nueva vivienda: Anuncios en Idealista 400.000 - 450.000 . En algún caso habría que hacer alguna reforma (20.000-60.000 €)

Cómo lo veis?

Hola,

Las hipotecas son cuestiones de ingresos que queda fenomenal lo de 7 años de antigüedad pero sin salario no se puede conoce la viabilidad de la hipoteca. 

Añadir que en 2 años vista es complicado establecer esa viabilidad.

Saludos

Hola.
Para mí la mejor opción sería la 1.

Sin dudarlo me quedaría con la primera opción. Mas ventajas y menos líos.

En mi opinión, es mejor la primera opción. Menos endeudamiento, la tranquilidad de haber vendido el inmueble y quitarte de problemas etc... parece la opción más ventajosa.

Mi sueldo bruto es de 50.000 €/año. Si fuese muy justo mi pareja se uniría a la operación, aunque no nos atrae mucho la idea. Ella cobra unos 30.000€/año.

Pidiendo 300.000 de hipoteca a 25 años a un tipo fijo 2,8%? creo que ya se me empieza a hacer bola la cuota sin tener en cuenta el posible ingreso del alquiler del primer piso. 

Mi intuición me dice que me sentiría más cómodo vendiendo-comprando que alquilando-comprando. El objetivo de este post era consultaros si hay  una clara ventaja (fiscal o de otro tipo) de una opción frente a la otra.

Hay una ventaja fiscal vendiendo y luego comprando porque si son viviendas habituales la ganancia que reinviertes estaría exenta de tributación.

Por otra parte comprar una nueva vivienda y alquilar la actual tiene un coste fiscal adicional, ya que las rentas que percibes del arrendamiento tributarán. Dependiendo del tipo de arrendamiento y el precio tributará más o menos, pero puedes pensar en pagar, si alquilar a largo plazo para vivienda habitual del arrendatario, tu marginal del IRPF sobre el 40% de las rentas que percibes (hay una parte exenta) y a eso le tienes que sumar los costes de comunidad, IBI etc etc de la vivienda..

No tiene sentido lo que dices " Datos vivienda actual: Anuncios similares en Idealista venta 300.000 - 360.000 Alquiler 1000-1300
Datos nueva vivienda: Anuncios en Idealista 400.000 - 450.000 "
De la vivienda antigua debes pagar plusvalía y de la nueva escritura, ademas si vendes la antigua un poco mas barata y compras la nueva un poco mas cara quedas peor.
Vendes la antigua y te quedan 300K y compras la nueva y pagas 450K+50K al final pones de tu bolsillo 200K y tienes una casa nueva.
El que te compra a ti paga 330K+33K que son 363K.
Has pagado 200K por tener una casa muy poco mejor.
En un caso extremo la diferencia entre los pisos es 40K muy poca diferencia y tu pagas 200K por esa mínima diferencia.

Lo importante no esta dicho.
¿Cuanto es tu nivel de ahorro al año?
¿Cuales son tus inversiones?
¿Cual es tu aversión al riesgo?
Si eres una persona tranquila, con el ahorro en bancos y poco inversor lo que te interesa es comprar una casa mejor y poner la tuya en alquiler. Ese seria el camino para mejorar en mucho tu situacion.

Me encuentro en una situación similar, llevo un tiempo buscando una vivienda en el mismo barrio donde vivo, con el objetivo de vender la mía y adquirir esta nueva vivienda más grande y con determinadas características que busco.

Parto también de que mi vivienda actual la tengo en propiedad yo solo y sin hipoteca. Las dos opciones que planteas también las tengo en mente, pero la balanza se me va mucho más a la 1ª (vender y comprar, aunque tenga que hacer una pequeña hipoteca). La opción de alquilar mi vivienda actual no me termina de convencer. Se que se alquilaría bien pero me supondría tener que hacer una hipoteca bastante grande, de la cual no hay necesidad ninguna, además de tener que contar con determinados gastos, ibi, etc. Prefiero la tranquilidad y andar más holgado.

No sé en tu caso, pero teniendo clara la 1ª opción lo que más me está costando organizar es el proceso. Me explico, sé que en cualquier momento voy a encontrar una vivienda que me guste. 
-Si fuese obra nueva no habría problema porque hay margen para ir pagando una entrada y en esos meses vender mi vivienda actual para tener todo más o menos cuadrado cuando me entregasen la vivienda de obra nueva.
-Si es de 2ª mano está el asunto de ‘cuadrar’ el vender la mía con adquirir la nueva, intentar que esas dos operaciones se puedan hacer más o menos a la par, por ejemplo ampliando todo lo posible el contrato de arras para mientras vender la mía.

Lo que tengo claro es que no tengo urgencia por esta nueva vivienda; busco unas características concretas y solo me aventuraré a ello si realmente las encuentro en una vivienda (por el momento he visto varias pero por A o por B tenían algún pero que me echaban hacia atrás). Así que seguimos en ello.

Si quieres compartir algún consejo/idea que se te ocurra y me pueda servir para tener en cuenta en todo este proceso, será bienvenido ;)

Si tu casa actual vale 300.000 y se alquila por 1200, que de ahí vas a restar 50 de comunidad 40 de ibi y 20 de seguro al mes,  se te queda en 1090 brutos, menos algo de mantenimiento, aunque sea poco, al año se te va a los 1050 brutos al año.

Si tu vivienda vale 300.000 y vas a lograr una rentabilidad bruta de 12.600 euros es un 4% aprox. Lo cual me indica que es un mal negocio.

Véndela.

Creo que has descrito muy bien la situación. A la vista del resto de aportaciones tiene mucho más sentido vender y comprar que alquilar. La dificultad es cuadrar la venta y la compra. Me explico:
1- Aparece una buena oportunidad de compra (en mi caso si o si va a ser segunda mano) y reservo. Tengo que vender mi vivienda rápido, quizás aceptando alguna oferta más baja de lo que me gustaría.
2- Pongo mi piso a la venta y recibo una buena oferta. Vendo y tengo que conseguir un piso nuevo que me guste/encaje en presupuesto rápido. En este caso podría irme de alquiler mientras aparece el piso que me interese pero es un coñazo andar de mudanzas, mucho más con una hija pequeña. Además para no pagar irpf tendría que reinvertir en vivienda habitual en menos de dos años.

Como se ha comentado más arriba si me baila ligeramente alguna de las dos operaciones es fácil que se me vayan decenas de miles de euros. Es un tema peliagudo.

Como dice @jtorres si alquilo ahora la rentabilidad me sale en un 3,5%, que no es ninguna maravilla si tengo que pagar un 2,5 o 2,7 de interés en una hipoteca. 

Me parece que la mejor opción es vender y comprar solamente si consigo un muy buen precio de compra. 

Muchas gracias por vuestros comentarios

Coincido con lo de la rentabilidad del alquiler. Quizás en este momento no sea lo que más compense.

También me plantee poner ya la vivienda en venta, el problema está en que a lo mejor vendes y pueden pasar meses sin que te salga una vivienda que te guste y te encaje. En ese caso supondría estar en un limbo pagando alquiler, se perdería dinero, mudanzas, etc. Demasiada inestabilidad innecesaria.

Si te sirve de orientación, una de las personas que me enseñó una vivienda, que no es una inmobiliaria como tal sino que es algo más tipo consulting inmobiliario y gestión jurídica, me comentaba que ya había trabajado con casos como los nuestros, de tener que vender para comprar. Una opción que me daba era prorrogar el contrato de arras lo máximo posible (6 meses por ejemplo), pero claro, tiene que querer el vendedor también. 
En otra de las viviendas que había visto y me interesaba (pero que mientras lo valoraba se vendió), no tenían inconveniente en formalizar un alquiler con opción a compra, que es otra opción. E ir pagando unos meses ese alquiler para cuando vendiese mi vivienda formalizar la compra, y a la vez disponer de esta nueva vivienda ya para ir preparando y haciendo mudanza, aunque fuese en alquiler.

Opciones hay, es cuestión de encontrar lo primero la vivienda y luego empezar la partida.

No me quiero meter en temas personales, porque cada uno es un mundo.... Pero como parece que tu pareja es estable (un hijo común), no os planteáis tener también una hipoteca/piso en común? Con vuestros salarios y sin otras deudas no creo que tuvieseis problemas de financiación. Luego tenéis una hipoteca a medias, si quieres puedes alquilar tu piso actual y con esa renta pagar tu parte de la hipoteca. Probablemente si os animáis a comprar los dos juntos, y apechugar los dos juntos con la hipoteca, podéis mirar pisos del rango más  alto de los que estéis mirando.
Es solo por plantear otra posibilidad, repito que no me quiero inmiscuir en temas personales/familiares.

Tema personal evidentemente, yo aún teniendo hijo en común no vendería y aportaría todo el capital a 2 vivienda...

O bien se compra 2 vivienda entre los dos sin tocar la primera...
O se vende la 1 y se compra la 2 a tu nombre ya que eres quien aporta todo el capital.

Es lo que yo haría, hoy estás bien con tu pareja y tu hijo, mañana no tanto...o estás súper chachi...pero siempre mejor cubrir con cabeza y me te fría.