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Comprar casa con reformas y ampliaciones ilegales
Hola a todos,
Estoy pensando comprar un chalet independiente de unos 400 m² construidos según catastro, en un pueblo andaluz. Fui a verlo y todo muy bien, me gustó mucho y me cuadró 100%. Antes de hacer una oferta pedí una nota simple en el registro de la propiedad y ahí es cuando empezó el problema. Según el registro, la casa tiene únicamente 300 m² construidos. Por las cuentas que he podido echar, la diferencia se debe a la piscina (que el catastro la incluye en sus metros construidos, pero el registro no) y a dos trasteros/cobertizos que tiene la casa a ambos lados, que parecen haber sido construidos a posteriori de su construcción inicial y que no se han regularizado en el registro. Tampoco creo que incluya una obra reciente de ampliación del salón, hecha al incorporar dos porches pequeños que tenia la casa que se han cerrado y se han incorporado al salón.
El primer problema que me supuso este descubrimiento fue que podía afectar a la tasación (voy a pedir hipoteca). Es probable que la tasación me dé a la baja y que se me financie menos de lo esperado. En principio puede ser un problema, pero no me preocupa tanto ya que tampoco necesito el 80% y, haciendo cálculos, muy a la baja tendrían que tasarla para que no me llegara.
El segundo y gran problema es el tema de la ilegalidad de esta situación desde el punto de vista urbanístico. Pregunté expresamente al propietario y me confirmó que no había pedido permisos para estas obras, y que por favor no fuese al ayuntamiento a preguntar por la situación de la casa dado que podría conllevar la demolición de estos trasteros. Según sus palabras, estas obras se hicieron en 2019 y están a punto de prescribir (el plazo de prescripción es de 6 años en Andalucía).
Ante esta situación irregular, he investigado un poco y parece ser que el dueño actual, que adquirió la vivienda en 2017, ya compró la casa con una serie de reformas: uno de los trasteros ya estaba ahí, según fotos aéreas que he visto en el catastro (comparador de PNOA historico).
Si es cierto eso de que las obras, una vez cumplidos 6 años, prescriben, entonces estoy seguro con ese trastero.
Pero me queda un trastero por prescribir. Mi lógica es simplemente ignorar ese trastero y hacer una oferta en base a una casa con un trastero, no con dos.
Y aquí vienen mis preguntas:
Estoy pensando comprar un chalet independiente de unos 400 m² construidos según catastro, en un pueblo andaluz. Fui a verlo y todo muy bien, me gustó mucho y me cuadró 100%. Antes de hacer una oferta pedí una nota simple en el registro de la propiedad y ahí es cuando empezó el problema. Según el registro, la casa tiene únicamente 300 m² construidos. Por las cuentas que he podido echar, la diferencia se debe a la piscina (que el catastro la incluye en sus metros construidos, pero el registro no) y a dos trasteros/cobertizos que tiene la casa a ambos lados, que parecen haber sido construidos a posteriori de su construcción inicial y que no se han regularizado en el registro. Tampoco creo que incluya una obra reciente de ampliación del salón, hecha al incorporar dos porches pequeños que tenia la casa que se han cerrado y se han incorporado al salón.
El primer problema que me supuso este descubrimiento fue que podía afectar a la tasación (voy a pedir hipoteca). Es probable que la tasación me dé a la baja y que se me financie menos de lo esperado. En principio puede ser un problema, pero no me preocupa tanto ya que tampoco necesito el 80% y, haciendo cálculos, muy a la baja tendrían que tasarla para que no me llegara.
El segundo y gran problema es el tema de la ilegalidad de esta situación desde el punto de vista urbanístico. Pregunté expresamente al propietario y me confirmó que no había pedido permisos para estas obras, y que por favor no fuese al ayuntamiento a preguntar por la situación de la casa dado que podría conllevar la demolición de estos trasteros. Según sus palabras, estas obras se hicieron en 2019 y están a punto de prescribir (el plazo de prescripción es de 6 años en Andalucía).
Ante esta situación irregular, he investigado un poco y parece ser que el dueño actual, que adquirió la vivienda en 2017, ya compró la casa con una serie de reformas: uno de los trasteros ya estaba ahí, según fotos aéreas que he visto en el catastro (comparador de PNOA historico).
Si es cierto eso de que las obras, una vez cumplidos 6 años, prescriben, entonces estoy seguro con ese trastero.
Pero me queda un trastero por prescribir. Mi lógica es simplemente ignorar ese trastero y hacer una oferta en base a una casa con un trastero, no con dos.
Y aquí vienen mis preguntas:
- Como propietario, en caso de comprar la casa, cómo podría regularizar esta situación con los trasteros (para tener paz mental)? He visto que el procedimiento sería hacer una Declaración de Obra Nueva Antigua. Cómo demuestro que las obras se hicieron hace X años? Las fotos aéreas del PNOA histórico son válidas? Vale la pena este follón? Parece que es habitual entre las casas de alrededor construir cosas al antojo de uno: ambos vecinos de ambos lados tienen exactamente el mismo tipo de trastero (suponemos que ilegal). Según el de la inmobiliaria, estas cosas se hacen así y simplemente uno espera 6 años a que prescriba. A mí me parece una chapuza, pero igual yo estoy equivocado.
- Como se regulariza la ampliacion del salon? En fotos aéreas es imposible de ver, dado que el techo de estos porches era el suelo de la planta superior. De hecho, si usas la opción 3D en el catastro, te aparece como que esos porches no están, y el espacio es parte del salón. Cómo se puede demostrar cuánto tiempo lleva esto construido? Puede suponer algún problema esta ampliación?
- El tercer tema, que menos me preocupa, es que en la zona de parking dentro de la parcela se ha construido una cubierta con teja de obra, que pega con la casa. Hace falta regularizar esto también?
Os agradezco cualquier experiencia o consejo que podáis compartir conmigo. Gracias por leer!