Dificilmente puedes subrogar una hipoteca con este preio, euribor mas 0,70% porque es bastante bueno, tal vez encuentres una entidad al 0,60 ... pero no mucho más, porque ahora los bancos en España tienen que pagar todos los gastos e impuestos de una hipoteca, y como te pudes imaginar esto de "pagar" pues no, es un negocio y al final lo acaban repercutiendo al cliente, como hace cualquier negocio, ahora bien, esto tiene una solución bien fácil.
El Banco de España tiene unos criterios de buenas prácticas bancarias, que normalmente aunque a "regañadientes" las entidades cumplen,
en tu caso estamos ante lo que denomina una "cuenta vinculada" y lo que considera el Banco de España de ellas, lo tienes sguidamente:
https://www.bde.es/f/webbe/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/22/MSR2022.pdf página 179 y siguientes ... observa lo que yo te marco en negrita (no viene así en el informe)
Comisiones de mantenimiento y de administración en cuentas vinculadas
La vigente normativa general de transparencia y la de crédito al consumo han impuesto la revisión del criterio que anteriormente mantenía el DCE.
Así, con arreglo a la normativa vigente, y centrándonos en los servicios bancarios más frecuentemente ligados a esta problemática —préstamos o créditos y depósitos a plazo—, se han de tener en cuenta los siguientes aspectos en materia de transparencia: la información previa que se ha de suministrar respecto al cobro de la comisión, la inclusión de la comisión en el cómputo para la determinación del coste o rendimiento del servicio principal y la imposibilidad de que dicha comisión pueda ser modificada unilateralmente por parte de la entidad13. El criterio de buenas prácticas subyacente a la citada normativa es considerado por este Departamento igualmente aplicable a los clientes que no tengan la condición de consumidores.
Por tanto, si se trata de cuentas instrumentales asociadas a préstamos, créditos o depósitos formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de la normativa de transparencia actual (29 de abril de 2012) —o que hubieran sido objeto de novación con posterioridad a dicha fecha—, el DCE no considera apartado de las buenas prácticas bancarias el cobro de comisiones en estas, aunque se utilicen exclusivamente para la gestión del producto principal, siempre que se cumpla con las exigencias establecidas en la normativa, esto es: i) que se haya informado a los clientes, antes de contratar el producto principal, en el documento de entrega obligatoria previa, acerca de la exigencia de contratar la cuenta vinculada; ii) que se informe de la parte del coste total que corresponde al mantenimiento de dicha cuenta; iii) que tanto la contratación de la cuenta como su coste se recojan expresamente en el contrato del producto principal, y iv) que dicho coste no pueda ser modificado unilateralmente por la entidad a lo largo de la vida del contrato principal.
Si no se cumplieran las referidas exigencias, el cobro de comisiones en cuentas vinculadas cuyo mantenimiento sea obligatorio y que no tengan otros usos se calificaría como contrario a las buenas prácticas bancarias (o, en su caso, a la normativa de transparencia). Todo ello sin perjuicio de las obligaciones de información previa en el caso de que la contratación de la cuenta sea obligatoria.
Entonces si la cuenta solo se utiliza para la hipoteca y como mucho los seguros vinculados a ella y contratados a través del banco no te pueden cobrar, salvo que en la escritura de hipoteca se establezca que si no se cumplen determiadas condiciones pagaras x euros al año por la cuenta, y raro sería que dijera 120 €, suele ser bastante menos o simplemente que no determine nada al respecto. En caso de que si establezca una determinada comisión, ésta no se puede modificar al alza por parte del banco, tal como indica en el penúltimo párrafo.
¿Cómo reclamar?
Escribe al SAC del Banco, aquí tienes los datos:
SERVICIO DE ATENCION AL CLIENTE DEL GRUPO SANTANDER
Titular: Esther Alonso Rafael
Apartado de Correos, 35250
28080 MADRID
Correo electrónico:
[email protected]Solicita que tu cuenta sea considerada cuenta vinculada al amparo de la recomendación del Banco de España contenida, entre otras, en su memoria de reclamaciones de 2022 en su página 179 y siguientes.
Yo les copiaba todo el rollo ese que te he puesto encomillado.
No te olvides de poner una fotocopia del DNI
Puedes reclamar todas las comisiones de los últimos 6 años, al amparo de la orden ECC/2502/2012 artículo 10f) que dice:
f) Cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de acciones o derechos que de conformidad con lo previsto en los contratos o en la normativa reguladora que resulte de aplicación pueda ejercitar quien presente o aquel en cuya representación se presente la reclamación o queja de que se trate y en todo caso cuando haya transcurrido un plazo de 6 años desde la producción de los hechos sin que se haya presentado la reclamación o queja.
Si por un casual en tu escritura de hipoteca hay una comsión mínima, no te apures, ya te lo dirán y se limitarán a abonar las diferencias.
Con esto dudo que sea necessario acudir en "segundo recurso" al Banco de España ... y no, no puedes ir directamente ahí, saltándote al SAC del Banco, porque sin este primerm paso, el BdE no te puede admitir la reclamación.
Suerte !!!!!
