Hipoteca para inversión se debe pedir como “segunda vivienda”? - Inversión en vivienda

Me quise asesorar con Hipotecas Idealista para pedir una hipoteca para mi primer inmueble que ira destinado a alquilerse (para invertir, vamos)

El agente de Idealista me comentó que para poder pedir una hipoteca para una inversión tengo que pedirla como “segunda vivienda” (a pesar de que no tengo ninguna propiedad), y que esto conlleva algunas desventajas como financiación hasta un 70% y en inmuebles a partir de 75mil €.

Según lo que estuve investigando en internet (a través de inversores como Carlos Galán, José Muñoz, etc.) suelen decir que es posible pedir hipotecas de mas de 80%, pero que eso es lo minimo que suelen dar.

Mi duda es, lo que me dijo la asesora de Idealista es correcto??. También me comentó que si pedia la hipoteca como primera vivienda e intentaba ponerla en alquiler, el banco te pide que estes empadronado en dicha casa para comprobarlo

Primera o segunda a estos efectos no se refiere a primera o la quinta que uno compre o herede. Primera residencia se refiere a la habitual, donde uno vive más de 183 días al año.

Segunda o segundas se refiere a la casa de la playa, de la montaña o cualquiera que no sea la residencia habitual.

Hola!

Ya se habló de este tema aquí. Creo que allí tienes todas las respuestas posibles a tus dudas. Si te queda alguna más, no dudes en plantearla ;).

Un saludo,

Gracias por facilitarme el otro hilo, pero no responde a mi pregunta.

Mi duda es: Si quiero comprar una casa para invertir, es decir para alquilarla (no voy a vivir ahi), el banco la considera SEGUNDA VIVIENDA si o si? es decir, solo me daran el 70% de financiacion??

Insisto que yo no tengo ninguna propiedad a mi nombre, y vivo en un piso pagando alquiler 

Hola nuevamente,

Quizás te hayas dejado llevar por el título del otro hilo, pero lo que allí se decía era lo siguiente:

Tú acudes a una entidad bancaria, indicando el propósito real de la vivienda (inversión con posterior alquiler). Si el banco en cuestión considera a eso “segunda residencia” (depende únicamente de ellos, pues ellos son a los que acudes para financiarte, esa es la contestación corta a la pregunta que planteas) o tienes un poder de persuasión inigualable y consigues aumentar el límite maximo que conceden en general, o cambias de entidad a ver si en otra tienen otro criterio distinto o “tuercen más el brazo”. No hay más. No hay ningún fundamento legal para “obligar” a que la entidad, sin tener vivienda alguna, ofrezca más financiación que la que ellos te propongan según la finalidad que les indiques.

Hay una posibilidad adicional con un riesgo a importante que considerar: declarar -cuándo no va a ser así- que esa vivienda va a ser tú habitual para conseguir así aumentar el porcentaje máximo de financiación. En el otro hilo se expone lo que dicha opción conlleva: ¿va la entidad a desplegar la entidad una actividad comprobatoria para verificar dicha afirmación antes de la concesión o incluso después, aunque seas un “buen pagador” con más cuotas? La respuesta sólo depende de los protocolos e instrucciones internas por las que se rija el banco. Si finalmente detectan el fraude, además de otras posibles consecuencias penales o civiles, lo que se pacta en las Escrituras es que entonces debas devolver de golpe el saldo pendiente del préstamo (técnicamente, se da el vencimiento anticipado del préstamo).

Espero que así te quede más claro,
Un saludo.

Entiendo, gracias por la respuesta.

Pero en este caso el que me dijo esto no fue ningún banco, si no, un asesor de Hipotecas Idealista. Y me dijo que no habia excepcion en estos casos, lo cual me llama la atención. He preguntado a otros brokers hipotecarios y la verdad no recibi respuesta todavia, por eso escribo por aqui

Me gustaria saber si alguien que haya hipotecado su primera casa para alquilarla, ha logrado una financiación del 80% (sin mentir al banco diciendo que sería su vivienda habitual, claro), o lo del 70% sucede en todos los casos. 

Porque si es asi, no entiendo porque hay tanto "guru" de la inversión inmobilaria en youtube diciendo que los bancos te dan el 80% mínimo de financiación (incluso algunos dicen hasta el 90-100% en algunos casos). 

Hola de nuevo,

Lo que te he indicado es que únicamente la entidad financiera, tras valorar “tu caso” te propondrá una financiación que puede cumplir tus expectativas o ser inferior. Solo de ellos -en particular, de su departamento de riesgos- depende cuanto te ofrecerán como máximo.

Lo mejor, si me lo permites, es acudir directamente a la entidad y allí ver que ofertas de financiación “ponen sobre la mesa”. Y quizás -ahí ya no puedo indicarte por inexperiencia- existan algunos “trucos” -como a los que haces referencia- que permitan convencerles de que eres solvente y fiable para que aumenten el capital que te concederían.

Un saludo y ánimo,
A ver si algún rankiano te aporta más experiencia e información.

Hola,

Yo en este tema soy super pro jejejeje:

1- Primera residencia: esta es la primera que compras vamos que puede ser en Asturias y tu vivir en madrid, que si es la primera es la primera, la primera suele usarse para vivir de ahi que se confunda la gente con la vivienda habitual.
2- Vivienda habitual: como te ha dicho @w-petersen donde vives 183 dias al año y estas empadronado en mi caso fue la tercera residencia.
3- Segunda residencia: La segunda que compras que se financia a menos porcentaje de tasacion  que no de compra, esto para algunas entidades y tios majos como yo vamos que me dan un 70% de tasacion y compro una casa el 90% o 100% de compras. Tienes que vivir en verano, la tipica casa en la playa o montaña. La segunda en playa y tercera en montaña se tratan como segunda residencia para el banco.
4- Vivienda para inversión: Esto con los parametros bancarios en la mano digan lo que digan un banco te lo financia como actividad empresarial vamos que te van a dar un 50 a 70% (esto siendo super majo) y a tios como yo al 80% articulando magia, con mala suerte que es lo habitual encontraras un cierre de puerta porque disparar con polvora ajena no entra dentro de los parametros de riesgos. Eso me recuerda que ayer me llamo un señor que compraba en 1,2 kilos y financiaba 400 mil para invertir y su banco le dijo que se peinara y fuera a otros bancos sin problema.

Vamos que el truco del almendruco mas viejo que donde los haya es que digas que como no tienes casa vas a comprar esa para vivir. Si la vivienda esta en otra comunidad pues mal lo llevas o a mas de 70 a 100 km.

Creo que con lo que he contado esta casi todo.

Y que quede claro que el enlace a CBRE que aparece no es mio, no he tasado en mi vida con ellos por muy baratos que sean pero supongo que se pueden firmar acuerdos de cesion. 

Saludos.

Muchisimas gracias por la respuesta, era lo que necesitaba. 

No entendi algunos detalles, ya que estoy empezando en este mundillo. No me quedo claro lo de que la segunda residencia se financia "a menos porcentaje de tasacion, que no de compra", y lo de que "compras una casa el 90% o 100% de compras". Podrias explicarme de manera mas sencilla esto? 

Por otro lado, si compro la casa diciendo que es para vivir, no tienen ellos una forma de comprobar que no estoy viviendo alli? no es un poco arriesgado? 

Quizas una alternativa seria vivir alli los primeros 6 meses, por ejemplo, y luego ya alquilarla? 

Hola,P0pñ0iñlo9ñp00000

Ejemplo básico de LTV al 80% y 70%, si compras en 100k y te dan un 100% del importe de compra al 80% del valor de tasación te tienen que tasar la vivienda en 125k, si la tasación sale 125k pues ya está todo. El problema es que si te dan un 70% de la tasación entonces el tasador tiene que decir que la vivienda vale 142k.

La tasación da la diferencia...

He de decir que muchas entidades dicen la frase 80% de compra 80% de tasación menor de los dos pero no todas.

Saludos

Dices: Si finalmente detectan el fraude, además de otras posibles consecuencias penales o civiles, lo que se pacta en las Escrituras es que entonces debas devolver de golpe el saldo pendiente del préstamo (técnicamente, se da el vencimiento anticipado del préstamo).

En mi vida he firmado 5 hipotecas, una hace poco ... de empresa otras 2 ... y tal como indicas no sé si en todas y si hay suficiente concreción, pero si hubiera falsedad en los datos que sirvieron para la concesión el banco podría dar por vencido el préstamo y exigible la totalidad de la deuda.... vale, esta es la teoría .... vamos a la práctica ....  supongamos que un banco va un tribunal exigiendo también devolución alegando "señoria el cliente nos aseguró que sería su vivienda habitual y resulta que no sólo no vive ahí sino que va y la alquila" .... oigan señores del banco demandante ¿ustedes cobran cada mes? si señoría ¿su garantía ha disminuido de valor por alguna razón? No señoría.....   pues señores no entiendo que problema tiene su el banco ahí....   señoría es un tema de concepto, el cliente nos engañó y esto se lo advertimos en la escritura!!!!  ... oigan este pacto es sumamente inconcreto y no puede suponerse del mismo lo que ustedes pretenden !! Miren ...haremos una cosa ... cuando el cliente no les pague, entonces yo les daré la razón.... ahora no la tienen  !!!!

Yo lo veo así...  de hecho creo que pocos precedentes o seguramente ninguno de un banco pretendiendo cobrar la totalidad de una  deuda al corriente de pago por esta motivación.

Dicho ello ... en cualquier caso no me parece buena idea empezar la relación con una falsedad ...  sea banco o cualquier otro tipo de empresa.

Hola,

Totalmente de acuerdo. De que la causa teórica de vencimiento anticipado por fraude se pacte en Escritura a que finalmente se lleve a cabo -deudor cumplidor mediante- y sea concedida por el Juzgado, posiblemente haya un “trecho” insalvable.

Como se ha podido comprobar, soy mas de exposición teórica :_)

Un saludo y un placer como siempre tus aportaciones.

Exacto .... pero como indico, empezar con una falsedad no es un buen comienzo. Otra cosa es comprar una vivienda, residir .. pero se cambia de trabajo y de población, se conserva la finxa y se alquila ....  no sería igual, porque es una situación posterior y sobrevenida. 

Saludos.