Staging ::: VER CORREOS
Acceder

Compra de piso hererado entre 3 por parte de un solo heredero - Compraventa de vivienda

6 respuestas
Compra de piso hererado entre 3 por parte de un solo heredero - Compraventa de vivienda
1 suscriptores
Compra de piso hererado entre 3 por parte de un solo heredero - Compraventa de vivienda
#1

Compra de piso hererado entre 3 por parte de un solo heredero - Compraventa de vivienda

 
Hola, somos 3 hermanos que hace 10 años heredamos el piso de mis padres por fallecimiento de estos. Ahora uno de los hermanos quiere comprar el piso entero, es decir comprar las otras 2 partes del piso, el piso no tiene un precio muy alto, entre los 100.000-120.000€. 

 El caso es que a los otros 2 hermanos no nos hace falta ahora el dinero y para que no tenga que pagar hipoteca con los correspondientes intereses, estamos pensando en hacer un alquiler con opción de compra, o una compra con pago aplazado, o cualquier otra idea que nos permita que mi hermano compre el piso sin tener que hacer hipoteca e ir pagándolo en unos 10 años, pero que fiscalmente no nos penalice a ninguno mas que si hiciésemos una compra-venta normal y corriente. 

No se si me podéis asesorar sobre estas opciones o cualquier otra idea para llegar a nuestro propósito que es que mi hermano se quede el piso sin pasar por el banco, y sin pagarlo al contado. Gracias 

 

Saludos 
#2

Re: Compra de piso hererado entre 3 por parte de un solo heredero - Compraventa de vivienda

Yo lo veo mas sencillo, se trata de hacerle una venta a plazos con clausula resolutoria, es decir que se lo vendéis hoy al precio que estimeis oportuno, él ya puede disponer del mismo, peeeeeero la cláusula resolutoria es como una hipoteca a vuestro favor para el caso de impago de los plazos.

Vamos al tema de impuestos:

1 - Vuestro hermando va  a pagar los mismos impuestos que si comprase a una tercera persona no familiar, los que existan en vuestra comunidad autónoma por las compraventas "normales".

2 - Se le incrementa un 1% del valor, porque la cláusula resolutoria paga un 1% del importe que se aplaza y garantiza, bueno en realidad se paga dos veces, la primera que salvo pacto en contra y de acuerdo con la Ley, dicho 1% lo pagáis los vendedores porque sois los que tenéis interés legítimo en garatizaros el cobro. Una vez todo liquidado para redmirir la carga en el registro de la propiedad, hay que pagar otro 1% (o el % que sea en su momento) y esto lo tiene que pagar el comprador, repito, salvo pacto en contrario, porque etinces será él quien tenga interés legítimo en eliminar la carga sobre la finca. Digo "pacto en contra", porque los pactos son libres en muchos contratos, éste es uno de ellos, pero si no hay pacto, se atiende a lo que indica la ley, es decir, poner las resolutoria los vendedores y sacarla los compradores.

3 - IRPF: en lo vulgarmente llamamos declaración de renta, también se paga por los beneficios obtenidos por la venta de fincas, entonces sobre el valor por el que recibísteis vuestra parte de la casa, sumando los impuestos y gastos de ella, tendréis el "precio de coste", y en la venta obviamente un precio de transmisión, pùes sobre la diferencia hay que pagar IRPF.

Un ejemplo, aceptásteis la herencia de esta finca concreta por pongamos 72.000 €, los gatos e impuestos fueron pongamos 3.000, con lo cual el cote fue de 75.000, una tercera parte cada hermano, 25.000 cada uno.


Supongamos que acordais venderle vuestra parte por 30.000 € y esta cantidad está dentro de los valores que la comunidad autónoma ha establecido en esta zona, es obvio que la ganancia sería de 5.000 €, no soy fiscalista pero creo que hasta 6.000 € se paga el 19% y de 6.001 a 50.000 € el 21% .... entontes 5.000 x 19% = 950 € a pagar el año que viene junto a vuestra declaración del IRPF.

Bueno si por ejemplo pactáis que los supuestos 30.000 € se pagan el 10 años a razón de 3.000 € al año, como vuestro hermano ya dispondría de la casa, la podría alquilar, ceder para que vivan sus hijos, etc., parecería lógico incrementar los 30.000 (o los que sean) en un interés, barato, pero interés .... no hace falta euribor ni historias, pero si más o menos lo que podría rendir el dinero en un banco, no sé el 1,50 ... 2% anual .... pero no de los 30.000 ... porque si va pagando cada año una cantidad, hay que calcular interés de la deuda, es fácil, si como a la mitad del tiempo os deberá la mitad .... siguiendo con los 30.000 a 10 años, al año 5 os deberá 15.000 y al año 9 casi nada .... se calcula el interés de la mitad del dinero para cada año, si son 10 años 15.000 x 1,50% = 225 por año x 10 = 2.250 ... si son 8, pues 225 x 8 ... etc. 

Si la idea de la venta con resolutoria os agrada, recomiendo que os vayais a notaria y que os asesoren, es gratuito, solo cobran cuando se otorga la escritura.

Por cierto, el impuesto municipal de plus valía, esto es inevitable. 




#3

Re: Compra de piso hererado entre 3 por parte de un solo heredero - Compraventa de vivienda

Consultar con un api o abogado o el mismo notario.
Una compraventa tributa ITP más plus valia entre otras cosillas.
Una extinción de condominio elude la plus valia y tributa por AJD, mucho menor que ITP.
Sobre el resto, las aportaciones de Petersen  suelen ser siempre acertadas.
#4

Re: Compra de piso hererado entre 3 por parte de un solo heredero - Compraventa de vivienda

Muchas gracias por las aportaciones, me ha sido de gran ayuda, es un tema complicado, al menos para mi
#5

Re: Compra de piso hererado entre 3 por parte de un solo heredero - Compraventa de vivienda

Pensé en ello ... sin embargo, desconozco si bajo la figura de extinción de condominio permite el pago aplazado y la cláusula resolutoria .... de permitirlo, es evidente que impositivamente es más barato !!!!!
El ponente tendría que preguntar en notaría si es posible la combinación de las tres cosas ....extinción de condominio, pago aplazado y condición resolutoria.
#6

Re: Compra de piso hererado entre 3 por parte de un solo heredero - Compraventa de vivienda

Gracias de nuevo.
Otra duda que me surge, esta respecto a IRPF, como se sobre que cantidad tengo que pagar el IRPF, es decir leo que sobre las ganancias, pero no entiendo si quiere decir sobre lo que le costo el piso a mis padres y lo que vale ahora, o sobre lo que valia el piso cuando lo heredamos respecto a lo que vale ahora. Se que mas arriba ahi algo explicado pero no acabo de entenderlo, pone" sobre el valor por el que recibísteis vuestra parte de la casa, sumando los impuestos y gastos de ella ", pero no se donde se mira eso.
Igual duda tengo con la plusvalia, al heredar recuerdo que pagamos plusvalia, y ahora hemos de volver a pagarla entiendo, pero he mirado el valor catastral de piso cuando lo heredamos y el valor catastral de ahora y ahora es mas bajo que al heredar.

Saludos
#7

Re: Compra de piso hererado entre 3 por parte de un solo heredero - Compraventa de vivienda

No ... lo que les costó a vuestros padres no es relevante, porque al aceptar la herencia tributásteis por ello ...  el valor a considerar es el que figuró en vuestra declaración del impuesto de transmisiones, este valor más los gastos e impuestos en los que incurristeis, es el valor de coste a efectos del IRPF, no lo que pudiera costar a vuestros padres.

En relación a los gastos (notario, registro, impuesto de transmisión, etc.) Suponen mayor coste de adquisición por transmisión hereditaria, ahora bien, solo los que corresponden a la casa, no a toda la herencia. Te pongo un ejemplo si uno recibe una casa y una cuenta bancaria, a ceces es difícil separar que impuestos corresponden a cada bien recibido, pero hay que calcularlo, la factura de notario se puede calcular proporcionalmente, los impuestos igual y la factura del registro de la propiedad, es toda gasto de la herencia de la casa, porque la cuenta bancaria no tiene gastos de registro. 

Y el impuesto de plus valía es más coste.

Es decir, el valor de coste lo forma el importe que figura en la declaración de herederos, más todos los gastos incurridos, la plusvalía también.

¿Dónde se mira esto? En las facturas de los gastos de la herencia, si el notario se ocupó de todo, os lo tuvo que entregar junto a la escritura, excepto la plus valia que os llegó más tarde.