Información que aparece en el CIRBE

¡Buenas!

A ver... tenemos a la venta un piso y ya hemos conseguido comprador. El perfil económico de la pareja que quiere comprarnos el piso es el siguiente:

Ingresos: 3.200 € mensuales
Trabajo: él con contrato indefinido desde hace 4 o 5 años; ella funcionaria interina en una universidad
Otros préstamos: no
Ahorro: 4.500 € (ahorran desde que han decidido comprar una vivienda)
Precio de venta del inmueble: 190.000 €
Se acogerán al aval del 20% del ICO
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Con este perfil se presentan en Cajamar y la directora de la oficina les suelta que, por el tema de ingresos sí que dan el perfil pero que no se la conceden porque no han demostrado capacidad de ahorro (aunque les hayan dicho que ahorran desde hace unos meses atrás). Que si tuvieran un ahorro de 20.000 € entonces sí que se la darían.

Con este banco ya descartan pedir la hipoteca. Entonces habíamos pensado:

1. Los padres de ella le prestarán 10.000 € pero figurará como una donación.

2. Nosotros, los vendedores, le prestaremos unos 5.000 € para que, junto con lo que ellos tengan ahorrado, lleguen a 10.000 €. En nuestro caso lo haríamos con un contrato de préstamo al 2,5% de interés y nos lo devolverían en 3 años, como el plazo más probable (resulta una cuota de 150 €). A nosotros las cuotas de pago empezarían a pagárnoslas de inmediato, mientras que sus padres esperarán estos 3 años para empezar a cobrar lo suyo y lo harán en negro (obviamente) y al ritmo que ellos puedan.

3. Entonces ellos irían a otro banco a pedir la hipoteca, teniendo en cuenta que ya tendrían esos 20.000 € "ahorrados".

Las preguntas son:

1. ¿Consideráis "normal" el rechazo de Cajamar?

2. ¿Creéis que con este perfil económico y un colchón de 20.000 en cuenta les van a dar la hipoteca? ¿Qué bancos serían más proclives a ello según vosotros?

3. Un préstamo de 150 € mensuales a 3 años, ¿creéis que frustraría la concesión de la hipoteca? Porque con Cajamar la cuota de la hipoteca durante los primeros 5 años era de 750 € mensuales, que sumados los 150 € son 900 €, y todavía les quedan más de 2.000 € para pasar el mes.

4. La pregunta más importante. Existe un listado de índice de riesgo del Banco de España en el que aparece TOOOODO el mundo que tenga un aval, préstamo o crédito concedido, tanto si está al corriente de pago como si es moroso. Se llama CIRBE. Sé que los bancos lo consultan a la hora de conceder una hipoteca. La duda es: ¿los préstamos entre particulares aparecen en el CIRBE? A ver si alguien que trabaje o haya trabajado en un banco lo sabe.

¡Muchísimas gracias! Saludos,

Hola, vaya por delante que no soy ningún experto ni profesional, pero trabajé un tiempo en una empresa de préstamos e hipotecas y alguna cosa me quedó :)

1. Normal o no normal no existe. Cada banco tiene sus filtros y ellos sabrán. Sí te digo que 4.500€ ahorrados para un piso de 190.000€ lo veo muy poco. Volviendo al principio, lo vería "normal".

2. Con 20.000 no llegan al 20% más gastos (30-32%). Pero está el tema del ICO que da el 20%. En principio se lo darían, pero sería cuestión de preguntar en varios bancos. Quizás algien de aquí pueda dar una respuesta más clara.

3. 900€ sobre 3.200€ de ingresos no llega al 35% y no habría problemas.

4. Tema CIRBE. Tuve que consultar unas cuantas y configurar algunas cosillas técnicas en mi empresa y en principio solo aparecen las deudas que las empresas de préstamo (bancos, financieras,...) envían al BdE, por obligación legal. Ni tu ni los padres enviaréis nada al BdE, por lo que este préstamo entre particulares no debería aparecer. Si alguien más pro puede confirmarlo, se lo agradeceremos :)

Respuestas en negrita

1. ¿Consideráis "normal" el rechazo de Cajamar?

2. ¿Creéis que con este perfil económico y un colchón de 20.000 en cuenta les van a dar la hipoteca? ¿Qué bancos serían más proclives a ello según vosotros?

Para el 1 y 2 vale casi lo mismo, cada banco hace sus cálculos y donde pone "la raya" de conceder o no, los hay mas duros, mas laxos o los que como yo en el grupo de empresas donde trabajo, que no es bancaria ni de nada parecido, estamos absolutamente convencidos que con el impetu que el BCE sube los tipos de interés, y no parece tener intención de parar hasta que la inflación está cercana al 2%, la inflación subyacente no la total, supondrá "dejar heridos" por el camino, en forma de  reducción de crecimiento empresarial y la comeptencia ante menor activid consiga que bajen los precios. Entonces hay quien piensa que esto mas pronto que tarde supondrá algunos problemas económicos para muchas familias, con lo cual pues mayor exigencia en la concesión de préstamos.
 
3. Un préstamo de 150 € mensuales a 3 años, ¿creéis que frustraría la concesión de la hipoteca? Porque con Cajamar la cuota de la hipoteca durante los primeros 5 años era de 750 € mensuales, que sumados los 150 € son 900 €, y todavía les quedan más de 2.000 € para pasar el mes.

No soy fiscalista, pero el primer problema es que creo que el 2,5% no puede ser, tiene que ser el 3,25% mínimo que es el interés legal actual. Estos ingresos formarán parte de tu IRPF (los intereses) y no creo que la Agencia Tributaria te acepte unos inferiores al interés legal del dinero, situado hoy en el 3,25%  https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/Tabla_tipos_de_interes_legal.html

Luego, si les prestas, supongo que tienes claro que en caso de impago contra la casa no podrás ir, al tenr una hipoteca antes que un futuro embargo. Logicamente si podrás iniciar una demanda en caso de impago e ir al embargo de nóminas, etc., pero las deudas pequeñas suelen ser un problema porque la provisión de fondos a abogados no son proporcionales, en deudas pequeñas el coste es proporcionalmente alto ... a veces es difícil que un despacho legal quiera aceptar el encargo por tal motivo.

4. La pregunta más importante. Existe un listado de índice de riesgo del Banco de España en el que aparece TOOOODO el mundo que tenga un aval, préstamo o crédito concedido, tanto si está al corriente de pago como si es moroso. Se llama CIRBE. Sé que los bancos lo consultan a la hora de conceder una hipoteca. La duda es: ¿los préstamos entre particulares aparecen en el CIRBE? A ver si alguien que trabaje o haya trabajado en un banco lo sabe.

No, en la CIRBE no aparecen .... eso si, el contrato tienes que liquidarlo con el modelo 600 de la Agencia Tributaria Autonómica, cuyo resultado será cero, pero hay que liquidar y remitir copia del contrato a dicha CC.AA. 

Hola @nimmni,

Totalmente normal el rechazo de la operación, en la actualidad y más ahora con la subida de tipos es muy complicado conseguir una hipoteca sin prácticamente ahorros como es el caso que comentas. La capacidad de ahorro es algo muy común que suelen comprobar las entidades antes de conceder una hipoteca.

En segundo lugar, como norma general los bancos dónde solicite esta pareja su hipoteca le van a pedir justificar los fondos para la operación para lo que les pedirán los extractos bancarios dónde se encuentran estos fondos o en caso de donación es posible que hasta la escritura de la misma. ¿Qué quiero decir? Que el banco va a preguntar por el origen de los fondos y un préstamo por parte del vendedor al comprador no suele ser visto con buenos ojos por parte del banco.

La CIRBE no recoge los préstamo entre particulares ya que "es una base de datos que recoge la información de los préstamos, créditos (riesgo directo), avales y garantías (riesgo indirecto) que cada entidad declarante mantiene con sus clientes."

Respecto al famoso aval del ICO del 20% en este caso suponiendo que esos 20.000€ se dedican a los gastos e impuestos de la operación y se solicita el 100%:

Hipoteca 190.000€ (100%)
Plazo: 30 años
Cuota: 853,18 €
Tasa de endeudamiento: 27% < del límite que marcan los bancos del 35%

Al no tener otros préstamos por tasa de endeudamiento sería factible pero hay que tener en cuenta que al titular interino le van a pedir al menos 2 años de antigüedad, se está solicitando el 100% con ayuda del ICO del 20% y los fondos provienen de un préstamo, lo veo muy complicado. Si no lo han hecho todavía que lo comenten con el banco/s dónde tienen domiciliadas las nóminas.

Un saludo,

Sinceramente, no me cabe en la cabeza que alguien pretenda comprarse un piso con 4.500€ ahorrados. Y mucho menos uno de 190k.
Será que soy raro...

En cuanto a la operación en sí, eso de dejarle dinero al comprador me parece que no va a acabar bien, y veo muchos riesgos.
Si tanto interés tenéis ambas partes en la compraventa, exploraría la posibilidad de un alquiler con opción de compra. Que estén unos años pagando alquiler, y lo ya pagado minore el precio de compra cuando se haga la operación, de manera que el precio disminuya. Y si es verdad que tienen capacidad de ahorro, también han¡brán podido aumentar su ahorro en esos años. Con un precio menor y más ahorros, tendrán más posibilidades de que les concedan la hipoteca.

Buenas,

Se me había olvidado responder. Muchas gracias a todos por vuestras respuestas.

Angiolillo, no se trata de que les prestemos una cantidad exorbitada. Serían 4.000 o 5.000 € a devolver en unos 3 años. Vamos, 150 € de cuota mensual, más o menos, que sumados a los 750 € no llega a los 1.000 € (y cobran unos 3.200). Yo no le veo el riesgo. Además, creo que al final ni hará falta ese préstamo personal, porque van ahorrando entre 1.000 y 1.500 € mensuales.

Lo dicho, gracias y saludos.