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¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

12 respuestas
¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales
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¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales
#1

¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

Buenas tardes.
Me encuentro con el siguiente caso y me surge una duda.
Una finca se encuentra gravada con 3 hipotecas a favor de Unicaja, una primer de 72.000€, la segunda de 46.000€ y la tercera de 70.000€.
Según el anuncio del BOE la cantidad reclamada es de 72.079€, por lo que imagino que se ejecuta la primera, pero no lo especifica y hay esa diferencia en las cantidades.
Siendo las tres hipotecas del mismo banco, quedarían las tres satisfechas tras esta ejecución? o si por cualquier motivo la deuda ejecutada fuese la tercera hipoteca de 70.000e quedarían subsistentes las dos anteriores?
Muchas gracias.
#2

Re: ¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

Hola,

Correcto, si sale a ejecución la última, las anteriores subsisten. Tienes que averiguarlo. Se suele indicar con bastante claridad en el Edicto/Certificación Registral (se ejecuta la que consta nota marginal de expedición de la misma).

Ten cuidado,
Un saludo.
#3

Re: ¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

¿qué fecha es la que cuenta?, ¿la de la anotación en el registro?, ¿fecha de presentación de la demanda si es una deuda?
Gracias
#4

Re: ¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

Muchas gracias por tu ayuda!
Estoy empezando en el tema y aprendiendo poco a poco.
Otra duda que quizás me puedes resolver:
¿Estando una propiedad gravada con una hipoteca en la nota simple de X cantidad, cómo podemos averiguar la cantidad que queda por pagar de dicha hipoteca? y, si hubiesen cantidades a pagar ¿habría de hacerse cargo solo del principal de la hipoteca, o también de intereses y costas?

#5

Re: ¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

Hola,

No es exactamente como piensas. El adjudicatario de la subasta (tú, por "ganar" la misma al ofrecer y consignar la mejor postura) quedas subrogados en las cargas anteriores. Por tanto, no te conviertes en deudor de la primera hipoteca, si no que el que debe seguir atendiendo al pago de la misma es a quien se le prestó el dinero en su momento.

Ahora bien, una vez expuesto lo anterior, también es menester indicar que esto nunca ocurre. Es decir, ¿quién va a seguir pagando una hipoteca sobre un inmueble que ya no es de su propiedad, y más cuando esa enajenación forzosa se ha producido porque ha dejado de pagar otra deuda (en el ejemplo anterior, de Hacienda)?
La pregunta creo que se responde por si sola.

Por tanto, tu serás el nuevo propietario pero "sobre ti" pesará la espada de Damocles: si el deudor original (que muy probablemente no hará) no atiende a los pagos, el banco puede sacar a subasta el inmueble nuevamente, independientemente de quién sea el propietario y el motivo por el que haya cambiado de manos (de ahí la gracia de la "hipoteca"). Y si no vuelves a pujar por él, has hecho una nefasta inversión porque será otro quien se lo adjudique.

Por tanto, la solución práctica es dirigirte al banco acreedor (quién prestó el dinero) y pagar la deuda que esté pendiente, sin límite, puesto que si tú consideras "no justo" pagar ciertos conceptos, el banco seguirá teniendo la baza de subastar el inmueble para recuperar lo que le quede, aunque tú le hayas ofrecido pagar una gran parte. Sin embargo, este "dolor de cabeza" (subastar nuevamente) que supone el proceso para la entidad financiera, puede querérselo ahorrar mediante una negociación en la que tú y ellos pactéis el pago de una cantidad por la cual se quede saldada la deuda, aunque esta cuantía no sea todo lo que se le deba. Aquí influira muchos factores: el valor real del inmueble en la actualidad y la valoración que se hizo en su momento, cuanto queda de pagar en sí, si el banco se aviene o no, tu poder de negociación y de "plantarle cara" al banco, etc.

En caso de hacer frente tú a esa deuda, puedes reclamar (aunque con posibilidades de éxito ínfimas) contra el deudor original (a quién se prestó el dinero y firmó la hipoteca en su momento) el hecho de tener que haber soportado esa deuda para evitar que el inmueble salga a subasta por no atender él los pagos de la hipoteca. El poco éxito se debe a que el deudor debe tener para pagarte a ti, lo cual, como te he indicado antes, ante la subasta por impago de sus bienes, es poco probable. Aunque esta deuda, mientras la reclames, no prescribe nunca y puedes conseguir cobrarla aunque sea bastantes años después.

Pero en algunos casos puede llegar a ser interesante que el banco ejecute la vivienda y tú pujar nuevamente, ya que si el banco saca a subasta el inmueble tiene limitado a un máximo la deuda que puede reclamar. P. ej: Capital pendiente: 140.000€, Intereses Ordinarios: 28.000€ e Intereses Moratorios: 57.000€. La deuda total: 225.000€. Pero en la hipoteca (esto aparece en la Certificación Registral) la cuantías máximas son las siguientes: Capital (el prestado en su momento): 200.000€. Intereses Ordinarios: 45.000€ e Intereses Moratorios: 30.000€. Pues en ese caso, tu sólo tendrías que pagar: 140.000 (Capital Pendiente < Prestado) + 28.000€ (Intereses Ordinarios Reales < Intereses Ordinarios Máximos) + 30.000€ (Intereses Moratorios Reales > Intereses Moratorios Máximos, se aplica siempre la menor cuantía), en total: 198.000€, ahorrándote 27.000€ si el banco no se baja de la burra y te exige toda la deuda actualizada pendiente (los 225.000€) para cancelar la hipoteca anterior. Pero claro, es una nueva subasta pública dónde pueden participar todo el que desee y quizás esta vez no consigas ofrecer la mejor postura (la mayor puja).

Y por último, el único que puede proporcionarte la información del estado actual de la hipoteca es la propia entidad bancaria, en el Registro sólo se inscribe la garantía hipotecaria, es decir, que el mueble puede ser requerido por el banco para subasta en caso de impago.

Espero haberte ayudado,
Un saludo.
#6

Re: ¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

Buenas tardes Maqlz, me ha quedado perfectamente claro con tu explicación.
Con gente como tú dispuesta a ayudar se hace mucho más fácil aprender.
Muchas gracias. Saludos.
#7

Re: ¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

Hola buenas Maqiz con respecto a las cargas que comentas, si en una subasta de la AEAT al llamar a la propia AEAT el funcionario te dice que la cargas reales son nulas, de verdad son nulas? Es decir su palabra es fiable? En la nota simple aparecen cargas pero él me comenta que son a favor de Hacienda.
Saludos

#8

Re: ¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

Buenas tardes Maqiz.
Respecto al tema sobre que el "el único que puede proporcionarte la información del estado actual de la hipoteca es la propia entidad bancaria" , me pregunto si no existen regulaciones de privacidad que amparan al titular de la hipoteca o por estar el inmueble en un proceso de subasta, la entidad bancaria si puede proporcionar estos datos.
muchas gracias 
#9

Re: ¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

Hola,

Como muy bien me citas "el único que puede (...)". Es decir, no hay otra forma si no es acudiendo a la Entidad de conocer el estado actualizado del préstamo garantizado con el inmueble que ha salido a subasta.

Pero no puedo sino expresar que lo anterior es un conocimiento teórico, en absoluto práctico: efectivamente, puede ser que la sucursal bancaria se muestre reacia alegando la normativa bancaria y de protección de datos (y, quizás, con absoluta razón), como muy bien apuntas.

Por tanto, sólo queda intentarlo y conseguir que se avengan a informar. Es cierto que siempre se puede intentar negociar para convencerlos, al fin y al cabo la única posibilidad con visos de éxito es que el nuevo propietario asuma la deuda -y no sólo se vea subrogado en la carga, como ya he expuesto en este hilo- y la entidad pueda finalmente recuperar el capital prestado, lo cual es su objetivo primordial -mucho más que adjudicarse la vivienda, que generalmente es una consecuencia en la que no están para nada interesados-.

La única alternativa que vislumbro -ante la negativa de la entidad bancaria- es acudir al Juzgado en cuestión y primero, comprobar si ella información consta en autos y, en caso de que esto no sea así, solicitarles que requieran a la entidad bancaria para que formalmente se vean obligados a remitir la información, lo cual sin embargo lo veo aún más improbable -por la procedencia de la petición, la legitimación para hacerlo, la carga del trabajo del mismo, la prontitud con la que debería tramitarse todo viendo que el plazo hasta el fin de la subasta seguirá corriendo, y la posibilidad de que se vuelva a alegar improcedencia por privacidad-.

Espero haberte ayudado,
Un saludo.
#10

Re: ¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

alguno me podeis decir que fecha debo tener en cuenta en la subasta de una vivienda:
la de constitucion de hipoteca con banco(2017) o la de venta de ese prestamo hipotecario de la entidad a un fondo buitre(2019), el fondo buitre es el que demanda y origina la subasta del bien, pero mi duda es la fecha a teber en cuenta de cara a las cargas anteriores.
gracias
#11

Re: ¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

Hola, 

Las cargas anteriores son las que figurasen antes de la inscripción de la garantía hipotecaria que es lo que se ejecuta. El mero cambio de titularidad del acreedor no modifica ni pospone el rango registral de la hipoteca.

Por tanto, en el caso que comentas, subsisten las cargas anteriores inscritas con anterioridad a la fecha de constitución (año 2017, según indicas).

Un saludo, 
#12

Re: ¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

Gracias por contestar
#13

Re: ¿Qué deuda se ejecuta en esta subasta? - Subastas judiciales

Maqiz buenos dias, aunque creo que hay otro usuario que te preguntaba lo mismo y se lo has aclarado muy bien, mi caso son tres hipotecas distintas firmadas el mismo dia pero registradas independientes, se ejecuta la primera, entiendo como has comentado a otro usuario que debo tener en cuenta la inscripcion en el registro, osea se ejecuta la registrada como 5, aunque la 6 y 7 son del mismo dia y hipotecas tambien.
gracias por adelantado y felices fiestas