Hola,
No es exactamente como piensas. El adjudicatario de la subasta (tú, por "ganar" la misma al ofrecer y consignar la mejor postura) quedas subrogados en las cargas anteriores. Por tanto, no te conviertes en deudor de la primera hipoteca, si no que el que debe seguir atendiendo al pago de la misma es a quien se le prestó el dinero en su momento.
Ahora bien, una vez expuesto lo anterior, también es menester indicar que esto nunca ocurre. Es decir, ¿quién va a seguir pagando una hipoteca sobre un inmueble que ya no es de su propiedad, y más cuando esa enajenación forzosa se ha producido porque ha dejado de pagar otra deuda (en el ejemplo anterior, de Hacienda)? La pregunta creo que se responde por si sola.
Por tanto, tu serás el nuevo propietario pero "sobre ti" pesará la espada de Damocles: si el deudor original (que muy probablemente no hará) no atiende a los pagos, el banco puede sacar a subasta el inmueble nuevamente, independientemente de quién sea el propietario y el motivo por el que haya cambiado de manos (de ahí la gracia de la "hipoteca"). Y si no vuelves a pujar por él, has hecho una nefasta inversión porque será otro quien se lo adjudique.
Por tanto, la solución práctica es dirigirte al banco acreedor (quién prestó el dinero) y pagar la deuda que esté pendiente, sin límite, puesto que si tú consideras "no justo" pagar ciertos conceptos, el banco seguirá teniendo la baza de subastar el inmueble para recuperar lo que le quede, aunque tú le hayas ofrecido pagar una gran parte. Sin embargo, este "dolor de cabeza" (subastar nuevamente) que supone el proceso para la entidad financiera, puede querérselo ahorrar mediante una negociación en la que tú y ellos pactéis el pago de una cantidad por la cual se quede saldada la deuda, aunque esta cuantía no sea todo lo que se le deba. Aquí influira muchos factores: el valor real del inmueble en la actualidad y la valoración que se hizo en su momento, cuanto queda de pagar en sí, si el banco se aviene o no, tu poder de negociación y de "plantarle cara" al banco, etc.
En caso de hacer frente tú a esa deuda, puedes reclamar (aunque con posibilidades de éxito ínfimas) contra el deudor original (a quién se prestó el dinero y firmó la hipoteca en su momento) el hecho de tener que haber soportado esa deuda para evitar que el inmueble salga a subasta por no atender él los pagos de la hipoteca. El poco éxito se debe a que el deudor debe tener para pagarte a ti, lo cual, como te he indicado antes, ante la subasta por impago de sus bienes, es poco probable. Aunque esta deuda, mientras la reclames, no prescribe nunca y puedes conseguir cobrarla aunque sea bastantes años después.
Pero en algunos casos puede llegar a ser interesante que el banco ejecute la vivienda y tú pujar nuevamente, ya que si el banco saca a subasta el inmueble tiene limitado a un máximo la deuda que puede reclamar. P. ej: Capital pendiente: 140.000€, Intereses Ordinarios: 28.000€ e Intereses Moratorios: 57.000€. La deuda total: 225.000€. Pero en la hipoteca (esto aparece en la Certificación Registral) la cuantías máximas son las siguientes: Capital (el prestado en su momento): 200.000€. Intereses Ordinarios: 45.000€ e Intereses Moratorios: 30.000€. Pues en ese caso, tu sólo tendrías que pagar: 140.000 (Capital Pendiente < Prestado) + 28.000€ (Intereses Ordinarios Reales < Intereses Ordinarios Máximos) + 30.000€ (Intereses Moratorios Reales > Intereses Moratorios Máximos, se aplica siempre la menor cuantía), en total: 198.000€, ahorrándote 27.000€ si el banco no se baja de la burra y te exige toda la deuda actualizada pendiente (los 225.000€) para cancelar la hipoteca anterior. Pero claro, es una nueva subasta pública dónde pueden participar todo el que desee y quizás esta vez no consigas ofrecer la mejor postura (la mayor puja).
Y por último, el único que puede proporcionarte la información del estado actual de la hipoteca es la propia entidad bancaria, en el Registro sólo se inscribe la garantía hipotecaria, es decir, que el mueble puede ser requerido por el banco para subasta en caso de impago.
Espero haberte ayudado,
Un saludo.
