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Duda vivienda con conflicto catastral

2 respuestas
Duda vivienda con conflicto catastral
Duda vivienda con conflicto catastral
#1

Duda vivienda con conflicto catastral

Nuevo
Muy buenos días.

Os explico el asunto. Resulta que estoy interesado en un inmueble de un pueblo, bastante antiguo. Es una vivienda unifamiliar de unos 30 metros de planta y con dos alturas, que detrás tiene un pequeño espacio de suelo que actualmente usa el ayuntamiento para colocar contenedores. 

El problema es que en catastro aparece partido. Dos tercios de la vivienda son de una referencia y el otro tercio y el trozo de suelo de otra. He hecho investigaciones al respecto y el propietario de esa segunda referencia es un fallecido. Además, al parecer esta situación lleva así bastante tiempo. 

Acudo a vosotros porque desconozco todo lo referente a leyes catastrales, de propiedad, etcétera. Estoy bastante interesado en esa propiedad, y me gustaría saber qué opciones tengo dada esa situación, y los riesgos que puede suponer dicha compra.

Gracias por vuestra ayuda.

Un saludo.


#2

Re: Duda vivienda con conflicto catastral
Hola,

El catastro es un registro administrativo dónde se inscribe la titularidad de los bienes a los únicos efectos fiscales (IBI, compraventas, etc.) Por tanto el titular que figura allí será el obligado a hacer frente a las responsabilidades tributarias pero puede no ser el titular real porque alguna operación inmobiliaria no se haya inscrito correctamente.

Es el Registro de la Propiedad dónde consta el titular frente a terceros del inmueble en cuestión. Por tanto, tendrás que acudir al Registro correspondiente a la zona donde se encuentre el municipio y solicitar una Nota Simple, dónde aparecerá quién figura como propietario y el que tendría que acudir a la Notaría el día de la firma a vender. 

Para la nota simple necesitas el número de finca registral, el cual solo te lo puede proporcional alguien que tenga una escritura en la que la finca sea objeto de alguna operación.

Una vez obtenida esta información, la casuística es enorme:
  • Puede ser que, en el caso más favorable, que en el Registro de la Propiedad las dos parcelas catastrales también sean dos fincas separadas. En ese caso, la compraventa no tiene mayor misterio puesto aunque tu pienses que adquieres "una casa" en realidad estas comprando dos fincas, pero esto no supone ningún inconveniente. Lo que tu consideras un inmueble a efectos formales está constituido por dos, aunque físicamente sea imposible.
    • Sin embargo, también hay que tener en cuenta los titulares. Si en la Nota Simple de las dos fincas, los titulares son personas vivas, se concertaría con ellos el precio y la Notaría dónde firmar, nada más.
    • Sin embargo, si alguno de ellos (es suficiente con uno) ha fallecido, sus herederos tendrían primero que repartirse entre ellos los bienes del difunto para poder actualizar la titularidad en el Registro de la Propiedad y una vez que en la Nota Simple ya aparezcan los herederos vivos, es entonces cuando tu junto con ellos podrás firmar.
  • Y también puede ocurrir que en el Registro, las dos parcelas son una única finca. Tampoco supone ningún problema, puesto que tu adquirirías un inmueble que es coincidente con una finca del Registro pero que en el Catastro figura como dos parcelas. Este ejemplo te lo pongo para remarcar que con quien verdaderamente se debe firmar la escritura es con quien aparezca en la Nota Simple de la finca emitida por el Registro, aunque en el Catastro aparezcan más personas, y siempre que la Nota Simple haga referencia a las dos parcelas, si la finca del Registro es una parcela catastral solo, ten en cuenta que solo estas adquiriendo esa parte.

Por tanto, el titular que debes tener en cuenta será el que aparezca en el Registro porque debe coincidir los vendedores con los titulares que allí aparecen, puesto que si no firmarás una compraventa de un inmueble el cual no figurará como de tu titularidad porque el Registro no practicará el cambio al no coincidir vendedores (aunque estos sí aparezcan en Catastro) con los que a ellos les consta como propietarios.

Sin embargo, la situación del Catastro es totalmente opuesta: el Notario informará de que el nuevo titular eres tú (de las dos parcelas catastrales) y se realizará el cambio automáticamente y, por tanto, ya estarás obligado a las obligaciones fiscales por ser propietario de dicho inmueble, aunque los vendedores del Registro no coincidan con los que aparecen en el Catastro.

Por tanto, lo importante a hora de firmar la venta son los titulares registrales y que adquieras las fincas registrales (una o dos) necesarias para cubrir todo el terreno de las dos parcelas catastrales y ser propietario de todo.

Un saludo,
#3

Re: Duda vivienda con conflicto catastral

Nuevo
Gracias por la respuesta. Pediré esa nota simple, a ver qué me encuentro.