Rendimiento de la deuda, el APB Y el Multiplicador

Hola amigos.

El rendimiento de la deuda es una de las métricas de riesgo más importantes para los préstamos comerciales y multifamiliares, y se puede determinar tomando el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y dividiéndolo por el monto total del préstamo. Los prestamistas usan el rendimiento de la deuda para comprender cuánto tiempo les tomaría recuperar su inversión si tuvieran que tomar posesión de una propiedad después de un incumplimiento del préstamo.

Cálculo del ejemplo de rendimiento de la deuda:

Como mencionó anteriormente, el rendimiento de la deuda se calcula tomando el NOI de una propiedad y dividiéndolo por el monto total del préstamo. Por ejemplo, si el ingreso operativo neto de una propiedad comercial fue de $200,000 y el monto total del préstamo fue de $1,500,000, el rendimiento de la deuda sería: 

$200,000/$1,500,000 = 0.133 o 13.33%

Muchos prestamistas multifamiliares requieren un rendimiento mínimo de la deuda para aprobar un préstamo, por lo que también es posible calcular el monto máximo del préstamo, siempre y cuando conozca los ingresos anuales de una propiedad. Por ejemplo, si, en el ejemplo anterior, un prestamista tuviera un requisito mínimo de rendimiento de la deuda del 12%, un prestatario podría tomar un préstamo de hasta $1.66 millones (siempre que esa cantidad fuera consistente con otros factores, como LTV y DSCR). 

$200,000/0.12 = $1,666,666

Para simplificar: un rendimiento de la deuda del 12% significaría que un prestamista tardaría unos 8,3 años en recuperar sus pérdidas, suponiendo que no vendieran la propiedad de antemano, no hubiera aumentado el NOI y el prestatario incumpliera de inmediato.

Las métricas de riesgo como DSCR pueden estar fácilmente sesgadas por las bajas tasas de interés y las amortizaciones largas, pero el rendimiento de la deuda sigue siendo el mismo, sin importar cuáles sean las obligaciones mensuales de deuda de un prestatario. De esta manera, un rendimiento de la deuda puede ser una mejor manera de medir el verdadero riesgo de un préstamo, así como de compararlo con otros préstamos en propiedades similares. 

Si bien los requisitos de rendimiento de la deuda varían, la mayoría de los prestamistas prefieren rendimientos de deuda del 10% o más. Sin embargo, para las propiedades premium ubicadas en mercados de primer nivel, por ejemplo, la ciudad de Nueva York o Los Ángeles, muchos prestamistas pueden estar dispuestos a aceptar rendimientos de deuda tan bajos como el 9%, o incluso el 8% en circunstancias altamente excepcionales.

Si bien LTV no cambia según los detalles de un préstamo, puede variar mucho según las condiciones del mercado. Por ejemplo, si los precios de los bienes raíces se disparan (como lo hicieron a principios de la década de 2000), la relación LTV de una propiedad podría caer significativamente, sin que el verdadero riesgo para el prestamista caiga tanto. 

Por ejemplo: Un préstamo de $800,000 en una propiedad valorada en $800,000 tendría una relación LTV del 100%, considerada altamente riesgosa. Sin embargo, si, durante un período de 1-2 años, el valor de la propiedad aumentara a $1 millón, el LTV caería al 80%, lo que se considera un riesgo razonable para muchos prestamistas comerciales.

El problema para los prestamistas, sin embargo, es que los mercados fluctúan constantemente, y el mercado podría caer aún más en el próximo período de 12-24 meses de lo que subió en el anterior. Si cayera, digamos, en un 30%, el LTV en la propiedad sería del 114%, poniéndolo directamente "bajo el agua" y poniendo al prestamista en un riesgo significativo.

El alquiler potencial bruto, o APB, es un cálculo de la cantidad máxima de ingresos por alquiler que un propietario podría generar de una propiedad. GPR asume que una propiedad tiene 0% de vacante y que no hay problemas de pago de alquiler. Además, el alquiler potencial bruto se basa en el alquiler de mercado, que es la cantidad promedio de alquiler que los inquilinos pagan por propiedades similares en la misma área geográfica.

Si una propiedad tiene 12 unidades, cada una de las cuales tiene un alquiler de mercado de $ 10,000 al mes, la propiedad tendría un APB mensual de $120,000 y un GPR anual de $1,440,000, suponiendo que haya una ocupación del 100%. El APB se puede multiplicar por los números de ocupación promedio de la propiedad (o, si la propiedad es nueva, de propiedades similares en el área) para determinar una estimación más precisa de cuál podría ser el alquiler potencial. Por ejemplo, si el APB mensual de la propiedad es de $120,000 (como en el ejemplo anterior), y la tasa de ocupación promedio para el área es del 95%, un prestatario o prestamista puede estimar que el ingreso real de alquiler estará más cerca de $114,000 / mes.

El múltiplo de capital de una propiedad se puede calcular tomando las distribuciones totales de efectivo de una propiedad durante un período de tiempo específico y dividiéndolas por el capital total que un inversionista ha puesto en la propiedad. Se puede calcular utilizando la siguiente fórmula:

Múltiplo de capital = Distribuciones totales de efectivo/Capital total invertido

Por ejemplo: si la cantidad de dinero invertido en una propiedad de apartamento totalizó $500,000, y las distribuciones totales de efectivo (después de la venta de la propiedad) equivalieron a $1,000,000, el múltiplo de capital sería ($1,000,000 / $500,000 = 2). En general, los múltiplos de capital se basan en la cantidad que se deriva de la venta de la propiedad.

Además, los múltiplos de capital generalmente se usan para comparar propiedades similares en propiedades similares. Por ejemplo, en el ejemplo anterior, si el múltiplo de capital promedio para apartamentos en ese mercado fuera de 1.5, sería una excelente inversión. Por el contrario, si el múltiplo de capital promedio fuera de 2.5, probablemente sería una mala inversión. Si un cierto múltiplo de capital es bueno también depende de la duración del tiempo involucrado. Un múltiplo de capital de 2 durante un período de 2 años significaría que una propiedad es extremadamente rentable, mientras que durante un período de 20 o 30 años, indicaría que la propiedad es una inversión bastante pobre.

La tasa interna de rendimiento, o TIR, se compara comúnmente (y a veces se confunde con) el múltiplo de capital, ya que son métricas similares que intentan determinar la rentabilidad y la efectividad de una inversión inmobiliaria. El múltiplo de capital se centra en el efectivo que genera una propiedad durante un período de tiempo específico, mientras que la TIR analiza el rendimiento general de cada dólar invertido en una propiedad. Mientras que la TIR utiliza el valor temporal del dinero (TVM), el múltiplo de capital no lo hace.

Si, como mencionamos en el ejemplo anterior, se invirtieron $500,000 en una propiedad y las distribuciones totales de efectivo equivalieron a $1,000,000, por ejemplo, $200,000 al año durante un período de 5 años, la tasa interna de rendimiento sería del 28.6%.

De hecho, el múltiplo de capital se compara con mayor precisión con los rendimientos CASH ON CASH de una propiedad, ya que esta métrica también compara la cantidad de efectivo que una propiedad ha generado durante un período de tiempo específico. En la mayoría de los casos, sin embargo, un efectivo sobre efectivo se informa como un porcentaje anual, mientras que el capital midental un número, generalmente calculado durante un período de varios años. La fórmula de devoluciones de efectivo en efectivo es:

Ingreso neto de operación (NOI)/Inversión total en efectivo.

Saludos