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CAP hipotecario Banco Santander

7 respuestas
CAP hipotecario Banco Santander
CAP hipotecario Banco Santander
#1

CAP hipotecario Banco Santander

Actualmente tengo una hipoteca con el banco santander a tipo variable Euribor +2% 

Ante la subida diaria del Euribor me han ofrecido contratar un CAP hipotecario, el tema es un poco lioso y nose si me compensa dicho producto ya que por lo que he leido es un producto bastante compejo,

La opcion a mi entender mas viable seria a 6 años al 1,5% con cobertura de 50.000 euros y me sale una prima de 3500 euros.

La verdad que es un producto que me esta volviendo loco entender.
#2

Re: CAP hipotecario Banco Santander

Salvo error por mi parte, porque entiendo muy poco de derivados de estos .....  significa fijar el tipo al 1,50 y si lo supera, el banco te cubre la diferencia .. por ello te cobra la prima.

Aquí lo hay que ver que es lo que te fijan ... porque si tienes euribor más 2 ... no tiene mucho sentido ofrecerte 1,50 ... por tanto y bajo esta perspectiva, a bote pronto, diría que lo te fijan es que el euribor no pase del 1,50 ... aquí se sumaría (intuyo) el diferencial de 2 puntos... y el banco, el CAP, te pagaría lo que excediese de un interés de tu hipoteca  por encima de 3,5% ....el 1,50 fijado por el CAP sobre euribor más los 2 puntos que tienes de diferencial.

Pero es que además ....al menos cuando en el año 2007 y 2008 los bancos se metieron a vender swaps, que no es lo mismo que un CAP, ponían barreras a su favor, de forma que llegaba a un punto en el que el banco fijaba su pérdida máxima ... por ejemplo que lo que ofrecen sea fijar el euribor a un máximo de 1,50, pero con máximo de pago hasta el 2,50 (es un ejemplo) en cuyo paso pagas una prima por una posibilidad limitada ... 

Bueno si no hay máximo a cubrir, me sorprendería bastante, y si lo hay pero son 5 puntos, es una cosa muy distinta si la barrera es de un punto o punto y medio.

En el momento de los swaps, que insisto es distinto, en una empresa  que nuestro grupo nos encontramos con uno que el banco sólo iba a cubrir 0.30 puntos de una subida, ni un euro más!!!!!! 
#3

Re: CAP hipotecario Banco Santander

Y otra cosa ... 3.500 : 6 años = 583 euros por año .. 
583 ÷ 50.000 = 0.1166 que "traducido" a tipo de interés sobre los 50.000 ....es un 1,16% anual.

Es decir, la prima te supone pagar por anticipado y pase lo que pase un 1,16% ....con lo cual .. no sé si te sale a cuenta pagar un 1.16 para cubrirte lo que supere el 1,50 .... bueno ....si los tipos se van al 3.. al al 4 ... o al 5,50 como el 2008 ....pues vale .. pero ello debe ocurrir en los próximos 6 años !!! 

¿Puede ocurrir? Ni idea .. hoy no parece, pero vete a saber como sigue o acaba lo de Ucrania o cualquier otra cosa.
#4

Re: CAP hipotecario Banco Santander

Muchas gracias por tus explicaciones W.Petersen, cada vez que le doy mas vueltas al asunto lo veo mas lioso todo, la banca siempre gana y con la poca informacion que he encontrado aun lo veo mas lioso todo ya que entran muchos factores en juego y puede haber letra pequeña.

Por lo que entendi es fijarlo al 1,5% independientemente del que tengo ahora al 2% por lo cual todo lo que suba del Euribor+ 1,5% el banco ya me pagaria 

Si bien es cierto que el banco lo pinta muy bonito en verdad tambien tendra su letra pequeña que para un usuario de nivel basico en temas de banca/inversion como yo, me la
van a meter doblada, ya que habra alguna clausula que limitara el pago ante fuertes subidas (como una clausula techo) 

Que los tipos estan subiendo es cierto pero nose si esta inversion me compensaria aunque sea a largo plazo.

Saludos!
#5

Re: CAP hipotecario Banco Santander

 Por lo que entendi es fijarlo al 1,5% independientemente del que tengo ahora al 2% por lo cual todo lo que suba del Euribor+ 1,5% el banco ya me pagaria 
Sigo pensando que te fijan el Euribor, si tienes 2 puntos de diferencial, empiezas a cobrar a partir de que tu hipoteca se sitúe en el 3,501% ... porque significaria que el Euribor está por encima del 1,50% 

Pero esto te tiene que venir indicado muy claramente en la documentación pre-contractual que sin duda tienen que entregarte, para tomar la decisión. 

 ya que habrá alguna clausula que limitara el pago ante fuertes subidas (como una clausula techo) 
Esto es un producto muy complejo, entiendo que además de explicaciones, tiene que darte mucha información escrita en la que todo ello quede absolutamente detallado, incluso con ejemplos de subidas del euribor .... no pueden contratar eso sin una información precontractual y posiblemente abundante información y tendrás que firmas su recepción. 

Que los tipos estan subiendo es cierto pero no se si esta inversión me compensaria aunque sea a largo plazo. 

La deuda soberana española a  10 años, y en esto estamos hablando de 6, està en el 1,7% y la deuda alemana en un poco menos del 1%, el francés al 1,50, el portugués al 2,11 ... el  holandés al 1 y poco, el Irlandés un menos que el español, al 1,60,  no miro el griego, porque ahí la prima de riesgo (de solvencia) pesa mucho .... 

Entonces hoy por hoy, está claro que los tipos van a subir, porque los estados para colocar su deuda ya no pueden por menos de estos intereses .....

Todo esto es hoy, porque claro si el tema de Ucrania se complica más todavía, entran en liza otros estados, las sanciones surten sus efectos y Rusia toma mayores represalias militares, si cabe .... la inflación alta que tenemos ahora se mantiene y el BCE toma la decisión de aumentar los tipos de manera significativa,  en fin, la predicción de futuro en momentos tan convulsos, yo diría que cualquier estimación puede irse al traste en menos de 24 horas !!!!

Entonces si observamos solo hoy, tal como te indiqué en el comentario número 3, la prima que vas a pagar ya es equivale al 1,16% anual durante estos 6 años, con lo cual, insisto, a fecha de hoy, parece que lo que puedas recibir ya lo estás pagando por anticipado ahora, sin embargo, no hay garantia alguna de que sea así. 

Evidentemente no te puedo decir lo que tienes que hacer, porque además las circunstancias de cada persona son las que son, lo que si te puedo decir es que si me ofrecen esto a mi, que también tengo hipoteca (dos hipotecas), la respuesta va a ser no me interesa . No obstante, reitero, que cada persona es un mundo, siempre he tenido las hipotecas variables, no las convertí en fijas qué, ahora creo que hace 3 o 4 meses, debería haberlo hecho ya que a pesar de tener un 0,50 de diferencial en una y el 0,60 en otra, quedando solo 9 años la más larga, probablemente hubiera salido a cuenta. 
#6

Re: CAP hipotecario Banco Santander

¿Y no te saldría más rentable subrogar esa hipoteca e irte a otro banco y con mejores condiciones? Las que te ofrecen tampoco veo que sean muy buenas.
#7

Re: CAP hipotecario Banco Santander

Cierto ... no parece mucho problema conseguir una subrogación significativamente  por debajo del euribor más 2 puntos .....salvo que la deuda esté por encima del 80% del valor de la garantía 
#8

Re: CAP hipotecario Banco Santander

Tambien es una opcion que tengo en mente, aunque sea un poco mas de jaleo y papeleo pero creo que me compensara, he estado ojeando la fija de openbank y pinta bien a un interes fijo del 1,60, y solo vinculacion de nomina y seguro de vida, pero al venir del Santander (mismo grupo) no se si verian con buenos ojos la operacion.

Seguramente hay opciones mejores (o no) pero me tengo que poner al tema y ver que otras opciones hay ya que descarto una de tipo variable como la que tengo ahora y busco algo a tipo fijo y me olvido de subidas/bajadas.