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Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

14 respuestas
Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés
Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés
#1

Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Buenas a todos!
Escribo a ver si alguno puede sacarme de dudas.

Actualmente tengo una hipoteca con un 2,2% a tipo fijo firmado en Septiembre del 2019 con la nueva ley hipotecaria ya en vigor.

La cosa es que quiero cambiar la hipoteca ya que hay tipos fijos mucho mas interesantes, ahora mismo me ofrecen un 1,2% con las mismas vinculaciones que tengo actualmente en mi entidad bancaria (nomina + seguro vida + seguro hogar). Ademas me harían una ampliación de unos 15K€ que me vienen fenomenal.

Dicho esto tengo 3 opciones y estoy intentando averiguar los costes de cada una de ellas para estudiar cual es la mas recomendable para mi situación:

1- Subrogar hipoteca: 
Tiene el coste de la tasación (400€ aproximadamente) y el coste de la comisión por riesgo de tipo de interes (también llamada comisión por perdida financiera y que esta fijada en mi hipoteca en un 2%). Se que esta ultima comisión es un calculo que tienen que hacer, pero vamos yo cuento que tendré que pagar ese 2% seguro.

2- Cancelar hipoteca: Tiene coste de tasación (400€), coste de cancelación anticipada (2%) y el coste de cancelación registral (1000€). Aquí tengo una duda muy grande que espero que me podáis solucionar. En caso de cancelación hipotecaria ya me están cobrando un 2% por cancelar anticipadamente segun lo que dice la escritura, ahora bien, también tendría que pagar la comisión por riesgo de tipo de interes??? Me dicen en el banco que según la ley hipotecaria nueva (la de 2019) estipula que el maximo a cobrar en comisiones es un 2% por lo que entiendo que no se pagaría la comisión por riesgo de tipo de interes no?

3- Novación de hipoteca: He hablado con mi actual banco y me dicen que podrían hacerme una oferta nueva para mejorar las condiones, ademas por lo visto según la nueva ley hipotecaria no es necesaria una novación y que vale con una firma de mejora de condiciones, por lo que no tendría costes de ningún tipo.


Dicho esto y a pesar de que el punto 2 es el que mas gastos tiene, es el que creo mas me conviene por la ampliación de esos 15K€ que me vienen fenomenal para otras operaciones que estoy haciendo. Ahora bien, siempre y cuando la comisión por riesgo de tipo de interes no se cobre ya que ya estoy pagando el 2% de cancelación anticipada..... 

A ver si alguno me puede dar un poco de luz en este asunto.

Mil gracias!
#2

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Hola

No se se por que dices que la comision por compensacion de riesgo de tipo de interes no se cobra cuando tienes cancelacion anticipada. Son comisiones distintas. Desconozco si cobran una no cobran la otra. Tienes algun acuerdo con tu banco?

No te queda mas que 
  1. pedir al banco un calculo de la comision por compensacion de riesgo de tipo de interes (hace poco un usuario de rankia dijo que el banco le dijo 0, y luego le cobraron; puedes buscar en mi perfil para encontrar el hilo)
  2. calcularla tu
  3. contratar a alguien para que te la calcule

para poder tomar una decision con toda la info.

Saludos
#3

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Buenas!!

Gracias por la respuesta.

Dacia eso por que me lo ha comentado la directora de oficina de mi actual banco (Bankinter).
Al parecer con la reforma de la ley hipotecaria que se hizo en verano de 2019, se fija en un 2% el máximo a pagar en concepto de comisiones.

Dicho esto yo estoy totalmente de acuerdo, es decir, son 2 tipo de comisiones diferentes y no tengo muy claro que la información que me han dado sea verídica 100%...
Por eso preguntaba por aquí a ver si alguien sabe o tiene certeza sobre este asunto.

La verdad es que no lo ponen nada fácil para que la gente de a pie entienda y gestione este tipo de operaciones.

Lo de contratar a alguien lo tengo en mente, pero si consigo averiguar si ese 2% es el único que tendría que abonar (aparte de lo demás), tal vez ni me interese hacer subrogación.
#4

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Eso del 2% maximo es la primera vez que lo oigo. He hecho una busqueda rapida (no mas de 1 minuto, busca tu mejor que al final te juegas mucho) y no he encontrado nada.

Saludos
#5

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Bueno he preguntado a un asesor financiero y me ha dicho lo mismo que la directora del banco, que el máximo que se puede cobrar con la nueva ley hipotecaria es el 2%.

Voy a seguir buscando info para no encontrarme sorpresas...
#6

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Interesante. Estaria bien que le preguntaras que articulo de la ley lo describe, para salir de dudas.

Saludos
#7

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Esto es lo que he encontrado:

En el caso de los préstamos a interés fijo se permite otra comisión (antes comisión por riesgo de tipo de interés, art. 9 de la Ley 41/2007). Se puede cobrar solo en los préstamos a interés fijo o  “en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo”. Es curioso que la Ley no define lo que ha de considerarse tramo fijo, pero entiendo que son los periodos en los que la revisión es por un periodo superior a un año, como establece el art. 9 de la ley 41/2007 (que como hemos dicho sigue vigente). Es decir que se puede cobrar esta comisión –y solo esta- si el préstamo está en un periodo en el que la revisión es en un periodo superior a un año.

Se establece una comisión máxima que se puede cobrar: un 2% durante los 10 primeros años del periodo fijo y un 1,5% durante el resto del plazo. Esto es un avance importante pues antes la Ley no fijaba máximo y admitía la fijación de cualquier porcentaje o la posibilidad de que la comisión fuera el importe total de la pérdida, si bien en ese caso debía establecerse de manera recíproca entre las partes (y por eso nunca se utilizaba como explicaba Gomá).

Un segundo límite es que la comisión no podrá exceder de la pérdida financiera del prestamista. Es también una novedad pues la regulación anterior (el citado art. 9) establecía que la comisión solo se podía cobrar si existía pérdida financiera, pero no que la comisión no pudiera superar ésta,  y por tanto se podía cobrar el porcentaje pactado en su totalidad -que además, como hemos visto, no estaba limitado por Ley-. Habría que añadir que de forma claramente errónea el art. 9 habla de aplicar la comisión «sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación»  siendo evidente que solo se debe aplicar sobre el reembolsado.

Este límite persigue que el Banco solo cobre comisión por el perjuicio económico que efectivamente le produce si amortización. El problema técnico es como cuantificar ese perjuicio económico o pérdida financiera, como la denomina la Ley. La fórmula que utiliza la Ley es bastante compleja, pero su fundamento es sencillo: si el prestatario está pagando un interés más alto que el que el de mercado del momento del reembolso, la amortización anticipada le hace perder dinero. Si está pagando menos, en cambio, el banco podría volver a prestar ese dinero recuperado a un interés más alto y por tanto no pierde ni tiene justificación que cobre nada.

fuente: https://www.hayderecho.com/2019/06/12/la-amortizacion-anticipada-del-prestamo-hipotecario-en-la-ley-de-credito-inmobiliario/


La verdad es que tampoco lo dice explícitamente al 100%, pero si que hace referencia a la fijación de la comisión máxima que se puede cobrar esta fijada en un 2%.

#8

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Ufff lo del legislador espanol es increible. Vaya maranha de leyes.

El parrafo que pones viene de la nueva ley de credito inmobiliario.

Art 23 Reembolso anticipado https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3814

El problema es que la ley no dice que esa comision (que es la comision por amortizacion anticipada) sustituya a la comision por compensacion de riesgo de tipo de interes.

Eso es algo que dice ese abogado de hayderecho.com, y que imagino que deduce del punto 4 del articulo 23 "El prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los préstamos en supuestos distintos de los previstos en los tres apartados siguientes"

Sera interpretacion imagino. La comision por compensacion de riesgo de tipo de interes sigue ahi en la ley de regulacion del mercado hipotecario

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-21086&p=20150428&tn=1#a9

@jabarrio

Como experto en hipotecas; sabes si ha muerto la compensacion por riesgo de tipo de interes o no?

Desastroso, y suerte. Sigue actualizandonos con lo que vayas descubriendo o pase finalmente.

Saludos


#9

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

La compensación por riesgo de tipo de interés murió en 2019 con la nueva ley hipotecaria.

Es imposible que aparezca ni en FEIN ni en escrituras.

Saludos 
#10

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Gracias Jabarrio.

Y para hipotecas firmadas antes de la ley 2019, seguiria siendo aplicable?

Saludos
#11

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Esa comisión es de aplicación en hipotecas anteriores....
#12

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Gracias

@Cerra ya lo ha explicado Jabarrio. Puedes mirar si esta en tu escritura o no. No deberia estar si ya estaba en vigor la ley 2019.

Saludos
#13

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Muchas gracias @Jabarrio y @why so serious!

La verdad me estoy quedando un poco flipado por que he revisado mi FEIN y si que aparece pese a estar firmada con fecha 18/08/19 (la nueva ley hipotecaria entro en vigor el 16 de junio si no estoy equivocado).

Os voy a pegar una captura de la FEIN en el articulo 8 de reembolso anticipado y la 9 que habla de la subrogación.
Si por lo que sea decidiera hacer la subrogación, entiendo que no podrían cobrarme esa comisión por riesgo de tipo de interes?
No se si lo he terminado de entender bien. Lo que si me queda claro es que si cancelo pago el 2% por comisión de cancelación y listo (bueno añadiendo la cancelación registral de la hipoteca, tasación etc...)

#14

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

Hola,

La FEIN habla de comision por pérdida financiera, la comisión por riesgo de tipo de cambio era otra comisión.

La pérdida financiera para el banco si entendieramos que se financia a euribor negativo y te sacaban a ti un 2 hacia que perdiera dinero al devolver pasta. 

Saludos 
#15

Re: Duda Cancelación Hipoteca + riesgo tipo de interés

ahhh ok, pense que se referia a lo mismo, es decir, que la comisión por riesgo de tipo de interes equivalía a la llamada perdida financiera...

Ok, en cualquier caso, entiendo que con la nueva ley de 2019 el máximo que se podría cobrar en concepto de intereses, sean cuales sean, es un máximo de un 2% ¿cierto?

Mira que lo ponen difícil para la gente que no tenemos tantos conocimientos (o ningún) en esta materia....

Gracias por vuestras respuestas, están siendo de mucha ayuda