Consulta entre vender o alquilar una vivienda que ya tengo pagada y sin cargas hipotecarias.

Efectivamente, aunque en realidad no me olvido, creo que es el principal si no el único factor para considerar ambas opciones en una balanza. A mí lo que me patina del asunto es que en mis cuentas realmente lo que ganaría de alquiler no son 700 sino 500, y la diferencia de esos 500 con la cuota de la hipoteca (pueden salir alrededor de 900€ de cuota mensual) es una merma demasiado grande mes a mes. 400€ que salgan de mi sueldo es mucho dinero durante tantos años, que puedo invertir en mi plan de inversión normal (no inmobiliario). Evidentemente la contrapartida es que de otro modo tengo un activo adicional, eso siempre lo tengo presente; y con las cuentas tal cual las has expuesto tú esa posibilidad es mucho más factible que con las que me hago yo, qué duda cabe.

Ese desfase entre las cuentas que yo tengo en mi cabeza y las que exponéis vosotros es el que me "preocupa", o el que me hace dudar de si estaré pasando cosas por alto; de ahí la decisión de abrir este hilo para consultar y aprender con otros puntos de vista.

Los riesgos y la preocupación del alquiler, bueno, siempre entran en la ecuación pero de primeras quería centrarme en la cuestión de rentabilidad pura para ir despejando incógnitas. 
Me están siendo de mucha utilidad vuestras opiniones, muchas gracias de nuevo.

Alquilar tiene 2 ventajas, el 15% del que habla @anrabro y el apalancamiento, que es mucho más barato en inmobiliario. Es ver la deuda como una oportunidad, no un problema.
Obviamente hay unos riesgos y hay que valorarlos. 

Al final, como te decían, la cuestión es si se puede pagar.

Yo estuve en tu situación y ahora tengo un piso para alquilar y también una cartera de inversión, aunque en mi caso las cantidades fueron menores (el piso nuevo lo pagué en 5 años). Es decir, a mí me salieron las cuentas. 

Hay una cosa que no encaja en este asunto:

Si el valor del piso es 200-220K; el importe del alquiler no puede ser 600 euros mensuales, tiene que ser bastante más.
Infórmate bien a cuánto se alquilaría esa vivienda.

Si puedo pagar 600 cada mes por un piso que me costaría en total 210 + gastos (230-240 K€) es un chollo irse de alquiler.

En los sitios más burbujeados.. Madrid, Barcelona... hay pisos por los que piden en venta 500.000 euros o más (y hay que sumarle impuestos) y que se alquilan por 1.300 euros al mes... ya me dirás dónde está la rentabilidad de comprar un piso para alquilar ahí. En ninguna parte..

En Barcelona además los impuestos a la transmisión de una vivienda son más altos que en Madrid, y encima los alquileres ahora están limitados por ley, el propietario no lo puede alquilar al precio que quiera.

En mi ciudad son esos los precios, no sé si quizá en lugar de 600€ podrían llegar a ser a lo mejor 625€ mensuales pero te estoy hablando de precios reales de alquiler en mi misma calle en pisos del mismo tamaño.

Gracias @senor por la ayuda!

Esto lo podría haber escrito yo; me encuentro en esa situación con una salvedad, "putada": cuando compré, este verano, NUNCA pensé que "mi banco de toda la vida" me negaría la hipoteca. Ahora estoy metido en un lío, del que no se como voy a salir y eso que es una hipoteca pequeñita. Si vendo el piso ¿dónde voy a vivir? si no lo vendo ¿de dónde saco el dinero para las escrituras? Es eine grossen putaden. A los pensionistas, todos nos quieren ver muertos.

Gracias @diner777 por el comentario. Es la segunda vez que habláis de lo del 15% pero yo ese punto no lo veo o no lo entiendo bien, ¿es mucho pedir si pudierais explicarlo para un lego en la materia de arrendamientos, como es mi caso? Muchas gracias de nuevo.

Si vendes vas a tener que pagar impuestos por la plusvalía. Si lo alquilas esto te lo ahorras. Por otra parte si compras para alquilar, cuenta que vas a pagar aproximadamente un 10% de impuestos. De ahí viene el 15% de impuestos. 

Los impuestos por la compra de la nueva vivienda son los mismos. Los impuestos por la venta de la vivienda 1, dependiendo del sitio donde esté  y de cuánto hayas ganado, pueden fácilmente estar en el 15% (tendrias que calcularlo, claro).  Pero si lo alquilas, estos impuestos  por la venta te los ahorras.


Saludos 

Gracias @Mbmbmb, si el argumento es la plusvalía en mi caso no se aplica porque no voy a pagar plusvalía por la venta, tal como dije al principio. Ya decía yo que algo no me cuadraba. Igualmente gracias por aclarármelo, ese punto al menos ya lo tengo despejado. Un saludo y muchas gracias de nuevo.

Perdon, se me olvidó completamente. 

Saludos 

Si decides alquilar, te puedes ver en un "caso peor":

Obviamente, si vendes, el "caso peor" es mucho menos "peor"... en este escenario, gana vender.

¿Y qué pasa si no es tan caso peor? Pues que el inquilino no te paga la hipoteca nueva al principio, pero con el paso de los años y suponiendo una hipoteca a tipo fijo, la hipoteca no sube y el alquiler sí, y la jugada sale bien. 

Pero para no hacer trampas comparando una opción sin riesgo contra una con riesgo, deja que plantee otro escenario: Vendes el piso, lo que sacas lo inviertes en bolsa, y con las ganancias de bolsa vas pagando tu hipoteca.

Aquí habrá bastante consenso en que esto es una aberración; endeudarse para tomar riesgos invirtiendo no parece buena idea, ¿verdad? Pero ojo, que si sale bien, es mejor aún que lo del alquiler, la rentabilidad media de la bolsa es mayor, y con menos gastos y mejor fiscalidad que el alquiler. 

Pues si esto es una aberración (y generalmente lo es), lo del alquiler es también una aberración, porque no deja de ser endeudarse para invertir. Y no es buena idea hacerse cuentos de la lechera sobre cómo queda el hermano que invirtió (en bolsa o en ladrillo) y le fue bien frente al que no invirtió, porque las inversiones no siempre salen bien. Por eso, invertir se invierte el dinero que a uno le sobra; lo de invertir de prestado lo carga el diablo... incluso aunque una hipoteca a tipo fijo sea la forma menos mala de invertir de prestado.

Alquilarlo es una loteria viendo el tema okupacion y viendo las nulas soluciones que ponen estos gobiernos de turno no dudaria en vender. En mi comunidad hace año y medio vinieron de alquiler una familia Rusa de buena situacion economica, pagaron solo el primer mes y ahora los propietarios estan de juicios y demas...