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Parciales, Impuestos y altos rendimientos

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Parciales, Impuestos y altos rendimientos
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Parciales, Impuestos y altos rendimientos
#1

Parciales, Impuestos y altos rendimientos



Octubre Y noviembre es "tiempo de impuestos" para aquellos que extendieron sus declaraciones de impuestos, como comprador de deudas hipotecarias, se le presentarán excelentes oportunidades para lograr rendimientos astronómicos. Para aquellos de ustedes que son nuevos en la inversión en hipotecas, la temporada de impuestos presenta una multitud de oportunidades, especialmente en este mercado.  Muchas veces los  Flippers Inmobiliarios se ven forzados a vender sus propiedades utilizando alguna forma de financiamiento de los propietarios (Seller Finance).

En esta época del año, los Flippers u otros "distribuidores" de bienes raíces que se ven obligados a vender sus propiedades utilizando el financiamiento del propietario ahora están llevando sus transacciones a sus CPA (contables). Obtienen una gran dosis de realidad cuando su CPA les dice que el IRS considera que la Hipoteca que crearon es considerada efectivo. En otras palabras, estos inversores van a tener que pagar impuestos, EN EFECTIVO, sobre sus ganancias en papel. El problema es que muchos no tienen dinero en efectivo para pagar al Tío Sam.

Un ejemplo de ello fue un Flipper en una situación difícil que me llamo necesitando dinero en efectivo. Los terminos de la Hipoteca serian asi (para sencillez y brevedad)

N = 360
I/año= 9
PV = -100.000
PMT = 804,62
FV = 0

El Flipper  había vendido varias propiedades a través de la financiación del propietario. Debido a que no era un inversionista, sino más bien un comerciante de bienes raíces, el IRS consideraba que todas sus ganancias en papel, que se pagaban con el tiempo, eran las mismas que recibir todo el efectivo.  Por ende ahora el tiene un gran problema fiscal. El rehabilitador necesitaba $28,000 para pagar sus obligaciones tributarias, pero solo tenía el papel hipotecario  para mostrar sus esfuerzos. Este billete en  particular era de $100,000 fue la mejor Hipoteca que tuvo.   Puedes comprar 5 años de pagos y Por $28,000?", preguntó el inversionista.

Veamos cómo se ve esto:

N = 60
I/AR= ?
PV = -28.000
PMT = 804,62
FV = 0

Si usan sus calculadora financiera vera que la maquina da un rendimiento del 23.95%!!   Haría este trato por un rendimiento del casi 24%? Apuesto a que si, verdad?  Cuando obtengan rendimientos como este, comiencen a "distribuir la riqueza" y aumente su rendimiento al mismo tiempo. Llamé a uno de mis inversores y le pregunté si quería obtener un rendimiento del 12% en una hipoteca  bien asegurada. "Por supuesto", respondió ella.

Cómo es su posición?

Para que mi inversionista reciba un rendimiento del 12% durante 60 meses en $28,000, necesita un flujo de efectivo de solo $622.84. Restando esto del pago de $804.62, y recibiré $181.78 al mes durante 5 años, o $10,906.53, con $0 dinero en el trato.  Esta industria es tan inmensa, que es como estar en un oceano y usted sale a pescar. Puede comprar deudas de todo tipo, casi sin fin. Deudas comerciales, de negocios, de hipotecas, de tarjetas, medicas, fiscales etc etc.. Obviamente, unas deudas representan mas riesgos que otros, lo importante es especializarse en un "nicho", pero esta es una idustria donde no se necesita una fortuna para empezar.. Lo que si se necesita es EDUCACION! (Y mucha).

Saludos
#2

Re: Parciales, Impuestos y altos rendimientos

Saludos Geoff. Permítame saber si hice bien mi homework.
 
PV: 100.000 que es el total de dinero que tiene el Flipper en una deuda hipotecaria a través de financiación del propietario si le pagaran hoy.   

Los términos de la Hipoteca que tiene el Flipper es la siguiente: 
N = 360
I/Y= 9%
PV = -100.000
PMT = 804,62
FV = 0
 
Si el Flipper se queda con este seller finance en total su  FV seria de 2,946,110.43 en 30 años. Recibiendo pagos mensuales de PMT = 804,62 
 
El Flipper, ante la necesidad de tener que pagar $28,000 al IRS y no tener el cash, se acerco a usted para venderle esa nota hipotecaria.
 
 Escenario 1 
Usted le podría haber comprado al flipper 5 años de esa nota hipotecaria por $28,000

De esta manera:
N = 60
I/Y= 23.95% 
PV = -28.000
PMT = 804,62
FV = 183,279.88 
De hacer este trato usted tendría un FV de:  183,279.88 – 28,000 : 155,279.88 En 5 anos si no vende la nota antes. 
 
Escenario 2
Usted llama a uno de sus inversores y le vende la deuda de $28,000 con un rendimiento de 12%
N = 60
I/Y= 12%
PV = -28.000
PMT = 622.84
FV = 101,734
Es decir el inversionista tendría un FV: 101,734 – 28,000 : 73,734 en 5 anos 
 
 
Usted recibe $181.78 al mes X 60 meses o $10,906.53, con $0 dinero en el trato.  
 
Waooo!! sí mis cuentas están bien. Esto es fascinante y es un océano de posibilidades de aumentar el rendimiento.

Porque podríamos ofrecer esa deuda a un 8%, 10%,etc. 

O por qué no estructurarla con  24% que al principio pero haciendo un split de la deuda. 

Por ejemplo pagarle a un inversionista 12% pero con la nota este estructurada a 24% 
 
De esta manera como usted lo hizo anteriormente:
N = 60
I/Y= 23.95%
PV = -28.000
PMT = 804,62.   
FV = 183,279.88

El Inversionista invierte $28,000 cobra mensualmente sus 622.84 por 5 anos con un 12% teniendo un FV de 101,734
N = 60
I/Y= 12%
PV = -28.000
PMT = 622.84
FV = 101,734 - 28,000 : 73,734


Pero como la nota esta en realidad paga 24% usted recibiria  $181.78 al mes X 60 meses o $10,906.53, que en el remanente del PMT pero con un FV de: 183,279.88 - 101,734 del inversionista total  $81,545.88  con con $0 dinero en el trato 



Hahaha Esto es así o se me hue la olla???

Gracias Geooff Usted es un crack...



#3

Re: Parciales, Impuestos y altos rendimientos

Hola hermano

Cuando compras una deuda Hipotecaria (o cualquier deuda) las posibilidades de aumentar el rendimiento son infinitas. Es de los pocos (quizas el unico) instrumento que existe donde puedas hacer esto.

Hay dos factores cruciales:

1-El descuento
2-El Valor del Tiempo

Cuando comienzas a entender el VALOR DEL TIEMPO DEL DINERO y cómo el
variables de flujo de caja interrelacionadas, se obtendrán diferentes técnicas que se pueden utilizar para maximizar su potencial de hacer dinero.

Qué pasa si cambiamos dos variables? Veamos:

Digamos que te ofrecieron una deuda con un saldo de $10,000 al 7%, pagadero
mensualmente por 10 años con pagos de $116.11. Así es como se veria:

N: 120
I/YR: 7
OV:-$10,000
PMT: $116.11
FV: 0

Ofreciste comprar el billete por $6000 y fue aceptado. (No es raro que los billetes pequeños se descuenten al 40% o más). Ahora echemos un vistazo a su rendimiento:

N: 120
I/RY: 20
PV:-$6000
PMT: $116.11
FV: 0

Solo en el descuento ya tienes un rendimiento del 20%!!!!!!!

Diras, pero yo  quiero RENDIMIENTOS OBSCENOS!! De acuerdo, de acuerdo. Modifiquemos un par de variables y veamos qué pasa. Después de comprar la deuda, vas al pagador y ofreces cortar el tasa de interés a la mitad, si duplicará los pagos. El pagador está de acuerdo. Aun
aunque pagué solo $6,000, el saldo del pagador sigue siendo de $ 10,000. Qué hizo
cambiando las variables al número de pagos?

Recuerda amigo que las variables están interrelacionadas. Desde que cambiamos la tasa de interés y el monto de los pagos, esto va a afectar a N. El efecto que el cambio de la tasa de interés y el monto del pago tiene en el El número de pagos es la clave de por qué este es un buen negocio tanto para usted como para usted y el pagador.

Por qué el pagador haría esto? Es para su beneficio, por eso. La modificación se verá así para el pagador.

N: 46.08
I/YR 33.28
PV: -$6000
PMT: $232.22
FV: 0

Con este pequeño ajuste tus rendimiento aumentaron al 33.28%!!!!!  Acabas de convertir un billete del 7% en un rendimiento de más del 33%. (No te preocupes por el .08 en la sección N. Cuando amortizas la nota, el último pago será ajustado para reflejar esta fracción)

Vamos a suponer que deseas vender parte de la Hipoteca a un amigo o inversor.. Vamos a decir que quieras vender el 50% de la Hipoteca. Para que esto sea atractivo, le ofreces una tasa de rendimiento que supera con creces cualquier cosa que pueda obtener en el banco.
Digamos que le darás un rendimiento del 12%. Aquí está la posición de tu inversor.

N: 46.08
I/YR: 75.77
PV: -$1729.46
PMT: $116.11
FV: 0

Bingo!!!!! acabas de dar tremendo Home run!! Obtienes el rendimiento astronómico del 75,77%. Conociendo los conceptos del Valor del Tiempo del Dinero, usted fue capaz de convertir un mísera Hipoteca del 7% en un rendimiento del 75,77%.



Veamos esta deuda en particular.

El balance es de $90,209.53 Y se compro en $51,200.. Porque este descuento del mas del 50%? Porque era una Hipoteca que no se estaba pagando y el fondo que me lo vendio lo compro por $$12,000.. Modifico los terminos y la deuda volvio a ser "performing".. Ademas hay que tomar en cuenta que esta Hipoteca es de segunda posicion (que usualmente tienen mas grandes descuentos).

Pero Geoff, porque comprarias algo en segunda posicion? No es mas arriesgado? Bueno, si miras bien, el balance de la Hipoteca en primera posicion es de solo $21,384 dolares y la casa esta tasada en $494,833 dolares!!!  Tiene equity "de vicio"!!!! 

La Hipoteca paga $514,81 al mes y faltan 315 meses..

$514.81 x 315 = $162,165.15... Yo no voy a esperar 315 meses para ver mi dinero, asi que hago?? Puedo vender parte de la Hipoteca, digamos el equivalente $100,000, recuperar mi dinero, ganarme el spread y seguir recibiendo flujo de caja cada mes en el correo.. O puedo pedir prestado con la Hipoteca en garantia digamos que unos $100,000 al 2,5% anual Y los pagos serian $395 al mes, asi que seguiria ganando $119,81 al mes.

Porque es mejor endeudarse con la Hipoteca en garantia?? Porque es 100% libres de impuestos. 

En cualquieras de los dos ejemplos, mi rendimiento sera mas del 100%. Y como puedes ver, hice absolutamente NADA!!!  Y recuerda, la case valia en ese momento casi $500K, en caso de no pagar y hacer foreclosure, te quedas con una casa de $500K por solo $51,200 Y si usas un inversor que te preste para comprar la deuda, digamos que te preste $75,000, te clavas $25,000 por comprar (libres de impuestos) Y cuando refinancie la deuda le pagas a el y aumenta tu cash flow al mes.

En este ultimo ejemplo tu rendimientos son INFINITOS!!!

Abrazos
#4

Re: Parciales, Impuestos y altos rendimientos

Magistral! 

El uso de la calculadora financiera es como leer partituras musicales que cuando se aprende a usar y se colocan o se cambian, los factores dan notas melódicas inesperadas. 

Es arte puro matemático.

Gracias