Alquilar, Vender para comprar, Vender para amortizar o Vender para invertir

 

Hola. 

Tengo una duda existencial de esas que se ha resuelto múltiples veces, pero no por ello sencilla en cada caso. 

La pregunta del millón es, ¿Vendo o Alquilo la casa actual? 

Para poneros en antecedentes. Somos una pareja que trabaja en el mundo de la informática con sueldos superiores a la media y muchos años de antigüedad en la empresa, que poseemos una casa en propiedad y nos hemos comprado otra que nos la dan a finales de este año si el COVID deja. 

Por otra parte, disponemos una cartera de fondos indexados en la que hacemos aportaciones mensuales y una vez nos den la casa, seguiremos igual, con aportaciones mensuales, al igual que en los planes de pensiones. 

Ahora, para no poner cifras de dinero reales, pondré porcentajes para que os hagáis una primera idea. 

Con estos porcentajes para una vivienda nueva de 200.000€ (por ejemplo) saldrían los siguientes importes y tomaré esos 200.000€ a partir de ahora como referencia en todos los importes. 

De los ahorros que tenemos, vamos a utilizar más de la mitad para rebajar la hipoteca cuando negociemos con el banco así que, 200.000€ (precio vivienda) + 25.000€ (iva + gastos) - 40.000€ (ya pagados) – 70.000€ (tirando de ahorros), nos quedará inicialmente una hipoteca de 115.000€ 

Mi pregunta es “sencilla”. ¿Qué hago con la vivienda actual? ¿La vendo o la alquilo? 

Me pediréis datos para saber si la opción de alquilar es factible o no. 

La vivienda está en Madrid, en un barrio humilde pegado a la M40, la compramos hace 15 años y el edificio tiene unos 60. La casa está bien, la reformamos al entrar y tanto para alquilar como para vender, está para entrar a vivir sin ningún problema más que pintar. Tarima, calefacción individual con caldera relativamente nueva, lo malo, una sola habitación y tercero sin ascensor. 

Se podría alquilar por unos 6.000€ anuales tirando a lo bajo – 1.500€ de gastos tirando a lo alto, el beneficio anual serían unos 4.500€, lo que daría una rentabilidad bruta del 5.6% (4.500€/80.000€), luego vendría hacienda claro está. En los gastos he incluido comunidad, ibi, seguro de impago y un poco para ir ahorrando para arreglos y desperfectos que fueran necesarios. 

Pero no me convence alquilar la vivienda actual porque sé que tendría que cambiar al poco el suelo y al ser un tercero sin ascensor costaría alquilarlo un poco más de lo normal. Si lo vendemos y compramos otra, según idealista, hay viviendas en primera planta de 2 dormitorios por un precio de 60.000€. Y siguiendo los mismos cálculos anteriores de 4.500€ anuales de beneficio, daría en este caso una rentabilidad bruta del 7.5%. Esto nos dejaría una vivienda que se podría vender o alquilar de forma más sencilla, creo yo. 

La opción de liquidar el máximo de hipoteca no me termina de convencer porque ahora los intereses están muy baratos y en un fondo global Vanguard o Amundi sacaría a largo plazo más del 1.5% de interés de las hipotecas fijas. 

Como he dicho antes, alquilar la vivienda actual no me termina de convencer tampoco. 

Las opciones que más me gustan y que haré una de ellas es, vender y mitad para hipoteca y mitad para fondos, o vender y buscar con calma una casa alquilable, en la misma zona (no es de las mejores zonas pero por lo menos me la conozco mejor que otras) y más barata que la actual y así tener una renta recurrente. 

Y vosotros en estas circunstancias, ¿qué haríais? No sé si con los datos que doy os es suficiente o no. 

Y si habéis llegado hasta aquí, muchas gracias por el esfuerzo. 

soy mas de bolsa que de vivienda. la vivienda da poca rentabiliddad y mucho trabajo

pero si tuviera una vivienda no la venderia solo para no pagar gastos e impuestos

Mi opinión (muy) personal. 

Veo que piensas mantener fondos y liquidez. Coincido. 

La vivienda actual, en mi opinión barrio fuera de la M-30 en unos meses... Inalquilable. Tercero sin ascensor y un dormitorio... Inalquilable. El Gobierno ya ha dicho que 20% de paro. Yo vendería ahora y esperaría para comprar algo por lo que saqueis que este más céntrico o que se alquile mejor , buena idea lo de dos dormitorios. Y no me endeudaria nada para comprar esa segunda propiedad. 
Saludos

Coincido contigo.

Según ha descrito el forero la vivienda y su ubicación, yo me quitaría de encima esa vivienda YA.

Saludos.

Gracias  Mbmbmb por la opinión, lo que busco es eso, un poco el feedback de los foreros.

Lo que tengo claro es que la venderé, lo que comenté en mi primer mensaje y que corroboras tú, es que un tercero sin ascensor con un dormitorio es dificilmente "colocable".

Lo que no termino de enternder que quieres decir con la siguiente frase

Para poder adquirir la vivienda nueva sin hipotecarme debería vender la vivienda actual (que lo haré) y con el total de la venta más el total de los ahorros, liquidar la futura hipoteca. Pero esto me dejaría sin un duro de ahorro y eso no lo veo. Venderías incluso la cartera de fondos para no tener hipoteca?? No crees que coger una hipoteca al E+0.89 (por ejemplo en MyInvestor) es una buena opción aún teniendo el dinero (en otros instrumentos) y así poder seguir invertido?? Mi idea no es endeudarme hasta el cuello, la cuota no va a suponer más del 15% de nuestros ingresos mensuales actuales.

Gracias de nuevo por las opiniones.

Gracias Euro sport, cada vez estoy más convencido de eso.

Mi problema viene después, de si invertir ese dinero en fondos o intentar conseguir otra vivienda mejor, para alquilar.

Yo entiendo que Mbmbmb  se refiere a que no se endeudaría por una segunda vivienda para alquiler, no para comprar vuestra nueva vivienda. Entiendo que dejaría el dinero proveniente de la venta en un fondo, plazo, cuenta, lo que sea, a la espera de esa oportunidad a la que poder lanzarse sin necesidad de contar con los bancos. 

saludos

Me refiero a que no pediría una hipoteca para comprar la vivienda que se destina a alquiler. Si me parece bien pedir una (pequeña) hipoteca para la nueva vivienda habitual y mantener liquidez, es decir, no quedaros sin fondos/acciones/etc. Vamos, pediría hipoteca para la nueva vivienda habitial, vendería la vivienda en la que vivís ahora, dejaría un dinero invertido y el dinero de la venta de la vivienda en la que vivís ahora mismo lo usaría para comprar otra vivienda para destinarla a alquiler, mejor situada, dos dormitorios, lo que comentamos antes.

Saludos 

Estoy de acuerdo contigo, vender y luego comprar algo más asequible es una muy buena opción. Pero hay que tener en cuenta todo lo que esta ocurriendo actualmente, ya que al estar todo tan revuelto, yo no me apresuraría a tomar decisiones.

Yo vendería y reduciría la hipoteca de la nueva al máximo posible, siempre dejando un colchón para necesidades.  Desconozco cómo de fijo es el trabajo que tenéis, dices que lleváis muchos años. Pero ante cualquier posible escenario, que nunca se sabe, la tranquilidad de no tener deudas no tiene precio. No digo que quites toda la hipoteca si eso va a suponer quedarse sin ahorros, pero redúcela al máximo posible. 

Yo opto por vender ahora por lo que se pueda (vienen tiempos difíciles y tendrás que bajar el precio de lo que tendrías pensado) y según vayan surgiendo los acontecimientos en próximos meses, años en el tema de la vivienda tanto de compra como de alquiler, compraría otra casa para alquilar, amprtizaria  hipoteca o lo dejaría como liquidez para ver como se desarrolla todo y poder colocarlo donde más interese 

Ah si, eso lo tengo claro, pedir una hipoteca para destinar la vivienda al alquiler no lo voy a hacer. Vienen mal dadas y al final te comes la casa y la hipoteca... Es como invertir en acciones/fondos sólo lo que sé que no voy a necesitar en 5/10 años vista.

Mi idea es lo que comentas, vender cuando pueda y reservar el dinero para comprar algo (sin poner yo más dinero del que saque por la actual) con dos dormitorios y que no sea un tercero sin ascensor cuando surja la oportunidad.

Lo que pasa, es que todo el mundo dice: "vende ahora", y claro si vendo ahora me voy debajo de un puente o tendría que pagar un alquiler para 6 meses y muchos te piden mínimo un año. Así que, no me queda más remedio que esperar a vender la actual hasta que la nueva por lo menos no esté en proceso de pedir la LPO y todavía le queda mínimo 3 meses. Me parece que me voy a comer una pequeña bajada hasta que pueda ponerla a la venta,.

Sí, sé de lo que hablas, llevo sin hipoteca tres años y se vive mucho mas relajado, puedes mandar al jefe de turno a la m... o cambiar de trabajo sin presión alguna. 

Pero también es verdad, que si pido una pequeña hipoteca eso me ayudaría a no descapitalizarme y a las malas si el día de mañana mi pareja y yo nos quedasemos sin trabajo, tendríamos la parte de los fondos y ahorros para ir tirando unos cuantos años porque la hipoteca pretendo que sea baja y encima amortizar todos los años. Y oye, si me tengo que poner a trabajar de lo que sea, me pongo, no me va a dar vergüenza ninguna.

Yo en estos casos soy de jugarmela. Me explico. Pondría mi vivienda actual a la venta ya. Cuenta que no la vas a vender mañana, sino probablemente dentro de dos o tres  meses. Cuando negocies la venta puedes firmar un contrato de arras a dos o tres meses vista. Y ahí con un poco de suerte han pasado 6 meses y te han entregado la casa nueva. Si no es así efectivamente necesitarás un par de meses (máximo) con tus cosas en un guarda muebles y un alquiler temporal. En Madrid ahora mismo los pisos de Airbnb están baratitos, así que sitio vais a tener. La ventaja es que vas a tener una menor desvalorización de la casa actual. La desventaja pues la incertidumbre y que vas a pagar algo por el alquiler puente. 

La otra opción, que es más cómoda, es esperar a que os entreguen la casa nueva y poner a la venta la casa actual. La ventaja principal es la comodidad y la desventaja es la desvalorización que previsiblemente tenga la vivienda actual. 

Ninguna de las opciones es perfecta. Merece la pena estar incómodo unos meses por ganar unos miles de euros? No lo se, depende de vosotros. 

Saludos

Otro punto negativo es el teletrabajo, los dos lo estamos haciendo y nos han dicho que con la situación actual, hasta septiembre/octubre no esperemos volver a las oficinas, así que, irnos a un airbnb nos supondría tener que coger una tarifa de móvil ilimitada en caso que no tuviera internet decente, más pasta.

Otra opción, podría ser ponerla ahora y lo que tu dices, en hasta dentro de 2/3 meses no se vendería. Pero se podría vender con la condición de un alquiler de X meses (establecido en el contrato) hasta octubre/nobiembre que tendría la casa o podríamos ir a trabajar a las oficinas.

La verdad que la comodidad de estar en la casa actual hasta que nos diesen la nueva es un punto muy a favor.