Opciones para compra obra nueva parada

Hola a todos, os expongo un caso creo que algo complejo a ver si alguien puede arrojar algo de luz y/o consejo. 

Somos un grupo de 4 personas que tenemos la oportunidad de comprar una obra nueva parada con el objetivo de acabarla y, o bien alquilar las viviendas o venderlas (no está previsto que sea para uso como vivienda habitual de ninguno de los miembros).

Nuestros datos:

- 3/4 miembros trabajadores por cuenta ajena con contrato indefinido, más de 4 años de antigüedad 

- 1/4 miembros con contrato temporal trabajando para la administración 

- Ninguno de los miembros tiene préstamos, hipotecas o deudas de ningún tipo con ninguna entidad  

- Ninguno de los miembros tiene propiedades 

- Ahorros disponibles 120.000 €

Datos del inmueble:

- Obra nueva parada compuesta de 4 viviendas con trasteros + 1 local. Precio por el que lo compraríamos: 200.000 €

- Previsión de precio de venta (todas las viviendas y local) si estuviese acabada la obra: entre 500.000 € (escenario pesimista) y 800.000 € 

- Precio estimado de tasación del solar (sin contar la obra sin terminar que contiene): 140.000 €

- Importe necesario para terminar la obra (proyecto, licencias, ejecución de obra, etc.): 100.000 € - 150.000 €

Nuestras cuestiones son:

- Por lo que conocemos establecer una comunidad de bienes podría ser la forma más práctica para establecer este proyecto y conseguir la financiación necesaria. Alguna recomendación o consejo en cuanto a que forma coger para tener cierta seguridad y acceder a opciones de financiación?

- De cara a la financiación, qué opciones tendríamos con los bancos para acceder a préstamos/hipotecas de promoción dado que somos 4 particulares y con los datos anteriores?

(Todos los importes son antes de impuestos.)

Muchas gracias a todos de antemano por la ayuda!

 

Para mi el primer problema, y no es el menor de ellos, es que a un banco le costará entender que os metais a promotores sin ninguna experiencia, y que os financien parece complicado.

Buenas tardes.

Particulares, sin experiencia, sin propiedades a vuestro nombre, sin avalistas...:

Entre ninguna y -3

Saludos.

Otro problema es la toma de decisiones ... ¿Quién la toma? De mera colegiada, por votos o montáis una asamblea solo para decidir los azulejos !!!!

Bueno y ya si uno de "los socios" quiere una de las viviendas resultantes para él, el lío va a ser la leche, porque claro, tendrá que ser a "precio de socio" .... con lo cual este "precio" es contea vuestro posible beneficio, el de todos.

Ah, por cierto una CB carece de personalidad jurídica, por tanto nadie prestará a una CB, nadie..... prestará (y lo dudo) a los socios de forma personal, con lo cual estaréis garantizando con vuestro patrimonio y de manera solidaria ...

Por tanto precisais de una SA o SL, y será nueva (claro) ... y a una empresa sin actividad o que la inicia ahora, las posibilidades de financiación son la que indica Jexs71

Muchas gracias a ambos por vuestra respuesta. Ambas son de gran ayuda y vienen a confirmar la mayor parte de nuestras suposiciones iniciales.

Por lo que veo la única opción sería que lo tratásemos como autopromoción. Es decir, que cada uno de nosotros 4 solicitase una hipoteca a nivel personal al banco y ver si encontramos algún banco que aceptase esa fórmula (aunque solo al escribirlo ya veo lo remoto de las opciones).

Se os ocurre algún opción a parte de huir para poder realizar este proyecto?

Gracias,

Bajo esta perspectiva tendréis mucho mejor la consecución de financiación, siempre que vuestros centros de trabajo esten cercanos, porque como la finca esté a 100 km. de ello, es posible que no cuele.

Tendréis que hacer la división horizontal "en construcción", caso de que no esté efectuada, y se puede hacer en el momento de la compra. Tiene costes y no son baratos, pero no va a ser algo determinante en los presupuestos.

El siguiente asunto es el local, que tendréis que adquirirlo en indiviso o bien crear una sociedad para ello, y ahí la financiación dificilmente podrá superar el 60%

En cuanto a financiación, "repartir fincas" y la temática juridica, tiene solución bajo esta nueva perspectiva, excepto lo la distancia, si fuere el caso.

Los problemas os pueden venir en cuanto a las relaciones "intersocios", es decir para empezar la asignación de cada unidad, luego la elección de calidades, porque como empeceis con modificaciones sobre la marcha, se os dispara el presupuesto y la financiación se os queda corta, y una hipoteca no es algo flexible a la hora de ampliar.

Hay que dejar las cosas muy claras en sus comienzos y recomendaría por escrito de forma muy detallada.

Luego hablad con el arquitecto y con el aparejador, porque aun eligiendo a otros, los anteriores tienen que hacer la cesión, que puede suponer pagarles lo debido por la promotora.

También vigilad lo del seguro decenal existente.

Habrá que pedir todas las hipotecas en el mismo banco, pero con la finca ya dividida horizontalmente y asignada cada una de ellas a una o unas presonas, y los desembolsos se harían al mismo tiempo, dudo que esto se pueda llevar a cabo, implicando a más de un banco.