Otro hilo sobre alquilar o vender vivienda...

Como inversión no sé, pero como operación, la venta del piso por 120.000 cuando te costó 156.000 es mas bien ruinosa.

Otra cosa es que no haya perspectivas de que ese precio de venta sea mucho mayor en el futuro, entonces quizás sea mejor aflorar ya la pérdida en vez de esperar. Para saber si alquilarla es un buen negocio tendrás que tener en cuenta todos los gastos asociados al alquiler, ver cuanto queda neto y calcular la rentabilidad, luego compararla con la que puedas conseguir en otros productos o inversiones.

Tienes razón, pero compré en los años de burbuja inmobiliaria porque no tenía más remedio y de aquellos polvos...

 

Gracias leopol72

A esos precios te sale un rendimiento bruto del 4,42% sobre el precio al que compraste (en realidad, menor ya que habría que sumar los gastos a los 156.000€) y un 5,75% sobre el precio al que podrías venderlo ahora.
En mi opinión, salvo que sepas que el precio al que lo puedas vender en un futuro sea menor, yo lo alquilaría al menos una temporada.
Pero recalco, es mi opinión, no una verdad absoluta, ni siquiera una recomendación.

Dado que esos rendimientos que has calculado son superiores a los intereses que tendrá que pagar por la otra hipoteca actual, yo también creo que es mejor alquilar.

Saludos

El alquiler de tu vieja vivienda va a pagar la hipoteca de tu nueva vivienda, y vas a ser propietario de 2 viviendas, de las cuales podrías vender cualquier en el futuro y además de ganar el alquiler de muchos años, luego añadir a ello el dinero de la venta, que seguramente sea superior a la cantidad de venta actual.

En mi opinión no hay color, ALQUILAR.

totalmente deacuerdo con HATRIX

Muchas gracias a todos, me habéis aclarado bastante las dudas. Yo me planteaba alquilar desde el principio, aunque necesitaba consejo de los sabios del foro y de la gente que sabe bastante más que yo de esto (que en este foro hay muchísimos).

 

Gracias de nuevo

Leopol72, la práctica totalidad de las personas que compraron vivienda entre el 2003 y el 2008 -y no son pocas- están en esta misma situación o peor, la diferencia, es que  Alfonmart primero es consciente de ello (la mayoría no lo son) y segundo y mas importante, tiene la valentía de decirlo, cosa que en mi opinión le honra. 

 

A pesar de ser un abosuto defensor de la inversión en alquiler, en este caso voy a discrepar del consenso. 

1. Por Ratios : 

Tanto para comprar como para vender es muy útil utilizar el ratio del 1% o de las 100 veces. No me voy a extender mucho, porque aquí está explicado con detalle. 

Basicamente se busca una vivienda que tenga una relacción de precio / alquiler de 100 veces o alquiler / precio del 1%. 

Con este ratio se obtiene una rentabilidad bruta del 12% anual, que normalmente se queda en una rentabilidad neta del entorno del 6 al 8%, dependiendo de los gastos, impuestos etc ... que tenga 

De acuerdo a este ratio, cuanto mas abajo de las 100 veces estés mejor es la compra y peor es el alquiler y cuanto mas por encima de 100 veces, peor es la compra y mejor es el alquiler. 

En este caso:  120.000 / 575 = 208 veces. Es decir es 2,08 veces "peor" que una vivienda de ratio 100 veces, que sería el objetivo. 

Por ratios la decisión es clara : Vender.

2. Por Rentabilidad Vs. Riesgo. 

Aunque ya hace tiempo que no lo miro (es engorroso) pero la WACC bruta mínima para inversión en inmobiliario (comprar-para-alquilar) en España, con el estudio del   Costo Promedio Ponderado de Capital o WACC. estaba en el 7,64% 

Esto significa que una inversión por debajo de ese porcentaje de rentabilidad no sería "optima" desde el punto de vista de rentabilidad-riesgo. Sería el listón pro encima del cual estar. 

En este caso, la rentabilidad bruta estaría en 5,75% con lo que estaría como un 25% por debajo de este "mínimo" 

3. Por Riesgo "puro y duro" 

El alquiler, como cualquier inversión, tiene riesgo, es algo inherente a ello y simplemente hay que saber que lo hay, entenderlo, evaluarlo y tomar la decisión que corresponda. En este caso, un riesgo a evaluar es el impago. Al ser una única vivienda en alquiler, el riesgo es del 100% (1 vivienda en alquiler / total viviendas en alquiler). 

La cuestión es evaluarlo con el famoso coeficiente de "perdida de sueño" : ¿teniendo en cuenta la hipoteca de 560 del piso nuevo y si tuvieses que pagar la hipoteca del piso alquilado sin tener el ingreso del alquiler, cuanto te quitaría el sueño? (nada, muy poco, poco, algo, mucho, de la hostia ...) 

Ese riesgo (y otros) hay que tenerlo en cuenta y en función del "coeficiente de sueño" tomar la decisión que corresponda, hacer un seguro, buscar alternativas, o simiplemente olvidarme del tema. 

Mi consejo : 

1. vende la casa : 120.000 (ojo que te negociarán el precio) 

2. amortiza lo que queda : - 8000 

3. utiliza lo que te queda (112.000) para comprar 2, 3 o 4 pisos (*) que cumplan o estén por debajo del ratio de 100 veces. 

Cuantos mas compres menor será la probabilidad de impago total. En el caso de 3 será del 3% en el caso de 4 será del 0,39% y si comprases mas ya estarías en el campo del 1 por mil

 

 

 

 

 

 

Qué barbaridad Iaowei1500... nivelazo de respuesta, la primera vez que leo algo así. Voy a tener que investigar un poco más sobre el tema porque está por encima de mi nivel de conocimientos.

En cuanto al coeficiente sueño, si tuviera impago me picaría pero podría afrontarlo sin problema, además contrataré un seguro de impago (unos 250€ al año).

Comprar 3 viviendas para alquilar con esos 112.000€ me parece a priori un quebradero de cabeza.

De todas formas creo que voy a alquilar, a ver como me va...siempre estaré a tiempo de vender, espero que se revalorice.

 

Gracias por tu gran respuesta.

 

 

Comprar 4 pisos con 112.000 euros.

Me he "quedao" muerto. ¿impuestos incluidos?

Un 12% de rentabilidad no es imposible pero no es nada fácil, y los gastos NO te reducen a un 6%. 

Créeme que sé de lo que hablo.

Saludos.

Jtorres, tengo claro que sabes de lo que hablas, es todo un placer (y un honor) tenerte en este tema. 

Vamos por partes, 

1. Impuestos y gastos de "operación" : en ambos casos dependerán, del piso concreto, de la comunidad autonoma o de puedan o no ser desgravables, por eso la rentabilidad, se suele calcular bruta y después cada comprador en función de sus posibilidades frente al fisco, analiza su rentabilidad neta. De esta forma se pueden comparar peras con peras, sin meter el factor fiscalidad en la ecuación. 

ídem para el caso de los gastos correspondientes a reforma, que dependerán tanto de lo que requiera la vivienda como de si los gastos serían desgavables o no.

2. Objetivo : 4 pisos con 112.000 euros : 6 opciones en capitales de provincia 

Cuenca : https://www.idealista.com/inmueble/83432456/  25.000 eur Rent. Bruta Estim. 14,4%

Albacete : https://www.idealista.com/inmueble/35162228/  26.000 eur Rent. Bruta Estim 24,%

Murcia : https://www.idealista.com/inmueble/81189809/  24.900 eur Rent. Bruta Estim. 19,2%

Almeria : https://www.idealista.com/inmueble/31545372/ 25.000 eur Rent. Bruta Estim. 18,7%

Lleida : https://www.idealista.com/inmueble/82585854/ 23.000 eur Rent Bruta Estim 18,78%

En todos los casos con rentabilidades brutas por encima del 12% y precios de salida en el entorno de 25.000 eur. 

Cuatro de estas opciones se adquirirían por unos 100.000 eur y quedarían 12.000 para los gastos de escrituración, 12% s/valor de compra, que debería se suficiente, pero de nuevo, dependerá de cada caso (hipoteca o no, impuestos de cada comunidad, etc...)

En mi caso, cada vez que creo que ya he conseguido saber de esto, descubro nuevos modelos de inversión, a veces peores, pero a veces mejores que los que yo conozco y me hacen entender que en realidad sólo estoy empezando a aprender. 

 

¿Cómo has calculado la rentabilidad bruta?

Menudos pisos que pones, mira las zonas y el paisanaje en Googlemaps y es tirar el dinero.