Yo creo que, como se decía en alguno de los primeros post, al hacer un análisis comparativo hay que asumir que los escenarios son totalmente variables, tanto en sus puntos de partida como en las hipótesis que se puedan hacer sobre su futuro devenir...
Yo conozco casos particulares en los que pisos similares dentro de una misma urbanización se alquilaban a precios mensuales ligeramente por encima de los que los propietarios pagaban de hipoteca 110% (incluyendo gastos) y por otra parte también conozco casos más parecidos al empleado como ejemplo.
Si a esa diversidad de escenarios de partida le añadimos las múltiples posibles evoluciones de los parámetros que empleamos en la comparación (evolución del EURIBOR, revalorización esperada del activo inmobiliario, rentabilidad esperada de las inversiones alternativas, tratamiento fiscal de las inversiones, la inflación monetaria, etc) nos encontraremos con que, como con casi cualquier modelo econométrico, podemos llegar a demostrar lo que más nos convenga.
Por esa razón yo prefiero no ser dogmático sobre este tema y dejaría que la "psicología económica" de cada cual le indique el camino a seguir. Si alguien se empecina en querer llegar a una conclusión irrefutable, de verdad, dejémosle.
En todo caso, creo que hay factores que quizá no se hayan considerado aún en este hilo. Por ejemplo, creo que debemos desmitificar un poco la idea de que cuando uno firma una hipoteca a 30 o incluso 40 años le suponga una "losa" que cargará hasta el día de su jubilación. Si algo bueno tiene la inflación es el hecho de ayudar mucho a aliviar esa carga. Recuerdo cuando hace trece años firmé la hipoteca de mi casa, a 15 años, y me parecía que era algo que me impediría dedicar ningún dinero al ahorro durante todo ese tiempo. Lo que en aquellos entonces, con mi pareja estudiando oposiciones y yo cobrando 100.000 pesetas al mes como autónomo suponía el 90% de mis ingresos (imaginareis que sin el aval de mi tía "la rica" nunca nos habrían concedido el préstamo) se fue convirtiendo paulatinamente en algo más llevadero, permitiéndonos incluso el ir haciendo amortizaciones parciales para llegar al límite fiscal de desgravación por vivienda habitual. No creo que todo el mundo vaya a tener la suerte que yo he tenido, pero lo cierto es que la gran mayoría de mis conocidos están en una situación similar.
Independientemente de que exista la posibilidad de encontrar chollos en el mercado de alquiler, lo normal es que los propietarios de esas viviendas pretendan obtener un rendimiento de ese alquiler y, por no darle muchas vueltas, yo diría que las rentabilidades medias exigidas por los "caseros" no deben diferir mucho de los tipos medios de interés aplicados por los bancos a las hipotecas. Seguro que en algún momento o zona geográfica en particular se puede sacar provecho de unas condiciones más favorables al alquiler pero también estoy convencido de que en otros casos será justo al contrario. Influirá, pues, la capacidad de cada cual de analizar estos factores y aprovecharlos en su favor. En todo caso, permitidme que albergue mis dudas sobre el hecho de que (en general) sea más económico dejar que tu casero se haga cargo del IBI, la comunidad, las reparaciones y demás gastos que hacerlo uno mismo como propietario. Me parece comparable al caso del renting de un vehículo frente a la compra por parte de un particular (en el caso de una empresa o de un profesional creo que es un caso muy distinto). De acuerdo que un renting te permite definir sin sorpresas tus gastos mensuales en el coche pero (yo he hecho el análisis para varios casos) al cabo de los años, sumas todos los gastos de ambas opciones y el renting no compensa económicamente. Te podrá dar comodidad y tranquilidad, pero las pagas más que bien...
Sobre la cuestión de si la vivienda habitual se debe considerar como una inversión o como un gasto, yo creo (una vez más, es mi humilde opinión) que es claramente una INVERSIÓN. Comparada con otras inversiones es mucho menos líquida, suele tener un plazo mucho mayor y como ocurre con otras inversiones (por ejemplo, el arte) permite disfrutarla físicamente, cosa que no te permite un fondo de inversión o unas acciones en bolsa, de las que sólo disfrutas psíquicamente, cosa que también te permite la vivienda. Si no fuera una inversión, de hecho, ya me fastidiaría que en la declaración del IRPF se considere como tal al gravarse los supuestos rendimientos sobre el capital inmobiliario...
Otra cuestión es que, si recurrimos a datos históricos o estádisticos o incluso a casos concretos, las inversiones en bolsa sean más o menos rentables que las inversiones inmobiliarias. Yo soy de los que confío en la revalorización de mi vivienda habitual no por el hecho de sentirme feliz de residir en una casa cuyo valor de mercado es, ahora, el triple del que tenía cuando la compré hace trece años y que espero que cuando me jubile haya subido incluso algo más. En lo que confío es en poder venderla o alquilarla (ya me haré las cuentas entonces) para poder entonces disfrutar de la movilidad que nuestro tiempo libre nos permitirá y que nuestros trabajos y (sobre todo) nuestra vida familiar ahora no nos permiten. En mi caso (quizá un caso poco frecuente) la opción del alquiler la tengo más clara a partir de la jubilación que ahora mismo.
Uno de los mayores atractivos que le veo al alquiler de la vivienda es que la puedas ir cambiando a medida que tus necesidades familiares te lo demanden, con mucha más flexibilidad que si se hubiera recurrido a la compra. En ese sentido, uno de los factores que han hecho que me haya ido bien con la compra de mi vivienda es el haberla comprado desde el primer momento (más bien el haberla podido comprar) del tamaño y la ubicación adecuados para mis necesidades familiares "máximas". Lo que sí tengo claro es que en cuanto sea capaz de soltar el "lastre" de los hijos, no tiene sentido mantener una casa grande que me vaya a implicar mayores gastos y trabajo para mantenerla. En esto creo "no doy el perfil del españolito tipo". Precisamente porque tengo claro que la vivienda habitual es una inversión, creo que hay que ser consciente de cuando es el momento adecuado de deshacer esa inversión y, con las debidas precauciones, destinarlas al gasto.
Bueno, la verdad es que este es un hilo que da para enrollarse largo y tendido y, de hecho, eso es lo que acabo de hacer. Perdonadme por la extensión...
Saludos
