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¿Compensa realmente comprar?

93 respuestas
¿Compensa realmente comprar?
¿Compensa realmente comprar?
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#73

Re: ¿Compensa realmente comprar?

Exacto, por eso precisamente se recomienda este tipo de crédito para personas que no tienen descendientes.

En caso de que hayan descendientes, se recomienda la "Renta Vitalicia", figura más conocida:Regulado en el Código Civil(Art.1.802) una parte (deudor) se obliga a entregar a otra (pensionista) una cantidad de dinero u otra cosa
fungible de forma periódica tomando como duración de la obligación la vida del propio pensionista o de tercero;este tipo de contrato se utiliza en los casos en los que hay
una persona de avanzada edad que es propietaria de un bien inmueble pero cuya liquidez es insuficiente. Así, las partes llegan
al acuerdo que el deudor entregará cada mes una cantidad de
dinero al propietario hasta que fallezca o bien hasta el
fallecimiento de otra persona o de varias a cambio de la
propiedad del bien mueble o inmueble.

Saludos

#74

Re: ¿Compensa realmente comprar?

Knownuthing..... ESE es el problema que la gente no tiene NI QUIERE tener cultura financiera... les da igual 8 que 80... aplican las consabidas frasecitas de 'la vivienda a la larga siempre sube' 'alquilar es tirar el dinero' cual eslóganes políticos.... y creo que es necesario que la gente cambie su mentalidad. Cualquiera o la mayoría que estamos por aquí no somos economistas ni nada parecido... hemos aprendido a base de golpes, de curiosidad a gestionar nuestro dinero... y pienso que es lo que la gente debe hacer ya que ni a la banca ni al estado ni a nadie le interesa que tengamos la más mínima cultura financiera.

Evidentemente si alguien es absolutamente incapaz de ahorrar un euro... que se compre una vivienda al precio que sea, que al menos esto tendrá al final... pero esto es lo que precisamente hay que desterrar, que la gente no tenga ni quiera tener alternativa y pase por el aro a cualquier precio.

#75

Re: ¿Compensa realmente comprar?

...a lo mejor financieramente es mucho más adecuado comprar 3 pisos de 100 mil euros para alquilar y a su tiempo alquilar uno mismo un piso de 300 mil que comprar para vivir el piso de 300 mil euros....
Interesante observación, que me gustaria no quedara olvidada en un hilo tan prolijo. Ya tenemos por lo menos respuesta parcial a la pregunta de ¿Quien entonces compraria pisos para ponerlos en alquiler? Uno mismo es a la vez propietario-arrendador e inquilino de otro. Siempre me ha parecido que la rentabilidad marginal de un inmueble es decreciente conforme aumenta su valor/precio. Es factible obtener rentabilidades del 5-6 % en inmuebles de valor bajo. En un inmueble 'alto', dificil superar el 4 %. Con lo que ya se obtiene un 'spread' favorable. Otra ventaja podría ser evitar la dependencia de un solo inquilino, e incluso la posibilidad de 'deshacer posiciones' (vender uno de los inmuebles) si se requiere liquidez parcial. También se ha comentado que el arrendatario está sujeto en cierta medida a la veleidades futuras del propietario. Cierto, pero como en todo, la otra cara de la moneda es que el arrendatario puede ajustar su necesidad de vivienda (mudarse) según las circunstancias cambien: Piso más céntrico, menos céntrico, con/sin ascensor, más metros o menos metros, más renta, menos renta etc. ¿Conoceis alguna persona de edad avanzada, en vuestro entorno, que haya tenido que cambiar de casa (ya sea en propiedad o en alquiler, lo mismo da), por que por las circunstancias que fuere, la actual no le conviene? Y no se trata de estar en posiciones irreductibles a favor de comprar o de alquilar, y de que unos tengan que convencer a otros , o a la viceinversa. Se trata más bien de considerar en cada circunstancia y momento todas las opciones como posibles, con sus ventajas e inconvenientes. Y a veces interesará más comprar, y otras veces, alquilar. Yo mismo he estado, alternativamente, en los tres bandos: Inquilino, propietario, arrendador. Y no desecho, desde la posición actual, cambiarme a otra. El tener o no mayor cultura financiera no implica que el 'listo' se decante por alquilar y el 'tonto' por comprar. Para mí, al menos, significa que se tenga la suficiente capacidad de discernimiento entre lo que es más conveniente en cada momento o situación. S2
#76

Re: ¿Compensa realmente comprar?

Muy recomendado maltijo... y estoy de acuerdo en que a las viviendas de menor tamaño se les puede sacar más rendimiento alquilando aunque no he sido casero nunca ni nada parecido pero la relación coste vivienda / alquiler es mucho más alta en estas que en una vivienda de 'alto standing' que cuesta mucho de comprar pero es mucho más dificil de alquilar por cantidades elevadas.

#77

Re: ¿Compensa realmente comprar?

Cataclismo, a ver si me he enterado bien... acusas a Kretan de engañar a la gente con calculos de EGB y luego nos hablas de lo malo que es tener ahorros por Madoz, Forum y las guerras civiles... JAJAJAJAJA

En fin, esperemos que en este país no volvamos a ver nunca una guerra civil, pero de haberla tener tus ahorros gastados en una vivienda no tiene porque ser una ventaja. Especialmente si tienes que abandonarla, te la "expropian a dedo" o simplemente se produce un batalla en la zona y vuela en mil pedazos... Es más, en una guerra civil solo hay una forma de salir más o menos bien parado: sobrevivir a las batallas y posicionarte en el que sera el bando ganador... Y si eso no es posible (bien porque es difícil sobrevivir o porque el bando ganador implica vender tus principios), mucho mejor coger la maleta y irse un par de décadas a otro país, pero claro para eso necesitas disponer de una buena cantidad de ahorros líquidos y ser capaz de sacarlos del país.

Aparte que si hablamos de lo que se encarece el alquiler con el tiempo, también debemos hablar de lo que se encarece tener una casa con el tiempo. Pues los impuestos, seguros, reparaciones, etc... también tienen inflación. Aparte que yo sepa las casas sufren un desgaste y necesitan reformarse-modernizarse cada cierto tiempo para mantener una mínima calidad de vida.

Sobre las hipotecas inversas, yo las veo bien para gente de la tercera edad en situaciones económicas bastante desesperadas y sin familia (o que esta no les ayude que viene a ser lo mismo). Porque si es una persona mayor con muchas propiedades o ahorros, mucho mejor vender y gastar lo que necesite en vivir bien los años que le quedan y dejar lo que sobre a una ONG, porque dejarle a un banco todo lo ganado a lo largo de tu vida... a mi al menos no me haría ninguna gracia.

#78

Re: ¿Compensa realmente comprar?

Si en este debate fueran los números los que realmente mandaran, estaría ya zanjado...

Yo, como el Excel sólo lo 'chapurreo' un poco, he probado la tabla que adjuntas, y , efectivamente, contempla más variables que la simple diferencia entre cuota hipotecaria y alquiler (que es hasta donde llegamos los de 8º de Básica)

He puesto las siguientes:

* Precio de la vivienda: 240.000 euros.
* Financiación Hipotecaria: los 240.000 euros, a 30 años, al 3,5 %
* He eliminado (puesto a cero) ventajas/desgravaciones fiscales.

(pinchar en imagen para ampliarla)

Bien, pues el citado cuadro de Excel indica que es mejor comprar la vivienda, hipotecándose en 1.077 euros al mes, que entrar en ella como inquilino por 300 euros mensuales. ????????

Es más, con las variables introducidas, sólo sale más ventajoso alquilar si se pagan menos de 187 euros al mes. Por encima, la recomendación es comprar.

¿Sabeis alguno de viviendas de 40 MM de pesetas que se alquilen por 50.000 pesetillas?

S2

#79

Re: ¿Compensa realmente comprar?

Yo creo que, como se decía en alguno de los primeros post, al hacer un análisis comparativo hay que asumir que los escenarios son totalmente variables, tanto en sus puntos de partida como en las hipótesis que se puedan hacer sobre su futuro devenir...

Yo conozco casos particulares en los que pisos similares dentro de una misma urbanización se alquilaban a precios mensuales ligeramente por encima de los que los propietarios pagaban de hipoteca 110% (incluyendo gastos) y por otra parte también conozco casos más parecidos al empleado como ejemplo.

Si a esa diversidad de escenarios de partida le añadimos las múltiples posibles evoluciones de los parámetros que empleamos en la comparación (evolución del EURIBOR, revalorización esperada del activo inmobiliario, rentabilidad esperada de las inversiones alternativas, tratamiento fiscal de las inversiones, la inflación monetaria, etc) nos encontraremos con que, como con casi cualquier modelo econométrico, podemos llegar a demostrar lo que más nos convenga.

Por esa razón yo prefiero no ser dogmático sobre este tema y dejaría que la "psicología económica" de cada cual le indique el camino a seguir. Si alguien se empecina en querer llegar a una conclusión irrefutable, de verdad, dejémosle.

En todo caso, creo que hay factores que quizá no se hayan considerado aún en este hilo. Por ejemplo, creo que debemos desmitificar un poco la idea de que cuando uno firma una hipoteca a 30 o incluso 40 años le suponga una "losa" que cargará hasta el día de su jubilación. Si algo bueno tiene la inflación es el hecho de ayudar mucho a aliviar esa carga. Recuerdo cuando hace trece años firmé la hipoteca de mi casa, a 15 años, y me parecía que era algo que me impediría dedicar ningún dinero al ahorro durante todo ese tiempo. Lo que en aquellos entonces, con mi pareja estudiando oposiciones y yo cobrando 100.000 pesetas al mes como autónomo suponía el 90% de mis ingresos (imaginareis que sin el aval de mi tía "la rica" nunca nos habrían concedido el préstamo) se fue convirtiendo paulatinamente en algo más llevadero, permitiéndonos incluso el ir haciendo amortizaciones parciales para llegar al límite fiscal de desgravación por vivienda habitual. No creo que todo el mundo vaya a tener la suerte que yo he tenido, pero lo cierto es que la gran mayoría de mis conocidos están en una situación similar.

Independientemente de que exista la posibilidad de encontrar chollos en el mercado de alquiler, lo normal es que los propietarios de esas viviendas pretendan obtener un rendimiento de ese alquiler y, por no darle muchas vueltas, yo diría que las rentabilidades medias exigidas por los "caseros" no deben diferir mucho de los tipos medios de interés aplicados por los bancos a las hipotecas. Seguro que en algún momento o zona geográfica en particular se puede sacar provecho de unas condiciones más favorables al alquiler pero también estoy convencido de que en otros casos será justo al contrario. Influirá, pues, la capacidad de cada cual de analizar estos factores y aprovecharlos en su favor. En todo caso, permitidme que albergue mis dudas sobre el hecho de que (en general) sea más económico dejar que tu casero se haga cargo del IBI, la comunidad, las reparaciones y demás gastos que hacerlo uno mismo como propietario. Me parece comparable al caso del renting de un vehículo frente a la compra por parte de un particular (en el caso de una empresa o de un profesional creo que es un caso muy distinto). De acuerdo que un renting te permite definir sin sorpresas tus gastos mensuales en el coche pero (yo he hecho el análisis para varios casos) al cabo de los años, sumas todos los gastos de ambas opciones y el renting no compensa económicamente. Te podrá dar comodidad y tranquilidad, pero las pagas más que bien...

Sobre la cuestión de si la vivienda habitual se debe considerar como una inversión o como un gasto, yo creo (una vez más, es mi humilde opinión) que es claramente una INVERSIÓN. Comparada con otras inversiones es mucho menos líquida, suele tener un plazo mucho mayor y como ocurre con otras inversiones (por ejemplo, el arte) permite disfrutarla físicamente, cosa que no te permite un fondo de inversión o unas acciones en bolsa, de las que sólo disfrutas psíquicamente, cosa que también te permite la vivienda. Si no fuera una inversión, de hecho, ya me fastidiaría que en la declaración del IRPF se considere como tal al gravarse los supuestos rendimientos sobre el capital inmobiliario...

Otra cuestión es que, si recurrimos a datos históricos o estádisticos o incluso a casos concretos, las inversiones en bolsa sean más o menos rentables que las inversiones inmobiliarias. Yo soy de los que confío en la revalorización de mi vivienda habitual no por el hecho de sentirme feliz de residir en una casa cuyo valor de mercado es, ahora, el triple del que tenía cuando la compré hace trece años y que espero que cuando me jubile haya subido incluso algo más. En lo que confío es en poder venderla o alquilarla (ya me haré las cuentas entonces) para poder entonces disfrutar de la movilidad que nuestro tiempo libre nos permitirá y que nuestros trabajos y (sobre todo) nuestra vida familiar ahora no nos permiten. En mi caso (quizá un caso poco frecuente) la opción del alquiler la tengo más clara a partir de la jubilación que ahora mismo.

Uno de los mayores atractivos que le veo al alquiler de la vivienda es que la puedas ir cambiando a medida que tus necesidades familiares te lo demanden, con mucha más flexibilidad que si se hubiera recurrido a la compra. En ese sentido, uno de los factores que han hecho que me haya ido bien con la compra de mi vivienda es el haberla comprado desde el primer momento (más bien el haberla podido comprar) del tamaño y la ubicación adecuados para mis necesidades familiares "máximas". Lo que sí tengo claro es que en cuanto sea capaz de soltar el "lastre" de los hijos, no tiene sentido mantener una casa grande que me vaya a implicar mayores gastos y trabajo para mantenerla. En esto creo "no doy el perfil del españolito tipo". Precisamente porque tengo claro que la vivienda habitual es una inversión, creo que hay que ser consciente de cuando es el momento adecuado de deshacer esa inversión y, con las debidas precauciones, destinarlas al gasto.

Bueno, la verdad es que este es un hilo que da para enrollarse largo y tendido y, de hecho, eso es lo que acabo de hacer. Perdonadme por la extensión...

Saludos

#80

Re: ¿Compensa realmente comprar?

Triplicar en 13 años ya lo quisiera yo en muchas de mis inversiones... y más en las apalancadas. Cada uno puede tener su experiencia pero todos dais experiencias a más largo plazo... las experiencias del ultimo lustro son más bien desastrosas en cuanto ha llegado una crisis precisamente causada por el exceso de deuda y la baja calidad de ésta en todos los ámbitos, entre ellos el inmobiliario.

La existencia de inflaciones actualmente no es la que fuera más de una década atrás... de hecho los salarios en los ultimos 5 años y me atrevería a decir que más... apenas han cambiado al alza mientras que la revalorización de la vivienda ha ido mucho más allá. De hecho los mercados bursatiles la ultima decada ha sido perdida por completo, con sus altos y sus bajos y evidentemente sus acciones con repartos de dividendos que han permitido tener unos rendimientos medio decentes... bueno esto no se a que viene pero es tarde.

A lo que iba... actualmente a nivel mundial hay una resistencia a continuar dejando caer los activos en general... manos de dios por aquí.. tipos de interés de regalo por allí (a ver si al que pueda se le ocurre ir desapalancandose o como mínimo que consuma algo más)... de este modo y con inyecciones masivas d elos estados (a base de más deuda) se espera mantener ese valor de los activos.

Creo que cara a 10 años vista hay muchas más posibilidades de ver grandes revalorizaciones en el mercado de valores que no en la vivienda.

Cuanto a considerarla como una inversión... solo puede ser en el caso en que la tengas como vivienda para alquilar o incluso como deposito de trastos pero en tal caso no creo que fuera tan buena inversión. Actualmente seguro que se encuentran viviendas que cumplen unos parámetros adecuados para invertir en ellas, así como locales, etc en los cuales a día de hoy hay muchisimos en venta y el inmobiliario de oficinas debe estar patas arriba por la cantidad de carteles de locales y oficinas que veo en alquiler... seguro que en todo esto también hay oportunidades al ser más profesional pero creo que las viviendas que actualmente están de oportunidad son las de menos calidad y categoría que aún así se pueden alquilar por algo razonable de ser pagado por un inquilino.

Igualmente... como sabéis las burbujas van por modas... ahora buscarán otra... ¿renovable?... y esta caerá en el olvido... hasta dentro de unas cuantas décadas.