Ni comprar ni alquilar, el boom de precios complica el acceso a una casa de los jóvenes

Ni comprar ni alquilar, el boom de precios complica el acceso a una casa de los jóvenes

https://www.elconfidencial.com/vivienda/2018-06-13/alquiler-precios-jovenes-compraventa_1578225/

La crisis inmobiliaria, para los que no tienen vivienda, comenzó a finales de 2016 cuando los precios empezaron a subir sin dar tregua y ahora estamos inmersos en una verdadera burbuja focalizada principalmente en las 5 mayores ciudades de España. Ante esta situación hay varias opciones:

1 - Esperar. Estrategia que se basa en esperar a que el temporal de precios burbujiles amaine y todo vuelva a la realidad. A veces el camino más seguro para adquirir ese piso deseado en la mejor zona es ir comprando y vendiendo pisos en zonas donde nadie mira y donde quizás no querrías vivir: piensa como un inversor.

2 - Alquilar. Si no tienes estabilidad laboral, el compromiso financiero que adquieres es mínimo si alquilas, para nada comparable a hipotecarse de por vida. Los precios del alquiler han subido mucho pero si se tienen en cuenta todos los costes de alquilar vs comprar puede ser más rentable alquilar por unos años y esperar a que los precios de la vivienda se moderen. En la compra de un piso hay que sumar todos los costes para saber cuál es el precio real que se ha pagado por la vivienda: impuestos, intereses de la hipoteca, productos vinculados a la hipoteca que hay que contratar, etc

3 - Comprar. En algunos casos puede salir a cuenta comprar, sobre todo cuando en una pareja los dos trabajan, tienen empleos fijos y salarios estables y con buenas perspectivas de crecimiento. El compromiso financiero con el banco, si se financia, es grande, pero las cuotas de la hipoteca deberían ser inferiores al alquiler. El riesgo reside en saber que estás pagando un piso hoy un 70%-100% más caro que en 2014 si compras por ejemplo en el centro de Madrid y un 40% más caro si compras en la periferia. En algunas ciudades de buen tamaño el precio de la vivienda aún sigue bajando en 2018.

Hola, quizas no recuerdes como estaba el tema en 2006... estaba mucho peor en cuanto a precios.

Obviamente, tras el crash 2008 se tocó fondo en 2012...ese era el momento de comprar, pero pocos podían...

En mi opinión, y tras la expectacular subida de precios en alquileres y pisos...vamos a una estabilización de precios en el inmobiliario, al comenzar a subir los tipos.

Es sano que suban los precios, otra cosa es que no suban los salarios y nuevamente los jóvenes tengan problemas...

   ¿Cuando no los tuvieron?la generación de nuestros padres también trabajó mucho y no lo tuvo fácil.

 saludos

Perdona; dices que el mejor momento para comprar fue en 2012; pero yo compré en ese año por 62.000 y ese piso ahora me lo han valorado para venderlo en 45.000...
Por otro lado; creéis que seguirán bajando o ya empiezan a subir?

Hola Susana25

      En el 2012, hacia mitad de año, España tenía la prima de riesgo en 700 pb. y estaba a punto de quebrar; en aquel entonces estaban las mejores oportunidades o chollos...obviamente había que saber verlos, hubo muchos particulares que mantenían los precios de burbuja, pero en los bancos había verdaderas gangas...

    Mi amigo compró un apartamento en Peñíscola en 2007 por 220.000 euros, y en el año 2012 lo tenía en venta en 220.000 pero el ático de la finca que era mucho mejor estaba en 60.000 euros.

   Si compraste en 62.000 euros.. yo  te diría que no vendas por menos de 62000 euros, los tasadores te han podido engañar con la tasación (depende la finalidad de la misma).

 Respecto a si van a seguir subiendo o bajando... llevamos desde el 2014 subiendo ahora parece que entramos en zona lateral.

 Importante: EL MERCADO INMOBILIARIO ES MUY HETEROGÉNEO, depende del tipo de vivienda y de la situación, orientación, escuelas , vecindario, etc...

    En Valencia, los chalets estan perdiendo valor a marchas forzadas, mientras que la ciudad lo está ganando, ello es debido a la inseguridad que se ha generado con los robos a viviendas ( totalmente impunes en este pais gracias a las políticas de defensa del que comete robos, o allanamiento y ocupación, o estafa etc... ya que en este pais sale gratis o incluso tiene premio ...)

  HAY QUE MIRAR MUCHO ANTES DE COMPRAR NADA  porque uno puede precipitarse

saludos

Hola; yo compré a un banco. Pero ahora mismo ese banco tiene precios con las mismas características y zonas similares por casi la mitad...
A qué te refieres con que entramos en zona lateral? Y mercado heterogéneo? El concepto en si no me queda claro
Nosotros queríamos comprar en los alrededores; piso nuevo 30.000 más barato que en ciudad; y no sabemos que opción es mejor con los dos pisos actuales (o si esperar y no comprar aún)

Hola, totalmente de acuerdo contigo, en Diciembre compré un piso al banco y despues de 3 meses sacó el de al lado, totalmente gemelo por el doble de precio, yo le he ofertado la mitad de lo que pide en 3 ocasiones y me ha rechazado la oferta, pero en Diciembre la aceptará.....de ahí el dicho de NO PRECIPITARSE.

Repito, aguanta, no vendas con pérdidas, NUNCA PERDER es regla básica en inversión.

Mercado en lateral significa que los precios fluctuarán en torno a los precios actuales, porque en estos niveles se han activado miles de nuevas promociones que supondrán un fuerte aumento de la oferta del mercado, y por otro lado, la subida de tipos desincentivará a los inversores entrar en el inmobiliario, no bajaran porque se ha abierto el grifo bancario para miles de familias que se han incorporado en estos 10 años (desde 2008 que no les daban crédito)  como demandantes de vivienda.

Si puedes comprar.... compra, no vendas.. y alquila los que no uses....espera y ya subiran.

Los inversores tenemos claro que compramos en ciudad, no en alrrededores, y si es zona prime mejor....

si es piso nuevo, y lo puedes alquilar con buena rentabilidad adelante, pero antes mira otros 50 pisos

salud

Hola de nuevo en primer lugar muchas gracias tu respuesta me parece muy acertada
Por otro lado te comento: el piso nuevo que queremos comprar a las afueras sería para nosotros, nos parece buena opción pagar menos (en torno a unos 30.000 euros) por un piso nuevo y el resto de los dos pisos que tenemos bastante céntricos, alquilarlos, venderlos u otra opción alquiler con opción a compra. (Si no vendemos tendríamos que pedir un crédito que tenemos preconcebido para la entrada).
Eso, o esperar pero dado lo que comentas, no es buen momento para vender y estoy de acuerdo (aunque en opción a compra me han ofrecido 69.000 por el piso de 62.000 por ej, lo cual no sería quizás mala opción), pero para comprar, esa es mi duda, si sacrificarnos e irnos y aprovechar que hemos visto un piso que encaja y bien de precio o no hace falta ese " esfuerzo" y esperar.

Por cierto porque dices justamente el mes diciembre al decir que bajara ese piso? Nosotros también hemos visto antes más pisos (muchos) pero de banco nuevos y en ciudad están por 200.000 y de segunda mano 180.000 ( los decentes sin hacerles reforma, zona común etc) , y este que queríamos comprar que es de una constructora 120.000.

El mercado inmobiliario no tocó fondo en 2012, tocó fondo a mediados de 2014. Concretamente en Madrid capital los mejores pisos que he visto para comprar los vi a principios de 2016, y los "pisos para inversores", los pisos cutres para alquilar, el mejor año para comprarlos en Madrid fue 2014.

Ahora hay burbuja en Madrid, porque esos pisos cutres para alquilar se vendían en 2014 a 1.000 euros el metro o menos, había pisos por 800 euros el metro, con muchas limitaciones, en pleno centro. En 2018 están pidiendo por esos pisos donde nadie querría vivir por una temporada larga entre 3.000 y 4.500 euros por metro. En mi opinión no queda ya margen de subida en Madrid para ese tipo de pisos, a no ser que la gente no tenga ni idea de lo que está comprando y el banco empiece a regalarle el dinero a cualquiera.

Otro indicio claro de burbuja es ver los posts que se cuelgan en Internet, de compradores sin dinero que quieren una hipoteca sobre el 100% del precio de compra, con una tasación inflada, o del 100% más 5.000 euros para reformas. Es el mismo rollo que en 2007 y ya vimos lo mal que acabó.

Perfectamente explicado nuevamente, mil gracias.
El problema es que no sigo de cerca el mercado inmobiliario aunque me he visto por circunstancias al final como arrendataria y en esta circunstancia de que paso siguiente dar.
Sobre pisos cutres como comentas; he visto pisos de banco desde 27000, sin ascensor, cuando yo en 2012 compré por 62000, y casi mismas características, pero en otros les veo un precio desmesurado como 160000 por un piso de 60 años..
También, antes de esto, había pensado en comprar uno de esos pisos cutres aprovechando la bajada, con miras a no tener que reformarlo mucho, pero siempre me ha echado para atrás el miedo a " y si no se alquila o no pagan".
Quizás no sea momento de comprar ese piso nuevo sino otro de segunda mano para alquular, con vistas al día de mañana alquilar también en el que vivimos y comprar más céntrico, aunque más caro?
O comprarlo y alquilar el actual?

El valor en el mercado inmobiliario está en la ubicación. Peñíscola es el ejemplo perfecto de pisos que no valen nada, porque hay pisos a montones y Peñíscola en invierno está muerto, tiene 7.500 habitantes y alrededor hay suelo para construir por todas partes.

El  polo opuesto es Barcelona, un lugar donde no hay suelo y todo vale a millón, carísimo, Barcelona y sus alrededores. Hasta los pueblos obreros más cutres que tiene alrededor son caros para comprar y se han vuelto muy caros para alquilar. En este mercado (Barcelona) el problema que tendrías al comprar en 2018 es comprar caro, el riesgo de que venga una nueva crisis y por una necesidad te veas obligada a vender con grandes pérdidas un piso financiado mediante hipoteca.

La idea que tienes de comprar un piso ahora en 2018 por 27.000 euros para alquilarlo no la veo. Esa idea la han tenido todos los españoles ya y es un poco la "trampa del alquiler". Tienes dos riesgos (i) qué inquilinos van a querer alquilar un piso tan cutre, que en 2018 te lo venden por 27.000 euros? (ya te adelanto que no es la gente que quieres tener como inquilinos y (ii) cuánto vas a tardar en recuperar el precio que pagaste por el piso? 10 años? 15 años? Y en el supuesto idílico de que se alquile por 10 años. Quién te va a dar en 2028 el mismo dinero que has pagado hoy por un piso que en un momento de burbuja (2018) no quiere nadie, y por eso venden tan barato?

Antes cuando explicaba lo de los pisos cutres en Madrid hablaba de otro tipo de piso, de una vivienda muy pequeña pero muy céntrica, para reforma total, sin ascensor, en un barrio regular, en una calle regular etc etc.. pero el punto fuerte es que está en pleno centro de Madrid. Esos pisos se vendían a ese precio (50.000 - 100.000 euros) porque nadie tenía dinero en ese momento, los bancos no soltaban un céntimo para comprar, la reforma había que pagarla con recursos propios, sin financiación. Eran compraventas al contado. Los mejores pisos normalmente se compran al contado. Es una compra que consume capital propio y no renta hasta que lo reformas un poco (más capital y tiempo), y por eso hay una barrera a la entrada: en plena crisis no hay tantos compradores que paguen por ese tipo de vivienda, y había muchos pisos cutres en Madrid, Barcelona, Valencia, más pisos que compradores.

Es fascinante como entiendes del tema, muchas gracias me está sirviendo mucho.
Me queda claro que estamos en un momento de burbuja pero no le que no veo tan claro es por qué siendo así, y teniendo mi piso tan bien situado, siguen valorándolo uno en 45.000 y el otro lo valoran en 80000 (porque tiene ascensor), a mí eso me parece vender barato, o sea que otra persona, comprara barato. Lo valoraron varias inmobiliarias y más o menos coincidía.
Si estamos en plena burbuja tampoco conviene comprar, entiendo, pero el precio encontrado me parece aceptable comparado con lo que he visto hasta ahora, claro que esta a las afueras, dónde hay mucho suelo urbanizable en este momento.
El problema del piso cutre es que según las inmobiliarias, se alquilan mejor los pisos por ej con 3 hab no solo de uno, y pequeños. Etcm claro, no estamos hablando de la misma ciudad sino de Zaragoza.

Un piso nuevo por 30.000 euros?....en donde que me compro 3.

Hola Susana!

    Digo que en Diciembre me aceptarán la oferta por esperiencia, no se exactamente la explicación, puede que sea para presentar resultados el banco, bajar riesgo, bajar provisiones, o por el plazo transcurrido sin venderse, o por todas ellas....

   Si tienes posibilidad de comprar compra, pero teniendo claro que es inversión y no especulación (esto significa tener cahs flow positivo desde el primer día)....por otro lado te aviso, en 2022 preveo evento bélico en Europa, lo cual quiere decir que bajarán los precios. (de ahí la importancia de tenerlos alquilados).

  Repito que antes de comprar debes mirar muchos pisos....estoy absolutamente seguro de que hay mejores opciones de la que mencionas....es cuestión de investigar.

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