España
Buenos días Sr.wahnich,
Sí, ellos disponen ya de una plantilla, pero creo que no me entendió bien. Ellos quieren que la presente rellena junto con la documentación como fecha límite el 21 de este mes.
Buenos días,
Tú no tienes plazo alguno para efectuar tu reclamación. Puedes reclamar ahora, el mes que viene o dentro de un año. El consumidor no esta obligado a cumplir plazos, el único que viene obligado al cumplimiento de determinados plazos es el banco.
Saludos,
Federico Wahnich
Entendido, evidentemente ellos no lo van a poner fácil y utilizarán sus estrategias para perjudicarnos.
Otra duda que me surge; el formulario que ellos suministran está redactado en forma para beneficio de ellos, ¿usted me aconseja que presente otro formulario distinto,mas completo y en favor de nosotros los reclamantes? como puede ser por ejemplo el que ofrecen en este foro.
Muchas Gracias por su ayuda.
Buenas tardes,
Tienes que rellenar el impreso que el banco te facilite, ya que el modelo de carta es anterior al Real Decreto y ahora la reclamación extrajudicial debe realizarse de conformidad con el RD, por lo que o el formulario que te han facilitado es correcto y debes rellenarlo con tus datos.
Saludos
Federico Wahnich
Yo lo decía por presentar un formulario que también reflejara los gastos de formalización de la hipoteca; comisiones, gastos, tributos, etc. que me habrán cobrado aparte de los intereses de la clausula suelo, porque el formulario proporcionado por La Caixa solo se limita a la clausula suelo, pero creo que los otros gastos hay que reclamarlos aparte.
Buenas tardes,
El Real Decreto 1/2017 es sólo para la reclamación extrajudicial de la cláusula suelo, por lo que sólo puede utilizarse dicha vía para el tema de los suelos.
Si quieres reclamar los gastos o cualquier otra reclamación deberá realizarse a parte y tendrás que presentar una carta como esta dirigida al SAC.
Servicio Atención al Cliente
Entidad bancaria
FECHA
D. XXXXXXXX
Calle XXXXXX (incluir la ciudad y CP),
Me dirijo a Vds. como prestatario del préstamo con garantía hipotecaria suscrito con esta entidad en fecha XXXXX, bajo el número de protocolo XXXX del notario D. XXXXXXX por importe de XXXXX, que grava mi vivienda sita en calle XXXX.
En dicha escritura de préstamo hipotecario su entidad financiera incluyo una cláusula que me obligaba a asumir todos los gastos de constitución de la escritura de préstamo hipotecario. Dicha cláusula ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo en Sentencia nº 705/2015 de 23 de diciembre tal y como se recoge en el Fundamento Jurídico Quinto Recurso de Casación BBVA S.A. en el apartado g) séptimo motivo cláusula de gastos de del préstamo y que reproducimos a continuación:
“Decisión de la Sala :
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1.- En primer lugar, resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones (como veremos) contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.
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El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto "La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables" (numero 2º), como "La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario" (numero 3º). El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la utilización por la Audiencia de este precepto es acertada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c). Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).
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2.- Sobre tales bases legales, no cabe considerar que la sentencia recurrida haya vulnerado ninguna de las normas legales citadas como infringidas, al declarar la abusividad de la cláusula. Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).
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En la sentencia 550/2000, de 1 de junio, esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Y si bien en este caso la condición general discutida no está destinada a su inclusión en contratos seriados de compraventa, sino de préstamo con garantía hipotecaria, la doctrina expuesta es perfectamente trasladable al caso.
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3.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario ( letra d). Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
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De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.
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Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.”
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Estimo que la referida cláusula contenida en mi escritura de préstamo hipotecario incurre en todos los puntos anteriormente mencionados, por lo que por medio del presente escrito, solicito que procedan a ingresar en mi cuenta las cantidades satisfechas por mí para la constitución de mi préstamo hipotecario, al haber sido declarada abusiva por el Tribunal Supremo dicha cláusula.
Por ultimo en el caso de que no me devuelvan dichos importes, les informo que procederé a interponer una demanda judicial pudiendo ser condenada esta entidad al pago de las costas.
Quedando a la espera de sus noticias,
Atentamente,
XXXXX
Bien, ¿tengo algún limite de plazo antes de que prescriba mi derecho para presentar esta carta? y si es así, ¿desde cuando empezaría a contar dicho plazo?
Muchas Gracias y buen día.
Buenas tardes,
El plazo no empezara a contar hasta que no canceles la hipoteca, por lo que mientras sigas teniendo hipoteca puedes reclamar sin problema.
Saludos
Federico Wahnich
Buenas tardes,
Este tipo de reclamación no prescribe ya que la acción que se solicita es la nulidad radical de la cláusula por abusividad, por su falta de transparencia y proporcionalidad. Este tipo de acción no prescribe nunca por lo que podrías iniciar la reclamación en cualquier momento.
Si tienes alguna duda estoy a tu disposición.
Elena Fernández Villegas
Buenas noches, si ya has cancelado la hipoteca cuánto tiempo tienes para poder solicitar los gastos de formalizacion de la hipoteca antes de que prescriba. Gracias
buenos dias :
si has tenido varias ampliaciones en la hipoteca en mi caso 4 , todos los gastos generados se pueden reclamar o seria la de la ultima.
Buenos días,
Para ir sobre seguro 4 años desde la cancelación.
Saludos
Federico Wahnich
Buenos días.
Alguno sabe si la antigua Caja España está facilitando algún tipo de formulario para presentar la reclamación?
En la web no encuentro nada, y el Real Decreto decía que debía informarse a través de la web.
Gracias.
Alguien puede indicar como están respondiendo actualmente las entidades bancarias a las reclamaciones sobre la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca (tasación inmueble, gestoría, notario, registrador, e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). En mi caso concreto, con Ibercaja creo que en un principio se están negando a devolver esos gastos voluntariamente, te obligan a acudir a la vía judicial.
El plazo de 4 años desde la cancelación de la hipoteca, ¿¿¿es para presentar la reclamación ante la entidad bancaria o para iniciar la vía judicial????.