Hipoteca Ing 100% valor de compra + gastos.

Mejores condiciones probablemente si,  pero los criterios de riesgo no varían, si el banco no acepta hipotecas al 100%, no lo hará tampoco si concurre intermediario. 

De todas formas en banca on-line es el ABC, una hipoteca por encima del 80%, no es buen lugar para pedirla, no obstante es cierto que ING, tiene la ventaja que solo revisa la tasación, el 80% de la tasación, el valor de compra no es un dato a considerar, pero según el cálculo que hice ayer, para que te cubran un 115%, la tasación precisaría suponer un 144% del valor de compra, me parece mucho suponer o una excepcionalidad, que algo que vale 100, se tase en 144. 

Buenos días Señor Petersen,

No se crea, le remito como usted hizo hace unos momentos al foro de Hipoteca Naranja y verá multitud de casos en los que el 80% de la tasación sobrepasaba el 100% del valor de compra, yo soy uno de esos ejemplos,

Precio de compra cerrado en 117.800 € y casa tasada en 149.000 €,

Un cordial saludo

petersen habla de cubrir también los gastos de ahí el porcentaje de tasación tan alto del 144%

El ponente no desea solo el 100%, sino el 114-115%, porque desea también que le financien los impuestos y gastos, que la cosa entonces es entre el 13 y 15% más .............. entonces si uno compra una casa de 100.000 €, por poner un ejemplo, necesita dichos 100, más unos 14 o 15.000 € de gastos e impuestos ............... con lo cual la tasación deberia llegar a 144.000 €, para que el 80% de esta cifra supusiera 115.000  144.000 x 80 % = 115.200 € ...... convendrá, por tanto que algo que se vende a 100, y lo tasen en 144, posible es, pero normal no va a ser, probablemente fuera algo bastante excepcional. 

De ahí que yo indicase lo de las ideas y dinero, ya que el ponente pretende no poner ni un solo euro en la compra. No le discuto el derecho a ello, o mejor dicho el intento de conseguirlo, pero convendrá también, que los bancos no están por esta labor, salvo en casos en que la finca les pertenezca a ellos, y de esta forma se la saquen de encima. 

En el caso de usted, si hubiera precisado del valor de la compra más los gastos, si tal compra ha sido en estos últimos años, dichos gastos estarían en un entorno de 16.000 €, si fue hace varios años, cuando el impuesto era el 7%, pues probablemente 11.000 de gastos ............ bien 117.800 + 16.000 = 133.000 €, en consecuencia para financierlo todo, hubiera usted precisado de una tasación mínima de 166.300 € y no la de 149.000 que usted indica. 

Si la valoración es fiable y más o menos real, pues prepárate para una liquidación paralela del ITP

Por un apartamento en Torrevieja, países del mundo donde la economía no se han hundido catastróficamente al quebrar la mayoría del sector bancario, 1, 2, 3, responda ...

Estoy de acuerdo en varios de vuestros planteamientos,

He visto que muchas personas critican y se quejan de los bancos porque no les aprueban los créditos hipotecarios y eso no lo veo bien. Los bancos son entidades privadas y nadie puede obligarles a conceder créditos ya que sería como si el gobierno viene mañana y te obliga a ti a prestarle dinero a una persona aunque tú no quieras hacerlo.

En cualquier caso tampoco veo muy normal exigir el 20% de la casa más los gastos porque entonces bajo mi punto de vista para comprarte una casa necesitarías tener sobre los 40 años o por el contrario vivir en casa de tus padres hasta los 30 para ahorrar todos los meses tu sueldo íntegro.

Te expongo mi ejemplo, tengo 25 años, quiero una propiedad de 100.000 € para lo cual lo normal sería que tuviera que tener 30.000 € ahorrados, ¿Qué persona de clase media con 25 años tiene 30.000 €? Yo tengo una muy buena nómina, 2.000 €, contrato fijo desde hace años, por lo que no veo una locura meterme en una hipoteca de 300€ al mes aunque sea el 100% de la vivienda,(si fuera más los gastos la hipoteca se quedaría en unos 350 € por lo que seguiría suponiendo el 18 % de mi salario únicamente...

A mi lo que me parece que se hacía mal antes era contratar hipotecas que supusieran más de un 30% de la nómina, eso sí que era una locura aunque hayas dado una entrada del 50% de la casa, de hecho el Banco de España recomienda que sea máximo un 35% y ya me parece excesivo, en mi caso serían 700€ y te aseguro que yo no podría permitirme pagar ese importe.

En definitiva cada uno tendrá su opinión pero para mi no debería ser tan difícil conseguir una hipoteca sin tener ahorros, lo único que sean más exigentes a la hora del tanto por ciento de la nómina sobre la cuota. Lo que si se debe evitar es volver a pedir con el crédito hipotecario (100% de la vivienda+Gastos+Coche+Muebles+etc+etc)

Y para terminar decir que sí que discrepo con el ponente en muchas cosas a cerca de sus ideas económicas. Ningún banco privado en España ha sido rescatado con dinero de nuestros impuestos, ellos han cometido muchísimos errores pero la población también, pedir una hipoteca de 1000 € cobrando 1.800 € era una locura y eso lo tenían que ver, ya somos mayorcitos para acatar las consecuencias de nuestros actos, si a mi me despiden mañana y dejo de pagar mi hipoteca no se me ocurriría ponerme en los foros a despotricar de ING por quitarme la casa ¿O es que alguien cuando firma la hipoteca se piensa que si dejas de pagar no va a pasar nada?, Todo el que firman una hipoteca sabía que si dejaba de pagar la casa se la iban a quitar...

Pues parece que algunos no lo entienden, esto de si no pagas la casa, lo cual no obvia que algunos de los pactos contractuales hipotecarios, los está analizando la UE, porque podrían no ser ajustados a derecho, o mejor dicho, algunas de las normas hipotecarias son discutibles, pero obviamente no se debate que si no pagas, tienes un problema. 

En dicho sentido, España y muchos otros estados occidentales, muchos pero no todos, la garantía ante una hipoteca es doble, la finca y la personal (todo lo que tienes), el EE.UU. por ejemplo, en 11 de los 51 estados de la unión, uno solo responde con la vivienda, eso si, hay contrapartidas, no son a precio de euribor más cero coma, ni siquiera a euribor mas dos y pico, son caras, porque como el acreedor no puede ir contra otra cosa que casa, se cubre con mayores precios, y efectuará dotaciones (un bote de reserva) para los problemas de algunos, y del 100% "ni pa Dios". Aquí resulta que es al contrario, pierdes la casa y quedas endeudado por vida, con lo cual hay que buscar el término medio, que no agrade totalmente a ninguna de la partes, pero que ambas más o menos acepten.

Es curioso, existe una hipoteca, la Sin de Bankinter, que es ligeramente más cara que otras, pero que si es primera vivienda o mejor dicho, residencia habitual, se hace al 80%, ni un euro más, solo respondes con la casa, no hay garantía personal adicional, pues resulta que tendrá su mercado, pero no hay cola para contratarla. En rankia vemos cada 2x3 gente que prefiere otras ligeramente más baratas pero con más riesgo personal, tal vez yo esté en un error, pero la seguridad de uno tiene un valor (y un coste) y pagaría gustosamente un ligero sobreprecio, con la seguridad de que si las cosas me van mal, pueda ir al despacho del director o directora, soltarle las llaves y decirle "ahí os quedáis que no puedo más, ya me convocaréis para ir a notario" .....  Esto lo viene a cuento, en base a tu comentario, en el cual reinvindicas muy acertamente, como no puede ser de otro modo, que debemos ser "mayorcitos" para tomar nuestras decisiones, y que una cosa es que tengamos un buen trabajo y la empresa se vaya al cuerno, cuando siempre fue de un solvente de la leche, y otra muy distinta, meterse en hipotecas imposibles, que pagaremos en parte con las horas extras que hacemos, sin considerar que esto de "los extras", tiene sus temporadas ..... 

el valor de tasación no influye para la paralela, no tiene nada que ver, es mas como es sabido, las empresas tasadoras a un mismo inmueble le dan distintos valores, aunque debería ser un tema totalmente objetivo, siempre está la subjetividad del tasador y validador de la misma

Lo que si puede influir es que se compre algo por 100, y la hipoteca se realice por 115, porque la Agencia Tributaria Autonómica, va a entender que el valor real de la finca es de 115, no de 100, no en balde "alguien"  habrá considerado que la finca tiene un valor de 115, ahí si que se puede correr el riesgo de complementaria. 

Una cosa que tal vez no has considerado .... o tal vez si ............. sigamos con el ejemplo del coste de 100.000 € ya que con cifras distintas te a ser más fácil hacer las proporciones.

Supongamos que compras en estos 100, los gastos son 15, y por tanto precisas de una hipoteca 115.000 € y en consecuencia una tasación de 144.000 €, porque 144 x 80% = 115.200  € ¿Ok? ..... sigamos con la suposición y la tasación es efectivamente de 144.000 €, sigo pensado que difícil, pero no sería la primera ni la última vez que el vendedor tiene necesidad y vende barato, porque a mejor precio no lo consigue.

Cuando vayas a notario, probablemente el banco no aceptará que la escritura de compra se haga por 100.000 €, porque si presta 115, como poco va a pedir que escritures la compra por 115.000 € ¿me sigues? 

Con lo cual tu vendedor tendrá que aceptar que tal compra/venta figure por 115.000 €, de los cuales solo recibe 100.000 ¿cierto?, al margen de que hay que justificar todos los pagos ante notario, cosa que no desarrollaré.

Cuando tu vendedor tenga que liquidar sus impuestos de compra/venta, como bien sabes en cualquier operación inmobiliaria, todos tenemos un socio, que se llama Agencia Tributaria, tal vendedor tendrá que declarar lo que en su día le costó la casa, sumándole los gastos de compra (unos similares a los tuyos, que son impuestos, notaria, registro y gestoria) más el impuesto municipal de plus valía que le pedirán aparte,  y tendrá un valor del coste, dicho coste lo comparará con el precio de venta, el que figura en la escritura, porque si declara ante notario que ha cobrado 115.000 €, no puede decir que no, que claro, que tuve que declarar en falso, porque al comprador no le daban la hipoteca, ni historias macabeas, si figuran 115.000 €, este el precio de venta, supongo que se entiede ....... Y DE LA DIFERENCIA ENTRE LOS COSTES Y LA VENTA, TIENE QUE PAGAR LOS IMPUESTOS, salvo error por mi parte y dependiendo del beneficio que hubiera hecho, al 21, 23 o 25% de impuesto sobre lo que se ganó con la finca ................

Bien, si escritura por 115.000 y recibe 100.000, como poco le tocará pagar el 21% de estos 15.000 € adicionales, que no recibe, o sea, una factura de un mínimo de 3.150 € que no le corresponden, pero que en junio de 2017 tendrá que pagar en su declaración anual del IRPF ..... ¿aceptará esto? 

También está la posibilidad de que no caiga en ello, y en junio de 2017, cuando se haya enterado, venga a tu casa, la que antes era suya, con un palo de boj y te lo parta por la cabeza, esperemos que solo en sentido figurado !!!!!!!!!

Escriturar por más valor del precio real de venta de la vivienda.

Ya lo han propuesto en este foro alguna vez.

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/3276849-unificar-hipoteca-nueva-prestamo-personal

Un saludo.

Si y no amigo mío ..... una cosa es que tu tengas la casa en propiedad, y refinancies la deuda, la amplies o la hagas trocitos, y otra muy distinta, que al mismo tiempo exista una compra/venta previa, en la que "enmierdas" al vendedor ...........

Ni siquiera es comparable a nivel de que te levanten una declaración complementaria, porque en el primer supuesto el Registrador de la Propiedad (y a la vez delegado de la Agencia Tributaria Automómica) no tiene forma de comparar el precio de compra de la finca, simplemente porque en aquel momento no existe ninguna. En el segundo, repito a nivel de complentaria, le estás dando una pista relevante, compras algo por 100, y un banco, que se supone valora las fincas, está dispuesto a prestar 115, la conclusión es obvia, este tipo ha comprado algo que vale 115, por tanto pagará impuestos por 115 como mínimo, y si no le gusta que recurra o me ponga un contencioso - administrativo.  

Solamente me refería a una fea costumbre (en mi modesta opinión), de escriturar por más valor de venta y los perjuicios del vendedor por tener que pagar más IRPF del que le corresponde.

En cuanto al ITP de la agencia tributaria autonómica, yo creo que se rigen en general (ten en cuanta que hay 16 autonomías y las tres provincias vascas y Ceuta y Melilla), por sus propias valoraciones que suelen ser el valor catastral multiplicado por un coeficiente que se sacan de la manga.

Un saludo.

Si, pero si el vendedor tiene alguna idea, como poco va a pedir que le paguen la factura !!!!! El problema es que la gente no se entera, ni se asesora adecuadamente (en general), y tal factura le llega con sorpresa al cabo de 6 meses mínimo, cuando no tiene nada que hacer, ya sabes, como decía Lawrence de Arabia, en muchas ocasiones aplicamos:

Por ahorrar dinero, la gente está dispuesta a pagar cualquier precio. 

Los baremos de valor catastral x 2, x 3 ... o lo que sea, (de cada población) al menos La Generalitat los publica, lo que no sé (al igual que tú)  es cual se supone su sistema para determinar si es x 2, o 2,75 ....!!!!!! Y más cuando en los últimos años los valores catastrales han aumentado, con el objetivo de mayor recaudación de los municipios.