Adquirir y alquilar local comercial

Buenas!

Soy totalmente nuevo en cuestiones económico/financieras... el caso es que he acumulado unos ahorros y llevo un tiempo dándole vueltas a la idea de adquirir un local comercial. La intención sería rentabilizarlo a futuro, poniéndolo en alquiler con lo cual tendría unos ingresos más o menos fijos por pocos que fueran (más tarde quizá me planteara adquirir más, sobre todo si sale bien).

Sería algo de lo más modesto: he visto que los hay por 10.000 euros o incluso menos.

A ver si lo he entendido, el resumen sería:
1- Comprar el local por el precio estipulado, a partir de lo cual soy su dueño.
2- Ponerlo en alquiler.
3- Una vez alquilado las responsabilidades serían:
----- El precio del alquiler lo pone el inquilino/empresario.
----- El IVA lo paga el inquilino/empresario.
----- El IRPF lo paga en dueño del local (yo).
----- Gastos de agua, electricidad, comunidad, etc. depende del acuerdo.
4- Cada 3 meses tendría que presentar un documento declarando cómo va, etc.

Preguntas:

--> ¿El simple hecho de poseer esta propiedad implica algo a efectos fiscales? ¿O sólo cuando obtengo rendimientos? Es decir, si lo adquiero pero por X circunstancias no consigo ponerlo en alquiler o similar... ¿también me fríen?
--> ¿Cómo saber cuál sería un precio aceptable de compra antes de decidirme por la adquisición? Lo del precio en €/m2 como orientación supongo que cuanto más bajo mejor, pero entiendo que no es determinante necesariamente.
--> A la inversa: ¿Cómo saber cuál sería un precio de alquiler aceptable antes de decidirme por la adquisición?

--> ¿Voy más o menos bien o se me escapa algo?

Cualquier información: consejo, precauciones, ayuda o idea es bienvenida :)

Saludos.

Buenos días,

Una de las mayores dudas que surgen en los impuestos que tienes que abonar en la compra de un local comercial es si tienes que pagar IVA o ITP, que dependerá de si se trata de primera o segunda transmisión. Si es la primera, pagarás IVA, si es la segunda, pagarás ITP. Te lo comento porque es un detalle que puede aumentar considerablemente el precio de compra (si es IVA será del 21% y si es ITP, del 10%).

Los locales en alquiler tributarán como actividad económica. Deberás declarar el IVA que cobras en el contrato. Trimestralmente deberás declarar el modelo 303 y anualmente el modelo 390 sobre el IVA.

El total que percibirias sera la renta mensual + IVA sobre la renta mensual - 21% de deducciones. La persona a la que alquiles el local tiene que retener una parte del alquiler (el 21%) e ingresarlo en tu nombre a Hacienda trimestralmente (como bien has dicho). Para saber las casillas exactas de la declaración o si el "no alquiler" del inmueble conlleva impuestos (yo entiendo que conllevará impuestos por el patrimonio que tengas), puedes preguntarlo en el foro de fiscalidad.

La mejor forma para saber un precio aceptable de venta es preguntar en una inmobiliaria o en locales de la zona. En algunas CCAA pone el precio del m2 en su web.

Saludos, si te ha quedado alguna duda no dudes en preguntar.

Yo la duda que tengo, es si se vende por solamente 10 K euros por cuanto se alquila en caso de que alguien lo alquile, con un precio tan bajo seguramente sea un local pequeño y mal localizado con lo cual ni me acercaría a comprar algo así yo particularmente. Los locales comerciales son complejos creo yo y más en el caso que expones tan baratos... si alguien quisiera montar un negocio a poco que le cobres de alquiler le sale a cuenta comprarlo e´l mismo si los hay por ese precio.

un local por 10.000 euros? hay formas más divertidas de tirar el dinero, por ese precio te van a meter una castaña que no lo vas a alquilar salvo para guardar cajas de coca cola de algún bar que no tenga sitio, y que te va a pagar 30 euros al mes, con suerte. 

El mundo de los alquileres comerciales es complicado, y no es tan fácil eso de comprar y alquilarlo, salvo sitios muy punteros, muy comerciales o con demanda, y esos locales no valen 10.000 euros.

Que tengas suerte.

Buenas! Gracias a todos por responder...

Pues en realidad esas cuestiones que planteais son dudas que tenía yo... como dije, no tengo experiencia así que desconozco cuánto puede rentar un local (cuánto se puede pedir de alquiler).

Me imagino que influirán factores como: ciudad, zona, barrio... etc. pero que también habrá una relación directa entre superficie y precio, ejemplo: 20m, 10000€ compra, 100€ alquiler. Alguien que dé su opinión?

Son bienvenidas las palabras de desánimo para bajar al mundo real, pero: no hay de ánimo? ;) de todas formas no os corteis si veis necesario decir: "mira no vas a poder alquilar un local así por más de X euros por X razones" o "te vas a pegar una os***" etc.

Saludos.

Es que no acabo de entender lo que dices. ¿por cuánto se puede alquilar un local?. Pues si son 1500 m2 a pie de la five avenue, en el corazón de nueva york, en la que es la calle más cara del mundo, pues supongo que tendrá un precio diferente a si el local está en un barrio periférico de Monesterio, pequeño municipio perteneciente a la provincia de Badajoz.

Sin ánimo de crear polémica, pero es que preguntar algo así ya indica que no entiendes mucho de estos temas, (y no pasa nada, yo no entiendo del 99.999% de cosas y no pasa nada). Es como si me preguntas qué vale una habitación de hotel, pues desde 25 euros en una fonda llena de cucarachas y de hippys, hasta la suite real del ritz que creo que sale por 6000 euros al día.

Dicho esto, antes de hacer nada, mira a ver por la zona que está el local cuántos hay cerrados y en alquiler (y llama para fisgar),  mira a ver si tiene cierta vocación comercial, si hay tránsito de gente durante el día por la acera, si hay demanda de negocios nuevos, si es un barrio joven, o con población envejecida, mira a ver qué tipo de negocio podría funcionar ¿hay algún bar cerca, tienda de ultramarinos...,panadería?. 

Lo que no entiendo es que si el local vale 10.000 euros, tenga una mínima salida, por ese precio lo mismo te interesaría buscar una plaza de cochera para alquilarla, no sé por decir algo...

Lo que no deberías hacer es a ciegas, y sin tener una buena remesa de datos encima de la mesa, gastarte 10.000 euros en un local que lo mismo no hay forma humana de alquilarlo (pero que te va a costar gastos anuales, al menos de comunidad, ibi, seguro, además de los impuestos por la compra....).

Dale un par de vueltas.