Compensación por riesgo de tipo de interés

Hola

Te iba a contestar a las cuñadeces, pero no merece la pena. No voy a conseguir nada.

Pero si te voy a ayudar. A clarificar tus ideas.

Según tu relato pareces estar hablando de dos comisiones distintas.

Dices que la pérdida era 0. Por tanto la compensación por riesgo de tipo de interés era 0.

Parece que esta, que es de la que va este hilo NO te la han cobrado.

Luego dices que te han cobrado 1% del capital pendiente. Para que le pides los calculos si ya sabes que es 1% del capital pendiente?

Esa sera la comision por cancelacion anticipada. Que efectivamente debe estar en la escritura.

No te has leido tu escritura?

Saludos

Hola. Gracias por el mensaje, aunque no sé el porqué del tono... no lo entiendo.
Por supuesto que me he leído mi escritura hipotecaria y me la he mirado con lupa.

No tengo comisión por cancelación, las únicas comisiones que tengo son de subrogación (0,25%) y comisión de "compensación por riesgo de tipo de interés" y me la pusieron al 1%. Pero qué curioso que cuando pido el certificado de deuda pendiente me pone "compensación por riesgo de tipo de interés": 0€. Y cuando cancelo entonces aparece ese cobro justificando que está en la escritura. ¿Porqué no lo reflejaron en el certificado? Solo pido que por favor me manden alguna justificación y detalle que indique el porqué tiene pérdidas el banco y de dónde han sacado esa "fórmula". Creo que tengo derecho a pedir ese detalle ya que me lo cobran. 

Ah, ya veo. Es extrano.

El calculo es complejo. Pero a simple vista, si los tipos de interes han bajado desde que firmaste la hipoteca, hay perdida financiera y por tanto procede la comision.

Yo siempre recomiendo calcularla antes o contratar a alguien para que te la calcule. Puede que el ahorro de subrogar no valga la pena.

Al decirte anticipadamente que la comision iba a ser cero, entiendo que podrias reclamar. Pero no soy abogado.

Saludos

A ver leida un par de veces y con conocimientos financieros básicos, es muy fácil y se hace en un momento en excel. Os dejo los links con las fuentes:

1)  Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre: 
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/tabla_tipos_referencia_oficiales_mercado_hipotecario.html

2) IRSs:
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/tabla_tipos_compensacion_riesgo_tipo_interes.html

Hay que calcular la diferencia entre el Capital pendiente y el  Valor de Mercado. El Valor de Mercado es el VNA.NO.PER, con el tipo a aplicar. El tipo a aplicar es: IRS 20 años + (Tipo medio hipotecas - IRS 1 año). Es IRS a 20 años o el más parecido al tiempo que te quede de hipoteca.

Entonces al banco le estás cancelando su activo, que vale el Valor de Mercado, y le estás pagando a cambio el Capital Pendiente. Si el banco tiene pérdida (le pagas menos que el valor de mercado del activo), se activa la cláusula, y le pagas: bien la pérdida, bien el % que ponga en la escritura.

Ahora expongo yo la duda que me surge: las cuotas para el cálculo del VM, ¿son bonificadas o sin bonificar?

Dejo este artículo por aquí, de lo más práctico que he visto y con ejemplos:

https://www.jesusbenavides.es/blog/cancelacion-anticipada-de-hipoteca-y-perdida-financiera

Saludos.