Cambio de vivienda: Y tú que harias???

Estoy en una situacion que seguro que mucha gente se encuentra, a la hora de afrontar un cambio de vivienda:

Actualmente tenemos una vivienda con una hipoteca pendiente de unos 63.0000 euros. La vivienda fue adquirida por unos 210.000 euros en el año 2003, calculamos que su valor de mercado ahora ( hemos consultado con 3 agencias inmobiliarias que lo han tasado ) esta en los 240.000 euros aprox.

Es un Atico con 2 habitaciones muy cuco en barcelona de unos 65 m2.

El piso se nos va a quedar pequeño ( si la madre naturaleza se porta bien, y hacemos los deberes pertinentes JEJEJEJE) previsiblemente el año que biene.

Nuestro planteamiento inicial es no vender sino que ofrecerlo en alquiler ( nos han comentado alguna inmobiliaria que se puede alquilar entre 800 a 900euros/mes sin dificultad).

Nuestros ingresos NETOS en 15 pagas son de 3.400 euros /mes. + tenemos ingresos anuales no fijos en meses de unos 5000 euros / anyo NETOS.
Somos dos personas con contrato FIJO en un caso con mas de 3 anyos de antiguedad y en el otro caso en marzo del 2010 hara 3 años de antiguedad.

tenemos unos ahorros de aprox. 30.000 euros y los pisos que estamos valorando estan sobre los 400.000 euros...

Como afrontariais esta situacion porque nuestro planteamiento de NO venta, implica que:

Nueva vivienda: 400.000
Gastos 10%: 40.0000
Hipoteca Actual: 63.000

Ahorros: 30.000
Ingresos NETOS Fijos /Mes: 3.400 ( 15 Pagas)
Ingresos NETOS Anuales extras:aprox 5.000

Estoy intentado unificar el conjunto en una sola hipoteca, es decir:
Nueva vivienda: 400.000
+Gastos 10%: 40.0000
+Hipoteca Actual: 63.000
-Ahorros: 30.000
Hipoteca a solicitar: 473.000
Peero esto la mayoria de bancos que he consultado NO me lo acepta ( Banco Popular, Banco Sabadell)....

Creeis que deberia realizar otro planteamiento???

Algun "iluminado" de inmobiliaria me ha dicho que DEBERIA vender ahora, irme de alquiler durante el tiempo que se recuperen precios y que aproveche los alquileres bajos y saque un beneficio de los intereses de la venta de la vivienda ( me quedarian unos 200.000 euros para invertir de la venta...)

Realmente prisa no tenemos, pero si surge alguna oportunidad de compra pues me gustaria que alguien con mas conocimientos me recomendara como realizar la operacion..

Hola,

Es una decisión complicada, el tema del alquiler, si encuentras un buen inquilino, es genial, pero también puedes toparte con varias situaciones:

- No consigues alquilar el piso, o tienes que bajar el precio para hacerlo.
- Consigues un buen inquilino, pero que llega un momento en que no puede pagarte (paro, problemas económicos)
- Te toca el inquilino ése que te destroza el piso el día antes de largarse según la sentencia del juicio que has tenido que llevar porque lleva 1 año y pico sin pagarte el alquiler.

Puedo decirte que conozco casos de los 3 tipos, y alguno con gente que necesitaba el dinero mensual del alquiler para poder pagar la hipoteca de la vivienda donde vivia o del piso alquilado... son situaciones complicadas.

El otro tema es que es muy difícil que un banco hoy en día te conceda una hipoteca de casi 500.000€ con los datos que das, de primeras por la tasación de la vivienda que debería ser mayor que la hipoteca que solicitas (hoy nadie te va a dar el 100% de la tasación), y lo segundo porque las cuotas que te podrían quedar subirian a 2.000€ rapidamente si calculas un interés del 3%.

El planteamiento menos arriesgado es vender para comprar el nuevo (asegurándote de vender primero, claro), y dentro de eso la opción que te comentan de estar un tiempo de alquiler puede ser ventajoso siempre que la vivienda aún caiga más.

En todo caso, decisión complicada... suerte!

Gracias Miguel por la pronta respuesta, en lo referente a las hipoteticas cuotas simuladas a diferentes tipos, si me concediesen la hipoteca serian:
Hipoteca 473.000
a 40 años
interes 2,25%=1.495,25
interes 2,75%= 1.625,83
interes 3.50%=1.832,36
interes 4.00%=1.976,85
interes 4.50%=2.126,43

Esta claro que el riesgo es GRANDE si los ingresos "SEGUROS" son de 3.400.
Contando que tienes un alquiler NETO entre 750 a 800 euros ( contando de alquilar a 900)
deberia quedar un balance de hipoteca de:
interes 2,25%=1.495,25 - 750 = 745,25
interes 2,75%=1.625,83 - 750 = 875,83
interes 3.50%=1.832,36 - 750 = 1.082,36
interes 4.00%=1.976,85 - 750 = 1.226,85
interes 4.50%=2.126,43 - 750 = 1.376,43

sobre estos balances i pensando que las entidades te calculan un MAXIMO de riesgo sobre el ingreso NETO mensual 3.400 , significaria 3.400 *40% = 1360 euros/mes de HIPOTECA teorica MAXIMA.. estaria en los margenes...

a "malas" tendrias la "seguridad" de vender una vivienda que poniendo mala la situacion, se venderia sin dificultad en 200.000 euros, cuya venda serviria para variar la hipoteca... mas ideas????

En el alquiler debes tener en cuenta que seguirás siendo el propietario de la casa, y que por tanto tendrás que pagar el IBI y comunidad de vecinos, así como arreglar electrodómesticos estropeados o similares. Y con lo que te he comentado arriba, no creo qeu ningún banco tome como "seguros" esos ingresos por el alquiler.

De todas formas tu principal escollo es que los bancos hoy en día no te van a dar más del 80% (casi me atrevería a decir el 70%) del valor de la tasación, y éstas se hacen a la baja; para que te dieran 473.000€ deberían tasarte el piso en 600.000. A ver si contesta alguno de los expertos y metidos en el sector bancario y te da otra opinión, pero yo a día de hoy lo veo harto complicado.

Pues si lo puedes vender y te ofrecen 240.000, vendelo y vete de alquiler.
Por 1.000 Euros vas a encontrar buenos pisos en alquiler seguro.
Tienes un buen sueldo, disfruta la vida y no te pringues en una hipoteca de 400.000 Euros a cuantos años 30-40? para estar pagando axfisiado toda la vida?

No creo que ningun banco tenga en cuenta esos ingresos de alquiler como fijos. Como mucho y demostrando que tienes un contrato largo y asegurado (con seguro de cobro de alquiler) podrian tenerte en cuenta el 50 % de los ingresos.
Ademas yo haria el calculo hasta el 6 % de tipo de interes porque si no te puede pasar como a mucha gente el año pasado, que parece que no aprendemos de los errores. La gente saco las hipotecas al 3 % y cuando llegaron casi al 7 % pues no podian pagar.
En cuanto al valor de tasacion no creo que tuvieras problemas pues se hipotecarian ambas viviendas. El principal problema sigue siendo que hoy en dia no importan tanto las garantias como la capacidad de pago, y en tu caso para esas cifras van muy justas. Una regla que funciona bastante bien y que emplean muchas cajas para sus empleados es conceder hipotecas hasta 5 veces el salario bruto.

Youbank,
pues lo de que por 1.000 euros tienes buenos pisos... pues en barcelona capital no creo con las caracteristicas que buscamos: con mucha luz, minimo 3 habitaciones dobles, tranquilo, salon comedor grande, bien comunicado,en zona de Sagrada familia, poblenou o gracia nova tenemos que irnos a Alquileres de 1300 o 1500 euros..... eso si que es una salvajada. Realmente si pudieramos vivir de alquiler pagando una cantidad entre 800 a 1000 euros s en un señor piso, la decision la tendriamos clara, pero no es asi almenos aun, quien dira si en 6 o 9 meses esto se tornara diferente....

Hola Jaloke,

Cierto, olvidaba meter en la hipoteca la otra vivienda... así no hay problema por esa parte. El grueso se concentra en la otra parte, los ingresos "seguros" y el que el banco los considere como tal.

Gracias por la matización,
saludos