España
He estado leyendo los mensajes colgados y me estoy planteandome seriamente formalizar una reclamación. Tengo hipoteca en Cajasur con suelo 3% y techo 12%, y no están por la labor de cambiarme las condiciones. ¿Alguien puede mandarme el modelo escrito de reclamación?
¿Hay alguién que tenga la hipoteca con Cajasur y haya conseguido algo?
Si no os importa os dejo correo [email protected].
Gracias
Los pasos a realizar son los siguientes:
Carta dirigida al director de la Entidad con acuse de recibo, solicitando anulación por abusibas sobre el hecho de la concesión de Credito Hipotecario con referencia al Euribor mas diferencial. Siendo esta la esencia del contrato, la Entidad introdujo las clausulas recientemente conocidas como "suelo - techo" que no guardan una proporción razonable sobre variaciones al alza o la baja del indice de referencia, resultando abusivas. Sobre la base de reconducir esta incidencia detectada requieres una respuesta que pueda solucionar la situación de forma amistosa.
Te responderan que nada.
Cuando recibas la respuesta escrita, solicita la hoja oficial o libro de reclamaciones.
La cumplimentas, te daran una copia para ti y hoja para que la presentes en tu Comunidad Autónoma. ( Se inicia un proceso de mediación que intenta evitar la via judicial)
Tendrás que dirigirte al defensor del consumidor de tu propia Entidad. (Tendrás que demostrar que has utilizado todas las vias de reclamación establecidas, es el modelo que he publicado)
Pasado el plazo que has fijado en tu reclamación al defensor del consumidor de la propia Entidad, puedes reclamar ante el Banco de España y no olvides, que el famoso informe del Banco de España dice " Corresponde a los Jueces determinar si las clausulas suelo y techo son desproporcionadas" En este momento entra en juego la acertada Sentencia de Sevilla. Desconozco si ganaremos judicialmente, pero lo cierto es que en estos momentos solo perdemos los que estamos pagando de mas. Lo que marca el indice de referencia con su margen de beneficio y la perdida del valor del patrimonio, por la caida de los precios de la vivienda.
Animo a todos a luchar por lo nuestro.
Por cierto, en este viaje, no he recurrido a ninguna asociación, agotare las vías que puedo gestionarme y si no consigo el objetivo, procurador y abogado de confianza.
Modelo que he presentado a la espera de respuesta para acudir al Banco de España.
Adjunto modelo de reclamación al defensor del consumidor de la entidad financiera, paso previo a la reclamación al Banco de España.
Al Servicio de Atención al Cliente del Grupo Cooperativo Cajamar.
3058- CAJAMAR. CAJA RURAL. SOCIEDAD COOPERATIVA DE CREDITO.
Defensor del Cliente.
Titular: Mª del Mar Espinosa Camella
Domicilio: Ap. Apartado de Correos 250-04080 Almería.
En ________, a ____ de ______________ de 2011
Sobre la base de la Orden ECO/734/2004, de 11 de Marzo, sobre los departamentos o servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de las entidades financieras.
Me dirijo a usted como titular del préstamo hipotecario ____________________. En cuyo contrato, la entidad ha incorporado entre otras, clausulas que no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo, debido a los altos niveles que alcanzan los techos, subida de los tipos del 15,000 por cien anual, Y una cláusula de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable, estableciendo un interés nominal anual mínimo del 3,500 por cien. El techo señalado, es difícilmente asumible y no guarda esa semejanza exigible con el suelo, siendo la relación entre ambos desproporcionada.
Sobre la base legal establecida en el artículo 49 de la Ley de Consumidores (puntos i-e). Citando Jurisprudencia sobre las cláusulas “suelo - techo”, dado el desfase apreciado de las mismas. Han de ser Declaradas NULAS, por abusivas. Como queda expuesto por El JUZGADO DE LO MERCANTIL N° 2 DE SEVILLA SENTENCIA nº 246/10 de 30 de septiembre de 2010.
Comporta un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado. Con la incorporación de estas cláusulas a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece, para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés ante las tendencias bajistas del mercado hipotecario, en perjuicio de mis intereses como consumidor y correlativa ganancia abusiva al estar por encima de los precios de mercado, en beneficio de esa entidad como prestamista.
Se ha requerido en la oficina de Cajamar. _______________________, para la anulación por desproporcionadas de las citadas cláusulas “Suelo-Techo”, resultando infructuosos las gestiones realizadas hasta la fecha.
Dado que lamentablemente, Cajamar decidió incorporar unilateralmente a mi contrato de préstamo estas cláusulas, sin que fueran suficientemente aclaradas, ni ajustadas proporcionalmente a las desviaciones del interés aplicable en sus variaciones a la baja o alza, manipulando la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable con el margen legitimo de beneficio establecido a favor de la Entidad con referencia al EURIBOR.
Ante la negativa recibida de parte de la entidad, en fecha ____________, sin base jurídica suficiente que la soporte, apoyándose en un informe superado por los acontecimientos, emitido por el Banco de España, en sus conclusiones al Senado 07/05/2010, sobre “ausencia en la necesidad de legislar las llamadas cláusulas Suelo-Techo” “por supuestos riesgos impredecibles a las entidades financieras”.
Ante el hecho de que el citado informe no valora sus posibles efectos a la economía de las familias y solvencia de los clientes, consecuencia del actual marco de crisis económica internacional, de empleo y recortes salariales.
Concluyendo en que la caída de los precios de la vivienda, hacen inviable posibles opciones de subrogación establecidas por ley. Puesto que el valor actual de mi vivienda, sobre la base de nuevas tasaciones, pese a las mejoras por mi añadidas en mobiliario y confort, está por debajo del 80% del capital pendiente de pago.
Que en el informe del Banco de España se cita “la competencia para pronunciarse sobre el carácter abusivo de las cláusulas contractuales y su posible nulidad por este motivo corresponde a los jueces y tribunales de justicia…..•
Es por lo que a mi entender, la argumental de la entidad queda obsoleta, además todos los argumentos denegatorios son anteriores a las conclusiones Judiciales posteriores a las que he hecho referencia. Negándome injustamente Cajamar la posibilidad de reconducir la situación de forma amistosa, ante el hecho de no considerar adecuadamente mi solicitud de anular o ajustar de forma proporcionada los márgenes, me he visto forzado a cumplimentar y tramitar hoja de reclamaciones oficial en fecha _____ de __________ de 2011.
Por último citaré: La Ley de la Represión de la Usura, del 23 de junio de 1908, declara nulo «todo contrato de préstamo en que se estipule un interés desproporcionado con las circunstancias del caso»,
Por todo lo expuesto y por el presente escrito, LES REQUIERO:
PRIMERO.- Para que en mi defensa, gestione la inmediata inaplicación de la cláusula de limitación del tipo de interés de mi contrato de préstamo hipotecario (cláusula suelo-techo) al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al tipo de interés variable en función de las fluctuaciones del mercado. Índice de referencia pactado, vigente a las fechas pactadas, y con el margen diferencial pactado.
SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado. Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera
TERCERO.- Si pasados 30 días desde la recepción de la presente no obtengo respuesta en contrario por escrito suficientemente razonada, se entenderá que han aceptado la propuesta de inaplicación de la cláusula de suelo, lo que deberá reflejarse en el importe de la próxima cuota, y la devolución de las cantidades indebidamente cobradas que deberán hacerse efectivas sin demora en mi cuenta. En caso de denegarme la legítima petición que formulo a través del presente escrito, me reservo expresamente el ejercicio de las acciones extrajudiciales o judiciales que me correspondan, bien individualmente bien a través de las acciones colectivas que en su caso se ejerciten, y que conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía interna de la entidad, sin perjuicio de mi reserva del derecho a recurrir a otras vías-, reciba un cordial saludo.
Firmado.
DNI:
Observaciones: no olvides presentar la hoja de reclamaciones oficial y tramitarla en tu Comunidad Autónoma
Yo he logrado que el Banco Sabadell no me cobre el suelo de mi hipoteca vinculada, aunque agarrándome de las condiciones particulares de mi escritura. Para quien quiera saber más, os refiero a mi mensaje al respecto: https://www.rankia.com/foros/bancos-cajas/temas/662329-como-bajar-tipo-hipoteca-sabadell
Saludos,
MAXI
Adjuntomodelo para reclamar ante el Banco de España.
Recuerda que primero al defensor del cliente de la entidad.
Al Banco de España.
Delegación en ___________.
En _______, a ____ de ______________ de 2011
Cumplimentada y tramitada, la correspondiente hoja de reclamaciones oficial en la Entidad Cajamar. Sobre la base de la ORDEN ECO/734/2004, DE 11 DE MARZO, SOBRE LOS DEPARTAMENTOS Y SERVICIOS DE ATENCIÓN AL CLIENTE Y EL DEFENSOR DEL CLIENTE DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS. Se interpuso reclamación ante los departamentos o servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de CAJAMAR.(Adjunto certificación con acuse de recibo) Resultando infructuosas las gestiones realizadas para subsanar las cláusulas abusivas fijadas por la entidad en mi préstamo hipotecario ___________. En cuyo contrato, la entidad no ofrece una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo, debido a los altos niveles que alcanzan los techos, subida de los tipos del 15,000 por cien anual, y una cláusula de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable, estableciendo un interés nominal anual mínimo del 3,500 por cien. El techo señalado, es difícilmente asumible y no guarda esa semejanza exigible con el suelo, siendo la relación entre ambos desproporcionada.
Sobre la base legal establecida en el artículo 49 de la Ley de Consumidores (puntos i-e). Citando Jurisprudencia sobre las cláusulas “suelo - techo”, dado el desfase apreciado de las mismas. Han de ser Declaradas NULAS, por abusivas. Como queda expuesto por El JUZGADO DE LO MERCANTIL N° 2 DE SEVILLA SENTENCIA nº 246/10 de 30 de septiembre de 2010.
Comporta un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado. Con la incorporación de estas cláusulas a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece, para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés ante las tendencias bajistas del mercado hipotecario, en perjuicio de mis intereses como consumidor y correlativa ganancia abusiva al estar por encima de los precios de mercado, en beneficio de esa entidad como prestamista.
Dado que lamentablemente, Cajamar decidió incorporar unilateralmente a mi contrato de préstamo estas cláusulas, sin que fueran suficientemente aclaradas, ni ajustadas proporcionalmente a las desviaciones del interés aplicable en sus variaciones a la baja o alza, manipulando la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable con el margen legitimo de beneficio establecido a favor de la Entidad con referencia al EURIBOR.
Ante la negativa recibida de parte de la entidad, en fecha ____________, sin base jurídica suficiente que la soporte, apoyándose entre otros argumentos en solo una parte de un informe superado por los acontecimientos, emitido por el Banco de España, en sus conclusiones al Senado 07/05/2010,
Concluyo en que la caída de los precios de la vivienda, hacen inviable posibles opciones de subrogación establecidas por ley. Puesto que el valor actual de mi vivienda, sobre la base de nuevas tasaciones, añadidas a las consecuencias de la crisis económica internacional y financiera, sumadas a los recortes salariales y riesgos para la estabilidad del empleo, impiden una solución alternativa.
Que en el informe del Banco de España se cita “la competencia para pronunciarse sobre el carácter abusivo de las cláusulas contractuales y su posible nulidad por este motivo corresponde a los jueces y tribunales de justicia…..•
Es por lo que a mi entender, la argumental de la entidad Cajamar quedó desacreditada, además todos los argumentos denegatorios son anteriores a las conclusiones Judiciales que pese a estar pendiente de recurso, soporta interpretación de referencia. Negándome injustamente la posibilidad de reconducir la situación de forma amistosa.
Ante el hecho de no considerar adecuadamente mi solicitud de anular o ajustar de forma proporcionada los márgenes, me he visto forzado a cumplimentar y tramitar hoja de reclamaciones oficial en fecha _____ de __________ de 2011.
Por último citaré: La Ley de la Represión de la Usura, del 23 de junio de 1908, declara nulo «todo contrato de préstamo en que se estipule un interés desproporcionado con las circunstancias del caso»,
Por todo lo expuesto y por el presente escrito, al amparo del REAL DECRETO 303/2004, de 20 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de los comisionados para la defensa del cliente de servicios financieros. PRESENTO RECLAMACION OFICIAL ANTE EL BANCO DE ESPAÑA:
PRIMERO.- Para que en mi defensa, se gestione la inmediata inaplicación de la cláusula de limitación del tipo de interés de mi contrato de préstamo hipotecario (cláusula suelo-techo) al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al tipo de interés variable en función de las fluctuaciones del mercado. Índice de referencia pactado, vigente a las fechas pactadas, y con el margen diferencial pactado.
SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado. Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera
TERCERO.- En caso de denegarme la legítima petición que formulo a través del presente escrito, me reservo expresamente el ejercicio de las acciones extrajudiciales o judiciales que me correspondan, bien individualmente bien a través de las acciones colectivas que en su caso se ejerciten, y que conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Sin otro particular, y a la espera de una respuesta, que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía administrativa, sin perjuicio de mi reserva del derecho a recurrir a otras vías-, reciba un cordial saludo.
Firmado.
DNI:
Hola foreros:
Soy beneficiario de un préstamo hipotecario con la Entidad Financiera Banco Pastor.
Les presenté un escrito aludiendo a la recientemente sentencia del Juzgado nº 2 de lo Mercantil de Sevilla que declara culpable a varias entidades financieras por considerar abusiva la cláusula suelo, como base para denunciar la cláusula de interés mínimo del 4% que tengo en escritura, sin techo.
La entidad me contesta que acceden a mi petición de quitarme esa cláusula siempre que formalice en documento público la novación de hipoteca. Eso me supone 750 euros en gastos de notaría, registrador y gestor.
Recientemente nos hemos reunidos los vecinos del edificio que nos subrogamos a la hipoteca del constructor con el banco. Tras la reunión hemos decidido hacer fuerza contra el banco para obligar a que nos eliminen la cláusula suelo en conjunto, sin que sea necesario elevarlo a documento público. Para ello lo que haremos será requerir los servicios de un abogado para que nos lleve la negociación, sin descartar denunciar ante los juzgados..
Quisiera que me respondieras si conocéis algún caso similar y que posibilidades de éxito contempláis.
Por otra parte me gustaría saber si es posible que en vez de que fueran tantas novaciones como vecinos se pudiera hacer en un mismo documento tal supresión de cláusula suelo para ahorrar los gastos de notaria y registro. Creo que ahora está en manos de la administración, pues los costes de notaría y registro suponen una circunstancia gravosa para los perjudicados por cláusulas suelo.
Un aludo a todos
La Novación consiste simplemente en volver a sentarnos a negociar con nuestro banco o caja y acordar una modificación en algunas de las condiciones de nuestra hipoteca: una bajada en el tipo de interés aplicable, modificar el cálculo del interés; cambiar una hipoteca a interés fijo a interés variable (o al revés) o sustituir el índice de referencia, etc.
Precios totales habituales por variación o conrrección de clausulas.
150€ Notario
50€ Registro
Max. 150€ Gestoria
Total 350€. Tienes que requerir que como mínimo, se compartan la totalidad de los gastos, por ser una clausula unilateral no aclarada e impuesta por la entidad
Buenos días a todos. Soy nuevo en el foro, aunque llevo varios días leyendo post y comentarios y tengo un poco más claras las cosas. Paso a comentaros mi situación para ver si podéis echarme una mano entre todos y así saber por dónde tirar.
Tengo una hipoteca con el Banco Popular firmada en enero de 2008 por compra de vivienda. Las condiciones, en general, son buenas salvo por un suelo del 3.5 que no sabía que existía hasta la bajada del índice euribor (comprobando que mi cuota no descendía como las de otros compañeros). Revisando la escritura de la hipoteca y consultando con el banco, me encuentro con ese suelo que el director del banco ocultó y del que no me informó al preguntar las condiciones en su oficina cuando estaba buscando banco para hipotecarme. No sólo eso, sino que no existe Oferta Vinculante alguna (supuestamente porque el importe total casi llegaba a las 210.000 euros y creo haber leído que sólo es obligatoria su realización por parte del banco hasta un máximo de 150.000 euros).
Tras comprobar no tenía todo controlado al consultar las condiciones de la hipoteca (diferenciales, comisiones de apertura, amortización total y parcial, comisisones de tarjetas, seguros, etc.) y que, por más que pregunté si existiría un tipo de interés mínimo (que yo asimilo al suelo en estos momentos), parece que la cosa estaba bastante clara y me interesaba el Banco Popular. Al final apareció el suelo por arte de magia tanto en mis ahorros como en mi hipoteca.
Hablé con el banco y según el director y por correos y llamadas a los de "arriba" me dijo que no podía hacer nada (vamos, lo que a la mayoría de los rankianos que se ven afectados por el suelo). Hace como cosa de 10 meses, por arte de magia y sin firmar ningún tipo de documento, me bajaron el suelo al 3. Algo es, pero no puedo darles las gracias.
El motivo de mi correo es la comprobación de la cantidad de dinero que estoy perdiendo mes a mes con la impotencia de no poder cambiar mi hipoteca a otro banco dadas las condiciones actuales (sobretodo que ninguna entidad que conozca da más del 80% del valor de la vivienda). La misma cuenta en la que consta el préstamo hipotecario se utiliza como cuenta corriente; tengo unos ahorros que no están produciendo ningún tipo de rentabilidad, uso tarjetas, tengo seguro de hogar contratado con el banco, domiciliados recibos, seguros de automóvil, se usan tarjetas de crédito de forma bastante habitual, dos nóminas mensuales derivadas de dos trabajos fijos y un préstamo personal del que quedan 6000 euros por pagar.
Creo que aquí el único que está perdiendo soy yo. Estoy decidido a irme del banco y buscando por el foro encontré muy buenas opiniones tanto de la Cuenta Nómina de ING como de la Cuenta Naranja (como cuenta de ahorros). He revisado la escritura de la hipoteca y el único inconveniente de irme y anular todos los servicios es el no disfrutar de la rebaja en el diferencial por tener productos contratados, pero tal como está el índice euribor ahora mismo y poniéndome en el máximo de diferencial, aún estaría a casi 1 punto por debajo de lo que ahora estoy pagando.
Siento mucho el tremendo tocho pero lo creo necesario para aquellos que queráis echarme un cable. Si me dais vía libre, empezaré con el escrito dirigido al SAC de la entidad anotando que me llevaré TODO a otra entidad si no me quitan el suelo o lo reducen drásticamente, devolviéndome todo lo cobrado de más. Sé que va a ser difícil, pero como decía algún forero que leí, "el que no llora, no mama".
Gracias a todos de antemano.
Gracias.