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¿Arrendamiento local comercial?

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¿Arrendamiento local comercial?
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¿Arrendamiento local comercial?
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#1

¿Arrendamiento local comercial?

Buenas foreros.

Mis suegros tienen arrendado un local, del cual són titulares ambos al 50%, y el ingreso de dicho arrendamiento recae en un sólo titular, por lo que hacienda lo imputa a uno de ellos.

Como se podria hacer para que ese ingreso recaiga al 50% a ambos, que el pagador realice 2 ingresos (un poco tocawebs), o dado que esta a nombre de los dos, es assumible que el ingreso es de ambos?

Entonces se habria de hacer dos liquidaciones de IVA, tambien?

Un saludo!!!

Pd. En partes igualitarias la declaración de renta es más favorable.

Pd. La consulta, es por que les hago la declaración de renta, yo, y me he encontrado este affaire.

#2

Re: ¿Arrendamiento local comercial?

NO, en estos casos (por tema del IVA) hay que crear una comunidad de bienes, pedir un cif a hacienda, y facturar desde la comunidad de bienes con una sola factura, y a través de una declaración anual por un sistema denominado “imputación de rentas” se reparten a cada uno para las rentas, pero en realidad la que factura es la sociedad xxx, comunidad de bienes.

#3

Re: ¿Arrendamiento local comercial?

Primero de todo agradecer tu respuesta Xavier!!!

O sea que generando un CIF (familiar), el ingreso podria ir a ese CIF, y el IVA repercutir sobre ese CIF, si no he entendido mal.

Como se pide o se crea un CIF, perdona mi ignorancia, y el repartimiento de rentas de ese CIF, es muy complejo?

En la declaración de renta, cadacual computaria sus ingresos entonces, no se complicaria la declaración, por crear un CIF de comunidad de bienes?

Un saludo

#4

Re: ¿Arrendamiento local comercial?

A ver si uno más especialista que yo lo confirma, porque lo sé únicamente porque tengo un terreno alquilado como parquing a un ayuntamiento, y por una renta muy baja (da lo mismo que sea alta o sea baja) me vi obligado a:

1 – Constituir una comunidad de bienes entre mi esposa y yo, por ser los titulares del terreno, para ello hay que hacer un contrato instancia para pedir el cif a hacienda, tendrás que ir a informarte ahí o ir a un asesor fiscal (yo haría lo segundo), y además del contrato de comunidad de bienes entre los dos propietarios se hace un modelo de petición de CIF, creo que es el 036 pero no estoy seguro.

2 – El Cif de lo dan al momento, bueno el número, el papel del cif creo que lo mandan al domicilio.

3- Esta comunidad de bienes facturará el alquiler al inquilino, que será el precio del alquiler, mas el IVA menos la retención, que el inquilino deberá ingresarte en hacienda.

4 – Cada tres meses tendrán que presentar una sola declaración de IVA a nombre de la comunidad de bienes, y una vez al año el resumen anual de IVA, pero todo a nombre de la comunidad de bienes.

5 – Tendrás que llevar una especie de contabilidad, puede ser sencillita un Excel con columnas en un lado pones los ingresos, y en otro lado los gastos (comunidad, no sé la factura de las carpetas de la contabilidad, el IBI si es que no lo paga el inquilino, si vas a una gestoría, las facturas, bueno todos los gastos), y tendrás un beneficio que serán los ingresos del alquiler menos los gastos que te hayan sido necesarios para conseguirlos. Yo para llevar la contabilidad abrí una cuenta en un banco a nombre de la comunidad de bienes y allí me pasan todos los ingresos (alquileres) y los gastos, (ibi, comunidad, cuando voy a la librería a comprar un par de carpetas o un paquete de folios, cojo el ticket y saco el dinero de la cuenta de la comunidad, etc.) con ello ¿Qué consigo?, pues que una vez cada tres o cuatro meses, punteo la cuenta y lo que dice la cuenta es la contabilidad de la comunidad de bienes, de esta manera no me olvido de nada y de cara a hacienda una vez tuve una revisión de la renta y con esto estaba todo muy claro….. es una idea .. si te vale … tu mismo. Si alguna vez te cobran un recibo que corresponde a esto en una cuenta personal, porque uno se ha olvidado de pedir el cambio de cuenta de pago de un recibo por ejemplo del IBI, voy al banco y saco el dinero justo para que quede reflejado en la cuenta el gasto exacto.

Obligatorio no es esto de la cuenta, pero a mí me va de coña ……

6 – Una vez al año antes del 30 de marzo tendrás que presentar una declaración de “imputación de rentas” creo que es el modelo 184, donde pondrás la parte de ingresos, de gastos y de retenciones que corresponden a cada uno de los “socios” de esta comunidad de bienes, en tu caso será todo al 50%, pero imagínate que la finca es la mitad de un padre, y la otra mitad de tres hijos que recibieron en herencia de su fallecida madre (es un ejemplo), pues en este modelo 184 se pondría la mitad de todo al padre y luego un 16,66% a cada uno de los hijos.

La declaración no se complica para nada porque como antes del 30 de marzo se presenta el 184, en el papelote que envía hacienda a mitad de abril ya sale esto y creo recordar que se detallan estos ingresos en la página 8 de la declaración apartado F – Regímenes especiales – régimen de atribución de rentas, bueno yo lo puse allí y sin problemas y tener en cuenta que la retención que te ingresa el inquilino (en tu cuenta de hacienda) es como retenciones del trabajo, vamos que se deducen.

Una cosa importante, la fianza o deposito que se recibe de los dos meses de garantía hay que ingresarlo en la comunidad autónoma en Catalunya se hace en el Institut Català del Sòl, no sé en tu comunidad autónoma, lo digo porque mucha gente “se olvida” de ingresar esto y se lo guarda en sus cuentas privadas, y luego te mandan una carta pidiendo porque no has depositado este dinero y te clavan 300 euros de sanción.

#5

Re: ¿Arrendamiento local comercial?

Joder más clarito el agua amic xavier, yo tambien soy catalán....

Claro pero a la vez complicado por que esta tienda lleva más de 20 años alquilada, y desde hace dos ha cambiado el inquilino y digamos que se ha actualizado el precio de alquiler, evidentemente al alza.

Y siempre lo han hecho de la manera, declarante cobra, declarante paga el iva, y declarante imputa IRPF, y ahora me entero que el local esta al 50%, cuando hasta hacienda le da el 100% al declarante, deben ser los años... juas.

Pero aqui viene lo peor, en el cambio de inquilino, no se por qué, la que cobra es el conyuge "????", y el que declara IVA es el declarante, y en la declaración, pues sólo deja poner el titular del local, como imputado de los ingresos, veis por donde voy, y yo haciendo la declaración....

Por eso la pregunta. Total en declaración conjunta no varian resultados, pero si la tributación es individual, con reparto de ingresos del local, es favorable, por eso mi intento de solucionarlo, de cara al futuro.

La verdad es que son personas muy mayores, van a su rollo, y si que se les ha estado encima pero ciertas cosan no se controlan hasta que no te encuentras el jaleo.

Muchas gracias!!!

#6

Re: ¿Arrendamiento local comercial?

De todo esto me enteré porque nos revisaron nuestra renta del 2005 creo, no hubo sanción porque teníamos todo declarado y nuestra declaración era conjunta en aquellos momentos, nos salía mejor por circunstancias que no vienen ahora al caso, y como habíamos liquidado todo lo que nos correspondía (que remedio, somos asalariados y no tenemos posibilidades de “olvidarnos” de nada, y el terrenito esta alquilado a un ayuntamiento), la funcionaria, una chica muy maja (bueno si nos hubiese sancionado, ya sería menos maja … seguro), nos indicó que teníamos errores de forma, y que debíamos subsanarlos para el futuro, ya que parecía que en aquel momento hacienda iba a ponerse seria también en las formas, aunque no hubieran pagos no realizados, por tanto aprovechamos la ocasión para “ordenar” todo esto y tenerlo bien. Te insisto es fácil el contrato entre los dos propietarios se hace diciendo que Reunidos fulano y Zutano, acuerdan poner en común el arrendamiento de la finca tal o cual, que constituyen una comunidad de bienes que se denominará “Ruiperez y Algarrobez, comunidad de bienes” que el capital de esta comunidad es de 200 euros (nota1) y que llevará un registro contable de las operaciones realizadas por dicha comunidad de bienes, que acuerdan abrir una cuenta corriente en el banco o caja pascual, que para la disposición de la cuenta solo será necesaria la firma de uno de los Sres. Pepe Ruiperez NIF …….o de de la Sra. Antonia Algarrobez, NIF ……., de manera indistinta, que el domicilio de la comunidad es la Calle del Rodillo, 564, 11ª planta puerta 54, . Y que a su vez solicitan a la Agencia Tributaria el alta de comunidad de bienes y la emisión del oportuno CIF, en Villarobledos de Masabajo el día…………..

Como ya habéis empezado, no creo que tengáis problemas lo que hasta hoy habéis facturado en la renta del 2009 se ponga en la declaración de quien toque (no sería correcto, pero si el inquilino ya ha declarado las retenciones no queda otra). Bueno yo esta parte la consultaría a un gestor.

Luego uno se va a hacienda presenta el documento, rellena el 036 y a esperar el CIF.

Nota 1. También hay que ir a la oficina liquidadora del registro de la propiedad que corresponde a la finca y liquidar el 1% del capital, que si son 200 euros será pagar 2 euros.

Con el CIF (el numero) y la copia del contrato presentado a hacienda uno se va al banco o caja pascual y abre la cuenta con 200 euros, y que paguen los 2 euros a la oficina liquidadora (que os darán un documento para pagar) y ya está.

#7

Re: ¿Arrendamiento local comercial?

Muy interesante (y clara, como siempre) tu aportación.

En el caso de que exista un local con dos propietarios proindiviso recogido en escritura pública (es al caso de unos familiares) ¿crees que hará falta algún documento adicional o a hacienda le bastará con la escritura pública?. Si no me equivoco, " bien proindiviso = comunidad de bienes " ¿?¿?¿

PD: Al leer tu respuesta he preguntado en la delegación de la Agencia Tributaria mas cercana y están muy despistados sobre el tema.

Saludos

#8

Re: ¿Arrendamiento local comercial?

Yo cuando con mi sra. pedimos el CIF. aportamos la instancia, bueno más bien en forma de carta y adjuntamos la copia de la escritura del terreno de las narices, y como el alquiler es de poca cosa, resulta que tenemos una "empresa" con una cuenta de resultados que en lugar de "resultados" parecen una "mierda colgada de un palo", pero tenemos una ventaja este terreno es urbano, y allí crecían hierbajos de todo tipo, y de vez en cuando teníamos que llamar a un agricultor para que nos “limpiase” esto, si no lo hacíamos corríamos el riesgo de pagar una sanción por “guarros” que te aseguro que en las normativas municipales existe un reglamento anti-esto, ahora nos han dejado el terrenito limpio, “cuco”, le han puesto un cartelito de “aparcamiento municipal gratuito” aunque caben pocos vehículos, y nos da para de vez en cuando ir a cenar con algo más que el menú y con una buena botellita de un buen vino del Penedés, de Ribera de Duero, o de las tierras andaluzas ¿los de tu tierra se llaman DD.OO. de Málaga y sierras de Málaga?.

El tener un proindiviso y alquilarlo de hecho ya es una comunidad de bienes de facto, si alquilas un piso a un particular (nada de empresas) al no estar sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido, pues no hace falta nada, declara cada parte su 50% (en el caso de mitades) en la declaración de renta en rendimientos del capital inmobiliario, tanto los ingresos como los gastos (recordemos que del beneficio neto en algunos casos solo forma parte de la base imponible la mitad del mismo), y punto.

El problema viene cuando es un alquiler sujeto al IVA, si tenemos un local comercial y cada propietario hace una factura de la mitad del alquiler, carga el IVA y resta la retención, hacienda admite sin más el ingreso del IVA y de la retención (estos para cobrar no pone pega ninguna), pero si es un solo local y hay dos facturas por parte del inquilino el IVA no es deducible (si que es deducible el gasto, pero no se puede considerar el IVA como soportado) en inspecciones hacienda no lo admite como deducible, es posible que si llegas al juez, éste les mande al carajo como seguramente se merecen los de hacienda, pero como las inspecciones de particulares es raro que acaben en un pleito ante la justicia, pues vas y te jodes. Hacienda instruye que para alquilar un indiviso a efectos de IVA hay que legalizar la comunidad de bienes que ya existe de facto de manera que tengas una sola emisión de factura cada mes, y si tienes varios locales y la titularidad es en los mismos porcentajes con la misma comunidad de bienes te vale para todos.

Como comentario y sabiendo que ni tu ni el forero anterior van por ahí ni de lejos, (sin venir a cuento lo sé) indico: El tema de llegar a justicia por un tema de este tipo me parece un despropósito y una considerable pérdida económica, entre otras cosas porque cuando “te peleas” con las administraciones públicas, es muy habitual que la condena de las costas (gastos de abogados y procuradores) sean cada parte los suyos. Sin ser abogado he visto un caso que las costas de primera instancia cada parte las suyas, pero como la administración demandada se emperró en llegar al supremo por tema urbanístico muy claro y con la razón para el ciudadano demandante, al final el tribunal ya cansado, les condenó a todas las costas a partir de la primera instancia, pero es un caso creo que bastante atípico.