¿Qué tener en cuenta en el alquiler de una vivienda para evitar abusos?
Lo primero que debemos saber es que al efectuar el alquiler de una vivienda deben cumplirse determinadas condiciones tanto en la publicidad de la misma como en los contratos. En caso de alquiler de vivienda a través de inmobiliaria podemos exigir que esta no cometa abusos como el cobro de comisiones encubiertas.
Derechos por el alquiler de vivienda
Los derechos de los inquilinos o arrendatarios para el alquiler de vivienda los podemos encontrar en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. En concreto, en los artículos que van desde el 21 al 25. En contraremos los siguientes:
Fianza y formalización del alquiler: el contrato se hará por escrito, y debe constar en él la identidad de los contratatantes, identificación de la finca, duración que pactamos, renta inicial del contrato y otras cláusulas que fueran acordadas entre las partes. Una vez formalizado el contrato es obligatoria la exigencia y prestación de finaza en metálico, cuya cantidad debe ser equivalente a una mensualidad de renta en el alquiler de viviendas.
En un principio esta finaza será restituida al final del alquiler, devengando al interés legal si transcurriera un mes desde que el inquilino debiera entregar las llaves. En este aspecto es habitual que sse llegue a un acuerdo consistente, por ejemplo, en que la vivienda debe ser dejada enlas mismas condiciones que cuando se alquiló.
Reparaciones y mejoras: en caso de que el arrendador quier hacer algún tipo de mejoras, deberá presentar una notificación al respecto al alquilado, por escrito, con 3 meses de antelación como mínimo, la naturaleza de la misma, su comienzo, duración y el coste previsible. El arrendatario tiene derecho a dichas reparaciones (necesarias para la conservación de la vivienda) sin que se le aumente la renta, siempre que el deterioro a reparar no sea por culpa suya. Si dicha obra durase más de 20 días, el inquilino tendría derecho a una disminución de la renta cuya proporción será igual a la parte de la vivienda que no pudiera disfrutar. Por otra parte, el inquilino tiene derecho a realizar las obras que sean urgentes, y podrá exigir el importe al arrendador de forma inmediata.
Derecho de adquisición preferente por parte del inquilino: En caso de ser vendida la vivienda, el inquilino tiene derecho de compra preferente en las siguientes condiciones:
- Derecho de tanteo: podrá ejercitar una opción de compra durante 30 días, que cuentan a partir del siguiente día desde la notificación de venta, precio y las condiciones de dicha operación.
- Cuando dicha venta recaiga sobre los demás objetos alquilados (además de la vivienda): los derechos de adquisición no será aplicables sólo a la vivienda, sino a todo el conjunto.
Circunstancias en las que se anula el derecho de tanteo:
- En caso de que exista una opción de compra que le sea reconocida al copropietario de la vivienda u otra persona más que figurase en el Registro de la Propiedad en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.
- En caso de que la vivienda arrendada sea vendida junto a las restantes viviendas del arrendador que formen parte del mismo edificio. Tampoco en caso de ser vendidas conjuntamente por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos pertenecientes al mismo inmueble.
Caso de que las partes acordasen la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente. Si se diese tal caso, el arrendador deberá comunicar al arrendatario la intención de venta de la vivienda como mínimo con 30 días de antelación a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Reclamaciones en alquiler de vivienda
- Reclamación del inquilino a la inmobiliaria: Caso de problemas por parte del inquilino, deberá irigirse a la inmobiliaria por escrito a través de un medio fehaciente o a través de la hoja de reclamaciones. Junto a este escrito deberá aportarse una copia de la documentación que acredite su solicitud. Dicha reclamación puede ser efectuada mediante la Oficina de Información al Consumidor (OMIC) o vía cualquier asociación de consumidores. En caso de que transucrrido un plazo prudencial desde que la compañía recibió la reclamación no se haya recibido una respuesta satisfactoria, podrá ser solicitado Arbitraje de Consumo o interponer una demanda judicial.
- Reclamación del inquilino al propietario: Caso de que el propietario se quede la fianza argumentando unos gastos que no existieron en ningún momento, con el consiguiente desacuerdo por parte del inquilino, o caso de que se haya producido algún incumplimiento respecto a un compromiso de reparación por parte del arrendador, el arrendataría puede reclamar. Antes que nada, deberá intentar solucionar el proble por vía extrajudicial, mediante un escrito que debe dirigir al propietario. Caso de fracaso de esta vía, el inquilino debe saber que las reclamaciones menores a 2000 € no tendrá la obligación de acudir con abogado ni procurador al pleito, así como tampoco deberá pagar las famosas tasas judiciales. En los mismos juzgados los consumidores pueden encontrar formularios específicos para la tramitación de este tipo de demandas.