Condominio de mutuo acuerdo sin hipoteca

La extinción de una copropiedad (una comunidad de bienes, un condominio), puede verificarse por diferentes mecanismos.

Uno muy recorrido es la división de cosa común, y si el bien es indivisible, compensación en metálico. Implica impuestos por Actos Jurídicos Documentados (AJD), y no permite actualizar la valoración del bien.

La base imponible de AJD es el valor real del bien (la totalidad del bien dividido). Creo que en Valencia para estos casos es el 1,5 %.

Otro mecanismo, también perfectamente válido, y quizás más ajustado a lo que es en verdad en este caso, es la simple compra-venta entre los co-dueños. Uno le compra al otro su parte, y reunifica en una sola propiedad el bien. Tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, y permite actualizar la valoración del bien.

La base imponible de TPO es EL MAYOR DE precio de la compra-venta o valor a efectos oficiales. Se aplica solo sobre la parte de propiedad transmitida (en este caso, 1/5). Creo que en Valencia el tipo es el 10 %.

Una vez verificada la transmisión del inmueble y reunificación de la propiedad bajo un solo dueño (por el negocio jurídico que sea), está a su vez la forma de pago, y los derivados del asunto.

Lo normal es que sea o a cambio de dinero (al contado, o cómodos plazos), o en asunción y condonación de deudas (caso de que hayan hipotecas de por medio, p.e.).

También pueden establecerse formas de pago "en especies", tal como un derecho a habitar durante una temporada dicha vivienda.

Según el negocio juridico que se pacte como pago de, si supusiera algún tipo de derecho real, debería a su vez formalizarse mediante escritura pública, y tributar por ITP (ya fuese un usufructo temporal, un derecho de habotación, un arrendamiento,...). Según el caso, tendría su impacto, a su vez, en el IRPF del propietario concediente.

Si no se pacta o establece ningún negocio solemne, se entendería que es un simple precario.

La persona que transmite su 20 % de copropiedad (sea por división de cosa común, sea por compra-venta), debe declarar esa alteración en su patrimonio en el IRPF, ya que pasa de tener 20 % de ladrillo a dejar de tenerlo y tener "otra cosa". Puede que el resultado de declarar esa alteración, según cual sea el mecanismo, de una ganacia o una pérdida patrimonial. Pero no se declara por ganancia, sino por la mera alteración en la composición del patrimonio.

Vale, ya voy poco a poco entendiendo más. Una excelente explicación, dado que soy profana en la materia, me ha permitido empezar a situarme. Estamos en contacto.

DUDAS

¿cómo se resuelve a efectos prácticos un pago en "especies" como un derecho a habitar durante una temporada dicha vivienda?

Mi ex me plantea que se valore el precio actual de alquiler de una vivienda como la nuestra e ir restando mensualmente del 20% que me corresponde hasta que se acabe el dinero...

¿esto se suele hacer así, o hay otras fórmulas posibles?

Por otro lado, la valoración actual de casa+parcela que nos han dado es de 570.000 EUR, su valor en 2009 era 412.000EUR... me comenta que el valor de la parcela ya era desorbitado de por sí en su día cuando se escrituró y que deberíamos hablar del 20% de los 412.000 EUR y no de los 570.000 EUR del valor actual, que sólo se trataría de asumir el riesgo...

¿me lo puede explicar alguien, por favor?

gracias por adelantado

Entonces este 20% va a ser minorado con el coste de un alquiler, y aquí estamos otra vez con el valor, que es meollo de la cuestión, si su ex considera por ejemplo que un alquiler debe ser un 5% de rentabilidad para un propietario, 570.000 € x 5% = 28.500 € al año o 2.375 € al mes, lo cual es una barbaridad, si considera que es solo un 3% son 17.100 € ó 1.425 € al mes ... la cuestión es tal vez ¿a cuanto se alquila por la zona una casa similar? ¿a 1.000 a 1.500? tal vez est esta es la base .... y claro como habéis vivido los 2 ahí, habrá que suponer que de la mitad, porque viviáis ahí los dos ¿no? 

Pero claro si el tiene el 80% y tu el 20% se supone que no te puede restar de lo que es tu propiedad, tal vez lo justo sea del valor del alquiler el "ha gastado" su 50% y te ha dejado vivir en el 30% restante ¿no te parece? porque un 20% ya es tuyo, por tanto no puedes pagar alquiler a ti misma de este 20% .... no sé si te aclaro algo o te estoy complicando más .... 

Entonces si tienes una ligera idea de lo que cuesta un alquiler por la zona de algo parecido, hacemos números mas exactos !!!!

Las partes pueden pactar libremente el PRECIO que quieran y les convenga, pero ante hacienda, lo que cuenta es el VALOR.

Por tanto, si resolveis esa copropiedad valorando en 412.000, quiere decir que tú le transmites a él algo por un precio de 82.400 €.

Si el negócio jurídico fuese mediante compra-venta, la base imponible de esta transacción sería 114.000 €, y al tipo del 10 %, sale una cuota del ITP (modalidad TPO) de 11.400 €.

Si lo resolveis mediante división de cosa común, en lugar de TPO se pagaría AJD, el 1,5 % del valor real del bien, en este caso, 8.550 €.

Hay un cierto ahorro. La cantidad económica a recibir como "compensación" (en este caso no es exactamente "precio") es la misma, el 20 % del valor original de la cosa (412.000 €)

Luego viene la forma en que tú cobras ese precio o compensación. Y se podría resolver mediante un pago en especies, a través de un derecho de habitación temporal de la vivienda.

El derecho de habitación temporal es valorado en el 1,5 % de su valor, por año.

O sea, cada año de derecho de habitación, para hacienda vale 8.550 €.

Pagar 82.400 € (precio de la compra-venta), mediante la entrega de un derecho real de uso y habitación de ese inmueble (8.550 € año), implica que el periodo de habitación reconocido sea de 9 años y 7 meses y medio.

A su vez, el derecho de habitación, al ser un derecho real sobre un inmueble, soporta también ITP, modalidad TPO. En este caso, la base imponible sería la valoración del derecho de habitación, los 82.400 €, que al tipo del 10 %, da una cuota de 8.240 €.

Os podeis ahorrar una cierta cantidad si en lugar de un derecho real de habitación estableceis un alquiler por 10 años (o plazo inferior, si ambos estais de acuerdo), pagados íntegros por adelantado a cuenta de esa compensación, y pagar un ITP de 3.296 €.

Tu ex deberá declarar ese alquiler año tras año en su IRPF.

ok, de tus palabras (y después de valoras los ofrecimientos de mi ex que te expuse arriba) yo quiero optar por la división de la cosa común (porque entiendo pagamos menos impuestos) pero en este caso, ¿cómo se resuelve la propiedad? entiendo que mi ex pasa a ser el único propietario de la casa+parcela a todos los efectos, no?

es decir, él asume el pago del IBI, de seguro hogar, de la comunidad de vecinos de la urbanización... y el IRPF que le corresponda anualmente...

y yo asumo el mantenimiento: luz, agua, calefacción, teléfono, ascensor, alarma, jardineria, limpieza... y el IRPF que me corresponda

y entiendo que el usufructo de la proiedad lo tendría yo, por lo que él no podría entrar en la casa+parcela sin mi autorización, durante el tiempo de disfrute del derecho real de uso y habitación

respecto de la forma en que cobraría (también porque a ambos nos va a resultar más barato) quiero optar por establecer un alquiler por 9 años, que entiendo por tus palabras me costaría 76.950 EUR y me dejaría 5.450 EUR para pagar los gastos que yo tenga en toda esta transacción...

y estos gastos serían, si lo he comprendido bien, el 50% de los 8.550 EUR, del ADJ de la división de cosa común, más el 50% de los 3.296 EUR, de la ITP del alquiler. TOTAL: 5.923 EUR

algún gasto más?

voy bien en mis planteamientos o estoy errada?

gracias de antemano y mis felictaciones por tus respuestas, son de crack!!!

Resolviendo el asunto mediante una división de cosa común, tu ex pasa a ser propietario único desde el momento 0.

Otra cosa diferente es lo de "a todos los efectos".

De inicio, sí, claro. Pero luego, depende de cual sea el pacto de compensación (lo del pago "en especies").

Hay varios negocios jurídicos sobre la mesa. Cada uno es diferente, e implica cosas diferentes. Todos tienen en común el derecho a habitar esa vivienda.

Del pago de AJD por división de cosa común, vale lo que pacteis entre vosotros. Es tan válido hacerlo al 50 % (sois dos, pagais entre dos), como hacerlo 80-20 % (respetais el porcentaje de propiedad), como que lo asuma solo el que adquiere la propiedad (que es el beneficiario de la reunificación).

Resuelto esto, queda por ver cual es la forma en que pactais la compensación mediante derecho a habitar.

Cada negocio concreto tiene sus implicaciones.

Si es usufructo, entonces sería menos tiempo, ya que el valor oficial del año de usufructo es de 11.400 €. Como usufructuaria tienes plena disposición útil sobre la vivienda, pusiendo incluso alquilarla. A cambio, debes asumir tú todos los gastos ordinarios, incluido el IBI.

Si es derecho de habitación, este derecho puede ser compartido, o en exclusiva. No puedes alquilar la vivienda, solo la puedes usar tú o tu familia directa. Si el uso es compartido, el propietario asume TODOS los gastos. Si el uso es en exclusiva, entonces asumes tú TODOS los gastos ordinarios, como en el usufructo, incluido el IBI.

Si es arrendamiento, como el importe total ya lo teneis establecido, debeis pactar cuantos años será. En principio, se supone que en los alquileres la propiedad asume todos los gastos generales "actuales" (IBI a cuota actual, comunidad de vecinos a cuota actual, etc.). Puede repercutir al inquilino las subidas de esos pagos, y corresponde al inquilino los gastos normales de funcionamiento, y las reparaciones por uso y desgaste normales. Obviamente, se puede pactar otra cosa diferente.

En principio, salvo en el derecho de habitación compartido, de facto eres la dueña de la casa, y él solo pueden entrar en la casa con tu autorización, salvo necesidad urgente de reparaciones o cosas así.

Bueno, gracias a tu paciencia y tus explicaciones, voy teniendo claro cómo dirigirme...

Creo que ahora debo esperar a que mi ex y su abogado me hagan una propuesta y, a partir de ahí, negociar...

De todos modos, si me lo permites, voy a enviarte un e-mail a tu cuenta de Rankia, con información adicional...

Gracias de antemano.