Novación de hipoteca para adquirir local - ¿seguire teniendo deducción por vivienda?

Simulación de cuenta de resultados de alquileres

Supuesto:       Local con coste de 100.000 €   gastos de compra (impuestos, notario, registro...)  11.200 € Total inversión 111.200 €     

Valor catastral supuesto 64215,00 €, de los cuales valor de vuelo 40.205,00 € i valor del suelo el resto,  24.010 €  

Alquiler mensual 600 €

Fianza 1.200 € 

Ibi 454 €   

Comunidad de propietarios 40 € al mes, que no se repercuten al inquilino, ya que con los 600 €, se considera todo incluido 

Hipoteca  60.000 €

Plazo  10 años

Interés  2,50%  

Comsión de apertura  1,00% una sola vez

Con esto es la simulación que te haré ..... 

Es un supuesto que se le puede aproximar.Cual seria el resultado....se podría decir que la renta del local permite cubrir la financiación y obtener algun redito?

Voy, voy .... estoy en ello ... el comentario anterior es solo para los datos !!!!!

Cuadro del primer año de una hipoteca de 60.000 € a 10 años ..... primeras 12 cuotas:

Mes         tipo        cuota                   dev. capital        intereses            deuda pendiente 

4             2,500 % 565,620 €             443,380 €             122,240 €             58.232,000 €

5             2,500 % 565,620 €             444,300 €             121,320 €             57.787,700 €

6             2,500 % 565,620 €             445,230 €             120,390 €             57.342,470 €

7             2,500 % 565,620 €             446,160 €             119,460 €             56.896,310 €

8             2,500 % 565,620 €             447,090 €             118,530 €             56.449,220 €

9             2,500 % 565,620 €             448,020 €             117,600 €             56.001,200 €

10           2,500 % 565,620 €             448,950 €             116,670 €             55.552,250 €

11           2,500 % 565,620 €             449,890 €             115,730 €             55.102,360 €

12           2,500 % 565,620 €             450,820 €             114,800 €             54.651,540 €

Total cuotas 6.787,44 €

Total capital devuelto 5.348,46 €

Total intereses 1.438,98 €

CUENTA DE RESULTADOS DEL SUPUESTO  

INGRESOS 600 X 12 =     7.200,00 €              

Comunidad propietarios   -      480,00 €    

IBI   -      454,00 €    

Gastos financieros    -  1.438,98 € (los intereses de la financiación bancaria)  

Suma parcial   -  2.372,98 €              

Amortización del vuelo 40.205,00 € x 3% -  1.206,15 €        

TOTAL GASTOS DEDUCIBLES -  3.579,13 €      

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS     3.620,87 €     Resultado a integrar en la declaración del IRPF, pagando lo que corresponda por ello, conjuntamente con los otros conceptos del contribuyente

Ahora vamos a la tesorería resultante, porque lo que es amortización contable, jejejeje .... no viene ningún "cobrador", es un mero apunte contable, que se supone corresponde a la depreciación que por antigüedad va tomando la finca ......

Te pongo la situación de tesorería en el siguiente .....

En este supuesto recibirías  7200 € de ingresos 

Realizarias pagos por:      

Comunidad propietarios -                  480,00 €

IBI -                  454,00 €            

Pero ahora "ojo", el banco te cobra la cuota total, interés + devolución de capital, aunque fiscalmente deduzcas solo los intereses, tienes que ir devolviendo el capital  Total de capital + intereses devueltos  -              6.787,44 €      

Suma/resta  -                  521,44 €          

Por tanto en un supuesto así, con el alquiler no conseguirías pagar toda la hipoteca, y es lógico, si se pudiera comprar una finca que quede para uno, y los pagos los hiciera el inquilino, esto sería un chollo, ahora bien, si que es cierto que alquilando una buena parte de la finca la paga dicho inquilino, no toda (es lógico) y dicha finca es tuya, no del inquilino.

Ahora bien, si pretendes lo que indicas en la respuesta 34

se podría decir que la renta del local permite cubrir la financiación y obtener algun redito?

Es como decir, yo compro una finca, será mía siempre, el inquilino con el alquiler va a pagar la hipoteca, entera, los intereses y la devolución de capital, y además me queda algo para mí !!!! este negocio es magnífico, pero para esto, hazte una pregunta:

¿Para que te necesita a ti el inquilino? si compra él la finca, le sale más barato, solo pagará la hipoteca, lo que tu dices es pagar la hipoteca y además reditos .....!!!!!

Creo que los números reales se podrían aproximar más a una rentabilidad como la que te plantee.
El local costaría 49.000 euros el propietario aceptaría una rebaja pongamos que sea el precio 45.000 más gastos un 10% de itp que daría 49.000 euros más gastos de notaría, etc pueden ser un 3% más.
Yo financiaría 27.000 euros X decir una cantidad y el resto pongamos 24.000 buscaría financiación vía hipoteca o crédito personal.
Pongamos IBI 400 euros,comunidad 40 euros.Como seria el resultado?

claro que se puede aproximar más, creo que tienes los datos para hacerlo, te he facilitado la forma en los últimos post's ............  te dejo, para completar cálculos  el enlace del cálculo de préstamos del Banco de España http://app.bde.es/gnt/clientebanca/simulador_hipotecario.jsp  y cuando pongas los datos, tienes abajo a la izquierda un botón de "mostrar la tabla de amortización" ..... luego precisas conocer más o menos el valor del vuelo y del suelo, en base al recibo de IBI, y aplicar el porcentual de una cosa y la otra en relación al valor de compra (respuesta 24) .... y tienes más datos en los post de blog que te indiqué en el 21, más concretamente en el post https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1082856-inmuebles-alquiler-iii-021