No puedo afrontar la hipoteca, ¿cómo puedo negociar un retraso del pago?
La crisis actual ha llevado a muchas familias a no poder hacer frente a todos los gastos mensuales y entre ellos, principalmente, a las letras hipotecarias. Una manera de aliviar la situación económica familiar es negociando con los bancos una carencia en el préstamo hipotecario.
/ www.invertia.com
Lunes, 3 de Septiembre de 2012 - 8:26 h.
Los préstamos con carencia son aquellos en los que, desde su concesión y durante parte de su vida, no se realiza devolución de capital. Existen dos tipos de préstamos con carencia:
-aquellos en los que no se amortiza deuda y tan sólo se pagan intereses.
- aquellos en los que no se pagan ni capital ni intereses.
Pero, ¿cómo se negocia con el banco una carencia hipotecaria?. Lo primero que debe saber el hipotecado es que al tratarse de una negociación no existe un modelo estándar. El cliente debe hacer ver al banco que necesita, durante un periodo de tiempo determinado, pagar una cuota más reducida.
Código de Buenas Prácticas Bancarias
Sin embargo, desde marzo, quienes se enfrenten a una situación económica que no les permita hacer frente a las cuotas hipotecarias pueden acudir a su banco y decir que quieren acogerse al Real Decreto Ley del Código de Buenas Prácticas diseñado por el Gobierno para aliviar la situación de los clientes con menos recursos.
Un Código de Buenas Prácticas bancarias al que se han adherido la mayoría de las entidades financieras españolas.
El código -que una vez firmado es de obligado cumplimiento durante al menos 2 años- contempla la carencia hipotecaria como una de las soluciones que deben dar los bancos a los clientes en situaciones más precarias.
En concreto, las entidades financieras deberán aplicar un periodo de carencia de cuatro años en el que se pagarán sólo intereses sin amortizar capital. Además, los bancos deberán ampliar los plazos de amortización a 40 años y reducir el tipo de interés a Euribor más 0,25% durante esos años de tregua.
Quienes opten por solicitar a las entidades financieras una refinanciación de acuerdo a este Decreto Ley deberán cumplir una serie de condiciones y presentar una serie de documentos:
-Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. Para demostrarlo deberán presentar un certificado expedido por el Servicio de Empleo y otro de rentas expedido por la Agencia Tributaria.
-Certificado de titularidades expedido por el Registro de la propiedad.
-Libro de familia o documento de inscripción como pareja de hecho.
-Certificado relativo a las personas empadronadas en la vivienda.
-Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria.
Además, el cliente que quiera negociar con el banco una carencia hipotecaria acogiéndose a este Código de Buenas Prácticas Bancarias deberá demostrar que:
-La cuota mensual de la hipoteca a pagar es superior al 60% de los ingresos netos que percibe la unidad familiar.
-La unidad familiar no dispone de otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.
-Este préstamo hipotecario debe ser sobre la única vivienda en propiedad del deudor.
-Se trata de un préstamo que carezca de otros avales.
Al margen de quienes acudan al banco con el Decreto Ley bajo el brazo, también se puede llegar a un acuerdo con la entidad financiera para conseguir una carencia en el préstamo hipotecario sin necesidad de encontrarse en una situación tan desfavorable.
En ese caso, todo dependerá de la negociación que se establezca con el banco e incluso de la vinculación personal o familiar que pueda tener con la entidad. Lo fundamental es dejarle claro al banco la voluntad de pagar la hipoteca. A la entidad financiera siempre le interesa más un cliente que pague menos durante un determinado periodo de tiempo, que otro que no pague nada y que pase a formar parte de su lista de morosos.
Pero, cuidado con lo que puede ofrecer el banco ya que algunas entidades conceden los préstamos de carencia pero obligan al cliente -para eliminar el riesgo de mora- a que contrate un préstamo equivalente a un tanto% de la deuda pendiente. En este caso, el consejo es intentar buscar otra salida (reunificar deudas, renegociar con el banco la mejora de los tipos de interés e incluso pedir una de subrogación hipotecaria
El cliente debe saber, además, que el periodo de carencia conlleva unos gastos. El banco normalmente cobrará una comisión por la modificación de la hipoteca -que suele ser de entre el 1 y el 0,5%-.
Además, la entidad financiera puede revisar al alza el diferencial del préstamo para ajustarlo a las tarifas actuales de sus tablas de activos bancarios. Se debe poner especial atención a este punto ya que, en la actualidad, los bancos están ampliando los diferenciales que añaden al Euribor para contrarrestar los mínimos históricos marcados por el índice de referencia.
Otro de los aspectos a tener muy en cuenta a la hora de negociar un periodo de carencia es el hecho de que, aunque durante un periodo de tiempo -que puede ir de unos pocos meses hasta 2 años- sólo se paguen intereses, cuando termine ese periodo de gracia se incrementará el importe de las cuotas y por lo tanto, el coste total del préstamo hipotecario.
Lo que el banco hace una vez finalizado el periodo de carencia es recalcular la cuota teniendo en cuenta el tiempo en el que el cliente ha estado pagando sólo intereses. En este caso hay que solicitar a la entidad que también nos amplíe el plazo de amortización de la hipoteca. Es decir, si el cliente ha pedido un periodo de carencia de dos años que el banco amplíe también esos dos años el plazo de amortización de la deuda.
Teniendo en cuenta todos estos factores, sólo se aconseja negociar un periodo de carencia con el banco en situaciones de dificultad económica puntual y cuando se sabe que en un periodo corto de tiempo se va a recuperar el nivel de ingresos.
Detesto a las víctimas que respetan a sus verdugos.