Los precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España
Interesantísimo estudio del Instituto Juan de Mariana titulado "Los precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España. 1985-2007" en el que analiza la evolución del precio de la vivienda en España a través del indicador PER y lo compara con el PER de otros países europeos y de EEUU.
Resumen:
"España ha vivido un innegable boom inmobiliario desde mediados de 1998. Numerosos factores han contribuido a este proceso, desde la emancipación de la generación del baby boom a las restricciones de los mercados de alquileres y del suelo. Sin embargo, uno de los principales impulsores de los aumentos de precios ha sido la política monetaria expansiva que ha sufrido nuestro país desde la entrada en vigor del euro.
Uno de los mejores instrumentos de los que disponemos para tratar de medir la
sobrevaloración de los precios de los inmuebles con respecto a sus fundamentales es el ratio entre el precio de adquisición y el precio del alquiler, al que denominaremos PER de la vivienda (para diferenciarlo de un indicador equivalente, el PER bursátil, con un uso mucho más frecuente).
Este múltiplo nos indica cuántos años es necesario esperar para recuperar la inversión en vivienda (precio de adquisición) con su rendimiento anual (alquiler). De hecho, si hacemos la inversa del PER llegamos a la rentabilidad anual de la vivienda como inversión.
En la medida en que el PER de la vivienda sea muy superior (o su rentabilidad muy inferior) al de otros activos, existirán evidentes posibilidades de arbitraje entre ellos: los inversores podrían desinvertir en los activos con un PER más alto (de modo que tenderían a reducirlo) e invertir en los activos con un PER más bajo (impulsando su aumento)."
Resultados del estudio: "A finales de 2007 los inmuebles españoles presentaban una sobrevaloración cercana al 40%, dado que el PER de la vivienda se situó en 32,2 frente a una media histórica (entre 1985 y 1999) de 19,5. [...]
El PER de los inmuebles de otros países, si bien se ha incrementado notablemente durante los últimos años, todavía presenta una imagen muy inferior a la española. Sólo nos supera Mónaco.
Leer el informe completo en: http://www.juandemariana.org/estudio/1898/precios/vivienda/burbuja/inmobiliaria/espana/
Un cordial saludo.