Tax Deed and Tax Liens: Florida vs Texas

Muchos amigos me han enviado correos privados. Pido disculpas que si no contesto al instante, pero siempre trato de entrar y leer por mas ocupado que este. Este post va dedicado a un amigo que me escribio con intencion de invertir en USA via Amazon. Pero yo no puedo hablar de cosas que no domino. Pero basado con lo que me escribio y su capital disponible, entonces me dispongo a escribir la introduccion de unos de los instrumentos favoritos para mi.

Las inversiones Inmobiliarias en Estados Unidos ofrecen una gamas de posibilidades casi inexistente en otras parte del mundo. Por eso, los Bienes Raices es por mucho el mayor creador de riquezas de Estados Unidos. Existen 113 maneras diferentes (que yo conozco al menos) de hacer dinero en Bienes Raices en Estados Unidos. Una de ellas son los Tax Deeds Y Tax Liens. 

En Estados Unidos hay Estados Judiciales y Estados NO-Judiciales, por lo tanto hay estas Tax Liens y Estados Tax Deeds y Estados mixtos. Es importanbte hacer notar que los Tax Deeds (ejecutados correctamente) son de las inversiones mas seguras del mundo y potencialmente mas rentables.

Comencemos con una introducción básica del proceso de venta de impuestos de Texas. Las leyes de ejecución hipotecaria de Texas permiten a los ciudadanos comunes, al igual que nosotros, comprar propiedades de venta de impuestos. Así es como sucede:

En Texas, si no se pagan impuestos sobre la propiedad, se presenta una demanda fiscal para recaudar los impuestos. Básicamente, la demanda fiscal es una demanda presentada en nombre del condado con el fin de obligar al pago de impuestos sobre la propiedad. Si estos impuestos sobre la propiedad no se pagan, entonces el condado tendrá el derecho obligatorio de la corte de vender la propiedad por el monto del impuesto atrasado. En otras palabras, el condado ofrecerá la propiedad de moroso en una subasta de impuestos públicos. La oferta inicial normalmente se compone de la cantidad de impuestos atrasados adeudados. Esta cantidad se compone generalmente de:

Cuando se vende la escritura de impuestos, el comprador adquiere los derechos en poder del condado o unidad tributaria. Las ventas de impuestos pueden mantenerse mensualmente, trimestralmente o anualmente. Hay muy pocas restricciones con respecto a la oferta en estas ventas (es decir, usted no tiene que ser un agente de bienes raíces, inversor profesional, etc.); sin embargo, por lo general debe ser capaz de pagar el monto de la oferta dentro de un corto período de tiempo y usted no puede ser moroso usted mismo en impuestos, en ese condado en particular.

Después de la venta y por un período de tiempo especificado, el contribuyente moroso tiene el derecho de recompra o "canjear" la propiedad. Esto se llama el derecho de redención. En muchos casos, este período de canje puede ser tan corto como 180 días (para ciertos tipos de propiedades en Texas). Si el contribuyente moroso no canjea la propiedad durante el tiempo especificado, entonces el postor exitoso tiene derecho a la propiedad independientemente del precio de compra. Permítanme decir que de nuevo: el postor exitoso sería el propietario de la propiedad, incluso si fue comprado por $15,000 y tiene un valor de mercado de $150,000!

Eso suena muy bien, pero qué pasa si el contribuyente moroso decide ejercer su derecho de redención?

El inversionista pierde el dinero que gastó en la acción? No, para nada! En esa situación, el contribuyente moroso debe pagar al inversor un cargo por penalización por intereses para "canjear". Este cargo por intereses podría ser de hasta 25% o incluso 50% (para amortizaciones de segundo año). Lo que esto significa es que el inversor generalmente recuperará la inversión original más el cargo por penalización por intereses. El contribuyente moroso recuperará su propiedad.

Qué sucede si el contribuyente moroso no se canjea?

Si el contribuyente moroso no redimir, entonces el inversionista obtiene el título completo en la propiedad. Ese es el título correcto! Recuerde lo que dije anteriormente: Si el propietario moroso no canjea la propiedad durante el período de tiempo especificado, entonces como el postor exitoso, el inversionista tendría derecho a la propiedad independientemente del precio de compra.

Si el contribuyente moroso desea canjear, debe pagar una declaración de penalización dentro de un cierto período de tiempo para "canjear". Generalmente, en Texas el período es de 180 días o 24 meses. La cantidad de tiempo dependerá del tipo de propiedad que se vende en la venta de impuestos. Los inversores que desean el período de tiempo de canje más corto (es decir, 180 se dirigirán a ciertos tipos de propiedades en la venta de impuestos).

 Como explique en el post anterior, cada Estado es calficado como Tax Liens o tax Deed State o Mixed State. Por lo tanto es importante entender las leyes al respecto en cada Estado.

Qué es un gravamen fiscal o Tax Lien?

Cuando el propietario de una propiedad no paga sus impuestos sobre la propiedad, el organismo rector local, que podría ser la ciudad o el condado, puede colocar un gravamen contra la propiedad. Este gravamen nubla el título, impidiendo que el propietario de la propiedad refinancia o venda la propiedad hasta que se satisfaga el gravamen.

Dependiendo del condado o estado, los gravámenes fiscales se emiten mensualmente, trimestralmente o anualmente. Esencialmente, los gravámenes fiscales son la forma del municipio de asegurar una reclamación para la devolución de los impuestos atrasados.

Cómo invierto en un gravamen fiscal?

Si los impuestos morosos siguen sin pagarse, la mayoría de los estados permiten que el organismo rector venda el gravamen fiscal en una subasta pública después de notificar públicamente a todas las partes, otorgando al licitador ganador de la subasta un certificado de gravamen fiscal. El municipio recibe el pago de los impuestos morosos, y el postor ganador tiene el derecho de cobrar el monto del impuesto no pagado más los intereses y sanciones del propietario de la propiedad.

Las tasas de interés varían según la jurisdicción con límites máximos de cuánto interés se puede cobrar en ese estado. Por ejemplo, Florida ofrece una tasa de interés máxima del 18%, mientras que Alabama ofrece una tasa fija del 12% y Iowa ofrece un 2% por mes sobre el saldo pendiente de pago. Sin embargo, debido a que el certificado se vende en una subasta, el postor ganador es la persona que estaba dispuesta a recibir la rentabilidad más baja y normalmente gana mucho menos que el rendimiento máximo permitido en esa jurisdicción.

Los intereses de un gravamen fiscal son intereses simples, donde los intereses se acumulan mensualmente hasta una tasa máxima permitida suponiendo que el certificado se canjee (pagado) antes de que finalice el período de canje o la fecha de vencimiento.

Los gravámenes fiscales son una inversión relativamente barata, a veces tan solo unos pocos cientos de dólares hasta varios miles de dólares, y son una gran opción para una cuenta IRA autodirigida o para aquellos que quieren ganar un retorno competitivo pasivamente.

Ejemplo de inversión en Tax Liens

Supongamos que usted es el postor ganador en un gravamen fiscal que tiene una tasa de interés del 8%, lo que equivale a $160 por año. Dado que los intereses se acumulan mensualmente, para determinar cuánto interés gana mensualmente, divide la rentabilidad anual por 12, que es $13.33. El propietario canjea el gravamen de impuestos después de 11 meses, que es $146.67 en intereses más una multa de $75, haciendo el monto total en canje $2,221.67. Eso significa que el gravamen fiscal produce un retorno de la inversión (ROI) del 11%.

Es Importante saber que en el Estado de la Florida, los Tax Liens se ganan pujando en los intereses desde arriba hacia abajo. Osea, que el Liens inicia la puja ofertando pagar 18% de Interes Y el ganador sera el que acepte recibir menos intereses. Sin embargo, aunque usted haya ganado el Lien aceptando solo 1% de interes, usted puede cargar "fees" que van desde el 5% al 15%.

TAX DEEDS:

Una escritura fiscal es similar a un gravamen fiscal, pero con una gran distinción: La subasta pública realizada por el organismo rector transfiere la propiedad y el interés por escritura al licitador ganador en la subasta. Cuando pujas en una venta de escritura de impuestos, estás pujando por ganar título a la propiedad en sí, no para recibir una tasa de rendimiento especificada.

Las escrituras fiscales pueden ser canjeables o no. Si el estado tiene un período de canje, el propietario de la propiedad u otra parte con un interés especial en la propiedad, como un prestamista (como un hipotecado), puede pagar los impuestos de propiedad morosos más las tasas y sanciones, canjeando sus intereses en la propiedad dentro del período de tiempo asignado.

Si no hay un período de canje, la propiedad se transmite al nuevo comprador y los intereses del propietario anterior se borran, incluyendo la mayoría de las otras deudas o cargas, tales como hipotecas. El postor ganador tendrá que eliminar la reclamación de otros a la propiedad mediante la presentación de una acción de título silencioso o el pedido de una certificación de título.

Cómo invertir en una escritura fiscal

Dado que adquiere la propiedad cuando gana en una venta de escritura de impuestos, la mayoría de los inversores invierten en escrituras fiscales con un objetivo final en mente. Tienen tres opciones:

Cualquier exceso de impuestos de la venta de la escritura de impuestos puede ser cobrado por el prestamista. Si no hay prestamista, el propietario tiene el derecho de cobrar excedentes de la venta de la escritura de impuestos. Los inversores que compren escrituras fiscales en los estados de canje deben esperar hasta que expire el período de canje antes de iniciar el proceso para limpiar el título o comenzar a trabajar, como renovaciones.

Ejemplo de inversión en escrituras fiscales

Supongamos que usted es el postor ganador en una venta de impuestos. Los impuestos de propiedad adeudados a la jurisdicción local fueron de $4,900. La propiedad vale $50,000 en su estado actual, y $125,000 si it's fijo o completamente rehabilitado. Otros inversores estaban pujando por la propiedad también, por lo que su oferta ganadora terminó siendo $38,500.

El propietario tenía una hipoteca sobre la propiedad que todavía debía $40,000, por lo que el prestamista recibe el exceso restante de la venta, que es $33,600. La venta de la escritura de impuestos estaba en un estado no canjeable, así que una vez que se vende usted simplemente título claro usando una certificación de título, que cuesta $2,000 adicionales. Usted vende la propiedad por $50,000 tres meses más tarde, obteniendo un beneficio aproximado de $8,000 (después de contabilizar el 3% para los costos de cierre), produciendo un 20% de ROI en efectivo.

Compruebe los registros de impuestos para ver si hay otros gravámenes fiscales pendientes para la propiedad que está considerando.  Tener otros gravámenes fiscales puede ser multa en una propiedad que tiene suficiente valor para apoyar el pago de gravámenes adicionales.  Es cuando una propiedad ha acumulado más gravámenes fiscales que el valor de la propiedad que puede haber problemas.  Conocer el número de gravámenes fiscales pasados puede ayudarnos a tomar decisiones efectivas en nuestra inversión.  Evitar propiedades que han adquirido demasiados certificados fiscales nos impedirá desechar nuestros beneficios.

En Florida, un gravamen será pagado de varias maneras.  Puede redimir a tiempo.  Puede redimir antes de su tiempo.  Se puede pagar un gravamen antes de la ejecución hipotecaria.  Se puede pagar entre la ejecución hipotecaria y la subasta.  El establecimiento puede subastarse y, a continuación, pagar al titular del gravamen.  Todas estas formas darán lugar a que se pague al titular del gravamen.  Un poco de tarea asegurará una inversión exitosa en el gravamen fiscal.

Si sigue estas pautas, invertirá con éxito.  Además de lo anterior, evite ponerse en contacto con el propietario del alojamiento.  El condado se encargará de todas las comunicaciones.

Es muy difícil perder dinero invirtiendo en los gravámenes fiscales de Florida.  No pierda la noción de sus certificados, ya que actúan como dinero.  Tienen un plazo de siete años de limitaciones.  Si te olvidas de ellos, pierdes.  Manténgase organizado y en la parte superior de su inversión y usted hará buen dinero.  No compre certificados de gravamen de impuestos sobre propiedades que tienen tantos gravámenes que el dinero adeudado en gravámenes fiscales es mayor que el valor de la propiedad.  Si usted puede agregar y restar, usted puede ser un inversionista exitoso de gravamen de impuestos en Florida.

Este es un negocio que se puede empezar con menos de $10,000 y es garantizado porque para la Ley, usted se vuelve hacienda cuando usted compra el impuesto.   Pero es crucial estar educado ya que cada Estado es unico y con sus propias leyes. Si usted invierte con una mentalidad Tax Liens en un Estado netamente Tax Deed o viceversa, entonces si podria perder su dinero.

PD: NO soy asesor, no solicito clientes NI vendo nada. Solo posteo cosas que yo he hecho y en Estados en los que YO he hecho negocios!!! Asi que por favor, busque asesoria licenciada antes de invertir.

Muy interesante.

gracias

Gran post y muy útil

Gracias

Muy bien... Yo actualmente estoy investigando sobre este tema. Una pregunta amigo: Dónde me puedo educar acerca de esto. 
Ya he leído par de libro, he buscado en los condado cerca de mi residencia para poder ir a una subasta y ver cómo se maneja. 
Quisiera más información si es posible. 
Es algo que no todos hablan. Pero a mí me parece interesante. Aparte nose si deba abrir una LLC para esto?
Muy agradecida de antemano por su valiosa información.

Hola Yudit.

Por inercia siempre has las cosas bajo un LLC.. Open uno en Wyoming como sombrilla, luego dentro metes todos los LLCs que quieras y cuando compres un activo, metele deuda y estaras 100% libre de mierdas e impuestos (busca un abogado).

En US hay Estados Tax Deeds y Estados Tax Liens. Hay Estados judiciales y Estados No judiciales. En Florida compras un impuesto sobre la propiedad (Tax lien) y la subasta empieza del 18% de interes hacia abajo, quien puje por menos intereses, pues gana. Pero eso no significa que una vez ganes la puja, no cobres tus "fees".

En Florida, si no te pagan en 24  meses tu dinero mas "fees", te queda con la casa por el costo de la deuda y se eliminan gran parte de las deudas de la propiedad.

En Texas, que es un Tax Deed Estado es diferente, alli es como dije antes en el post. 

En USA los impuestos a la propiedad hay que pagarlos si o si.. Es la inversion mas segura que existe en este pais. Por ea razon puedes ir al banco e Hipotecar la deuda fiscal y ganar un rendimiento realmente rastrero.

Sobre educarte? solo yo hablo de estas cosas y aun asi me llaman loco.  Lo bueno nadie lo habla amigo/ga/.. Asi que no esperes encontrar grandes literatura sobre el tema.

Hola
Muchas Gracias. Por responder
Empezaré con abrir una LLC. Si he investigado por mi cuenta pero como dice usted no hay mucho afuera para leer o instruirse. Me gustaría que usted pudiera despejar ciertas duda que pudiera yo encontar.
Agradezco enormente su respuesta he leído casi toda sus publicaciones me parece que son realmente valiosa. 
Si pudiera dar algún otro consejo otra vez estaría muy emocionada de leerlo. Estoy NJ.
Saludos

 Hola amiga.

Muchas personas alegan que un LLC o un S-corp o un LP no es necesario para los bienes raíces. La realidad es que aunque es cierto que puedes hacerlo a título personal, jamás debes olvidar que vivimos en un país extraordinariamente litigante.

Por ejemplo, tienes una propiedad en NJ como dices y un subnormal se cae en la nieve frente a tu propiedad y la demanda va si o si. Pero si tienes la propiedad en un LLC y encima le tienes un HELOC encima (te explico porque me gusta el HELOC más adelante), pues el abogado del subnormal verá que la casa no tiene plusvalía.

Te pondré un ejemplo:

Compras la casa en $500,000. Pones $100,000 de inicial,  lo arreglas con 50,000, lo alquilas en 4,500 Y ahora la casa vale $670,000.  Vamos a suponer que las tasas en ese momento no hacen mucho sentido para refinanciar. Pues vas y sacas un HELOC de 15 años al 5,5% anual por el 80% de la plusvalía, en este caso seria una linea de credito de  $176,000 ($400,000 del prestamo senior + los $50K arreglos, menos el precio actual = $220K, el 80% es $176,000)

Ok, aquí viene el truco. La GRAN ventaja de los HELOC es que no pagas intereses hasta que no lo uses y solo por el monto que uses. Esto para mi es poder!!..  Asi que cuando el abogado del subnormal que te quiere "joder" vea la casa, vera que solo tiene un equity de $44,000.

Ningún abogado que se respete a sí mismo te va a demandar cuando solo tienes esa miseria (que no es real, pero eso es lo que él verá).  Asi que tendria que ir por el seguro Y los seguros tienen un abogados que son buitres.

Pero OJO, eso lo puedes hacer sin un LLC, pero es mejor tener todo bajo LLC (Y armarlo bien, porque un LLC mal estructurado es como no tener nada).

Con todo esto explicado, vamos a los Taxes.

NJ es un Tax Lien State, como Florida. El Foreclosure dura unos 1 a 4 años, usualmente 2 en promedio. Y la puja se gana ofertando el menor interés posible. Osea, que si el Lien sale a subasta pagando un 18% anual, lo gana el que esté dispuesto aceptar menos intereses. Muchas veces se llega al 1% anual de interés.

Pero eso no significa que no vas a cobrar 10% de Fees por allí y 5% de Fee por aquí  Y si en 2 años no te pagan tu dinero más los "fees", te quedas con la casa por el monto del Impuesto que compraste mas los costos del foreclosure.

Los impuestos son los Liens en primera posición, incluso por encima de las hipotecas. Y el 99% de los casos el propietario termina pagandote.

Riesgos:

1-Que estes comprando los liens de un terreno o algo que vale nada (esto se da mucho).. Crees que estás comprando los Liens de una casa y estas comprando en realidad los Liens de otra cosa dentro de la propiedad. 

2-Algunos Liens tienen fecha de expiración. No todos los Estados es así.

3-Muchas veces, estas propiedades tienen un montón de multas que podrías heredar. Así que hay que investigar bien la propiedad por la cual vas a pujar en tus impuestos. 

Hola..

De verdad aprecio mucho su información y su gesto de tomarse un tiempo para responder.

Tomaré sus consejo y estoy tomando acción. Espero que escriba más sobre el asunto que la verdad ando con sed de saber más y más. 

Estaré al pendiente si escribe algo en el blog de su perfil.

Agradecida.

Gracias amiga. 

Se me olvido comentarte que existe todo un mercado OTC de Tax Liens en estados judiciales como NJ o Fl.  Estos son Impuestos que no se vendieron en la subastas y pasan a lo que se llama "archivo", Puedes buscar ahi y seleccionar los impuestos que quieres comprar y como no es subasta, pues cobras el 18% integró más los "fees" que quieras exigir (entre el 5% y 10% como dije antes). 

Pero este es otro post. 

Saludos..

Hola amigo Geoff

Wuaooo y pido esos archivos en el condado o municipio... Eso estaría bien porque estoy enfocada en NJ porque aquí vivo y tengo como un nudo con eso... pero esto me hizo el día trataré de ver o investigar... Espero ese Post pronto seré la 1era en leerte. Mil Gracias... 

Hola amigo Geoff

Wuaooo y pido esos archivos en el condado o municipio... Eso estaría bien porque estoy enfocada en NJ porque aquí vivo y tengo como un nudo con eso... pero esto me hizo el día trataré de ver o investigar... Espero ese Post pronto seré la 1era en leerte. Mil Gracias... 

Me gustaría hacerte un par pregunta:
1.- Si solo quiero comprar el tax lien solo para ganar el % que dan; que debo tomar en cuenta, sería solo ver una propiedad que se vea de buena apariencia y eso me dará pista que las personas pagaran y no perderan sus casa. 

2.- Que pasa si la persona se va a la bancarrota, me tocaría a mi pagar esos impuestos que nose pagaron cuando remidan la propiedad.

Quiero empezar por lo menos riesgoso y más invasivo que pueda.
Sería de gran ayuda pudiera aclarar esas dudas.

Mil gracias nuevamente

 Muy Buenas preguntas

Debes comprender que cuando compras Tax Liens (muy diferente a Tax Deeds) realmente lo que estás haciendo es prestando dinero al condado. No tienes que lidiar con nadie más, solo con el condado. Cuando el propietario pague los impuestos más los intereses y fees, el condado te paga tu dinero más tus intereses y fees.

Es por ese motivo que las pujas se ganan con los intereses de arriba hacia abajo en los Estados Judiciales.  Te aconsejo que nunca pienses en los Tax Liens como una forma de quedarte con la propiedad por 10 centavos de dólar.  El 98% de las personas terminan pagando sus impuestos para no perder sus casas o poder refinanciarlas.  Si ocurre (el quedarte con la casa por nada) pues es un plus extra, pero no te enfoques en eso.

Yo te invito a que eduques un buen abogado especializado en impuestos inmobiliarios para que te eduques más sobre tu Estado  Por ejemplo, aunque Florida y NJ son estados Tax Liens (judiciales), no significa que el sistema sea 100% el mismo. Por ejemplo, no se si en NU existen los "leftovers" en el OTC como en Florida.

PD: Alejate de NY. Han cambiado las leyes allí y es sumamente complicado de entender.   Texas y California son los mejores estados Tax Deeds de la unión. (Son supuestamente mixtos, pero realmente el sistema Deed es el que predomina).

IMPORTANTE: En muchos Estados (no todos) es posible comprar y vender Los Impuestos como si fuesen cualquier otro activo. Si el impuesto paga 18% de interes, lo vendes al 3%. Un 3% al mes es un 36% anual.  Pero OJO, no es un mercado liquido y no es posible en muchos Estados. 

FOTO:  En la imagen, esto fue lo que compró un inversor, creyendo que estaba comprando los impuestos de la propiedad.  Cometió ese error, por no hacer su tarea antes de meter su dinero.   

Hola 👋

Genial.. Excelente recomendaciones 
Si veo que el tema es súper extenso pero interesante es una forma de hacer dinero.
Si quería empezar con tax Lien por la misma razón de que regresen el dinero más todo lo fee etc
... lo veo como una forma más fácil de empezar antes de meterme con los deed... 
Y esa persona que invirtio en esa tierra que sucedió perdió su dinero!! ?? Pienso que no...
 
Saludos
PD: Me encantas sus Post 

Hola! 

Gracias por tus palabras. 

Técnicamente si perdió su dinero, porque cuando termine quedándose con eso, que hará después? 

Hay que averiguar muy muy muy bien que se está comprando. Veo muchísima gente aquí en Florida comprando terrenos por nada.  Pero cuando van a ver, el terreno no es construible, es lodo o el subsuelo está lleno de desperdicios orgánicos de vacas Etc etc. 

Pero todo en la vida es educarse y hacer las cosas bien.  

Hace unos meses atrás puse un post sobre otros tipos de Liens Inmobiliario, no encontré el post.  Hay Liens más rentables, pero con más riesgos..  

Abrazos